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樂居財(cái)經(jīng) 李禮8月1日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)。

事項(xiàng)：

1）克而瑞公布 2023 年1-7 月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)。2）7 月31 日國(guó)常會(huì)表示，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。3）國(guó)家發(fā)改委發(fā)布恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)二十條措施，明確支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。

平安觀點(diǎn)：

單月成交持續(xù)探底，房企格局延續(xù)分化：7 月在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)去化壓力顯現(xiàn)。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額 3810 億元，環(huán)比下降 36.6%，同比下降 37.2%，同比降幅較 6 月擴(kuò)大 9.5 個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積 2253 萬平米，環(huán)比下降 30.4%，同比下降 36.8%，同比降幅較 6月擴(kuò)大 4.7 個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，1-7 月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降5.9%、銷售面積同比下降 17%，降幅較 1-6 月擴(kuò)大 5.5 個(gè)、3.1 個(gè)百分點(diǎn)。從具體房企來看，保利發(fā)展 1-7 月銷售額 2678 億元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中華僑城、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè) 7 月單月銷售額同比增長(zhǎng)101.2%、39%、7.7%；保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口 1-7 月銷售額同比增長(zhǎng) 111.6%、67.5%、45.5%、44.4%、30.7%，表現(xiàn)相對(duì)突出。

政策暖風(fēng)頻吹，關(guān)注細(xì)則落地情況：近期政治局會(huì)議未重申房住不炒，首次明確房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。住建部會(huì)議要求進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。北京、廣州、深圳、上海相繼表態(tài)將認(rèn)真學(xué)習(xí)會(huì)議精神，抓好貫徹落實(shí)工作。此外，7 月 31 日發(fā)改委發(fā)布關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知，明確支持剛性和改善性住房需求，擴(kuò)大保租房供給，穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)、城中村改造，持續(xù)推進(jìn)農(nóng)房質(zhì)量安全提升工程。國(guó)常會(huì)亦明確要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市限貸、限購(gòu)等優(yōu)化政策將陸續(xù)出臺(tái)。

投資建議：7 月百?gòu)?qiáng)銷售持續(xù)探底，但 7 月下旬中央及地方頻繁表態(tài)，后續(xù)隨著優(yōu)化政策落地實(shí)施，將對(duì)成交形成一定支撐。個(gè)股建議關(guān)注兩條主線：1）受益政策潛在優(yōu)化，主要為聚焦核心城市、政策受益空間大的房企，如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬科 A、中國(guó)海外發(fā)展等；2）前期階段性承壓、經(jīng)營(yíng)及資金狀況有望好轉(zhuǎn)的民營(yíng)房企/物管企業(yè)，如新城控股、金地集團(tuán)、新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。上下游方面，城中村改造涉及給排水、燃?xì)狻㈦娏Φ裙芫€管道改造，外墻與屋面修繕等，需要用到管道、涂料、保溫、防水等消費(fèi)建材，建議關(guān)注東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)疲態(tài)，若未來經(jīng)濟(jì)及收入恢復(fù)低于預(yù)期，或帶來銷售低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形；3）后續(xù)政策改善不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

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