備受關(guān)注的存量房貸利率調(diào)整再迎新消息。8月1日，央行再度發(fā)聲，提出要“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

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在分析人士看來，在央行的指導(dǎo)下，商業(yè)銀行的積極性更強(qiáng)，或?yàn)殂y行調(diào)整存量房貸利率營造出有利的政策條件，推動(dòng)其更快落地。

存量房貸利率調(diào)整受關(guān)注

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開 2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議提出下半年六個(gè)重點(diǎn)工作方向。其中在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，提出要“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

這也是央行繼7月后，再次提及存量貸款利率調(diào)整。此前，在7月14日舉行的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾指出，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

這一發(fā)聲引發(fā)各界關(guān)注，市場也在期待相關(guān)政策的靴子落地。存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)，成為不少背負(fù)房貸的購房者近期最關(guān)心的話題。

“相比7月14日支持和鼓勵(lì)銀行與貸款人自主協(xié)商調(diào)降存量房貸利率的表態(tài)，本次表態(tài)更加積極主動(dòng)，突出了‘指導(dǎo)’二字。”星圖金融研究院副院長薛洪言在接受金融投資報(bào)記者采訪時(shí)表示，“在央行指導(dǎo)下，商業(yè)銀行的積極性更強(qiáng)，預(yù)計(jì)能夠推動(dòng)存量房貸利率調(diào)降更快落地。”

那么，目前銀行機(jī)構(gòu)在存量貸款利率調(diào)整方面是否已有相關(guān)舉措？8月2日，金融投資報(bào)記者咨詢了成都多家銀行，其均表示暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的相關(guān)文件及通知。

某國有銀行個(gè)貸中心工作人員向金融投資報(bào)記者表示，“央行會(huì)議1日剛舉行，目前正式的政策還沒有下來。”

“我們也在關(guān)注存量貸款利率調(diào)整，有客戶在詢問。”某股份行個(gè)貸中心業(yè)務(wù)人員表示，“暫時(shí)還沒有接到通知，后續(xù)有相關(guān)政策落地的話，銀行也會(huì)跟著實(shí)行。”

緩解居民購房支出壓力

為何要下調(diào)存量房貸利率？在多位受訪專家看來，主要是因?yàn)椴糠执媪糠抠J利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。降低存量房貸利率有助于減輕提前還貸對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營的不利影響， 并為帶動(dòng)居民消費(fèi)增長和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇創(chuàng)造有利的條件。

“盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有較大的關(guān)系。”鄒瀾在發(fā)布會(huì)上表示。

在此情況下，不少市場分析人士呼吁調(diào)降存量房貸利率。

“適度降低存量個(gè)人房貸利率市場期盼已久。”四川省委省政府決策咨詢委員會(huì)委員、四川（西部）研究院財(cái)金商貿(mào)研究中心主任、研究員王小琪在接受金融投資報(bào)記者采訪時(shí)表示，“根據(jù)市場行情的變化，在制度許可的范圍內(nèi)，央行指導(dǎo)商業(yè)銀行通過適度地降低存量的個(gè)人房貸利率，從而相應(yīng)縮小存量的個(gè)人房貸利率與新增的個(gè)人房貸利率之間的差別來降低購房者的支出負(fù)擔(dān)，有益于助推房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

王小琪表示，適度降低存量個(gè)人房貸利率可以緩解居民購房支出壓力，從而使得居民手有余錢，可以適度擴(kuò)大消費(fèi)和投資。

那么，哪些城市可能最受益于潛在按揭降息？分析人士判斷，當(dāng)前執(zhí)行利率低、歷史加點(diǎn)幅度大的新一線及部分二線城市或更受益。以成都為例，金融投資報(bào)記者咨詢成都多家銀行了解到，目前成都首套房和二套房的最低貸款利率分別為4%和4.8%。以首套房貸款100萬元，20年等額本息償還方式計(jì)算，在利率為4%和6.125%時(shí)，每月月供分別為6059.8元和7236.61元。

在市場化博弈中尋找均衡點(diǎn)

雖然呼聲很高，但在分析人士看來，對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整并非易事，實(shí)際操作起來仍有一定的難度，全面下調(diào)的可能性較低。

王小琪指出，進(jìn)一步降低存量房貸利率可能使得存貸款利差進(jìn)一步縮小，銀行盈利難度可能會(huì)有所增加。存貸款利差是銀行盈利的重要來源，盈利的空間會(huì)適度收窄。同時(shí)，銀行之間的競爭會(huì)有所加大。

王小琪建議，各個(gè)商業(yè)銀行存量房貸情況不同，需要根據(jù)存量房貸的不同情況、客戶的資信等情況，指導(dǎo)銀行出臺(tái)一些差別化對(duì)策，避免一刀切。同時(shí)指導(dǎo)銀行與不同客戶之間進(jìn)行協(xié)商。注重利率降低形式的多樣性，比如老貸款與新貸款之間的置換、公積金貸款和商業(yè)貸款之間也可以有效地進(jìn)行組合，形式可以多種多樣。

“針對(duì)存量房貸調(diào)整，目前政策基調(diào)仍然突出‘自主協(xié)商’，既然是自主協(xié)商，就可能出現(xiàn)利率調(diào)降千人千面。”薛洪言指出，尤其是不同人的房貸利率不一樣，首套或二套類型不同、戶型面積不同，有無逾期記錄，且不同城市房價(jià)走勢不一樣，不同銀行的態(tài)度也不一樣等等，這些因素都會(huì)加大自主協(xié)商的難度，反過來，也給銀行的創(chuàng)新政策提供了空間。銀行機(jī)構(gòu)可以以小步快走、局部試點(diǎn)的方式，推出相關(guān)的優(yōu)惠政策，并根據(jù)市場反映來調(diào)整政策，在市場化博弈過程中尋找銀行與借款人均能接受的均衡點(diǎn)。

薛洪言認(rèn)為，短期內(nèi)，存量房貸利率調(diào)整大概率仍然是局部試點(diǎn)的模式推進(jìn)，直至找到具有大范圍推廣價(jià)值的模式。

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