商業(yè)地產(chǎn)暴雷的警鐘已經(jīng)回蕩多時，而今辦公樓市場的進一步下跌又令其離懸崖更進一步。

數(shù)據(jù)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)顯示，自美聯(lián)儲加息的2022年3月以來，美國商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公樓的交易量和價格正在急劇下跌。其中，辦公樓的價值下降了27%，公寓樓價格下跌了21%，購物中心價格下跌了18%。

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保德信金融(Prudential Financial Inc.)旗下的商業(yè)地產(chǎn)研究機構PGIM Real Estate預計，在觸底之前，歐洲寫字樓價格預計將下跌逾25%，亞太地區(qū)將下跌近13%。

與此同時，PGIM分析師認為，商業(yè)地產(chǎn)價值的“大重置”可能會極其緩慢。2008年金融危機后，美國寫字樓價格花了6年時間才復蘇，盡管那次復蘇主要集中在住宅房地產(chǎn)領域。

世邦魏理仕集團(CBRE Group Inc.)全球首席經(jīng)濟學家Richard Barkham說：

我們認為這一次需要10年時間。

違約率恐上升

在長期“便宜錢”滋生的購買潮后，更高的利率使得業(yè)主和貸款人需要面臨更高的購買和再融資成本。

根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)，僅在美國，今年和明年就有大約1.4萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。

當最后期限到來時，面臨大筆本金支付的業(yè)主可能更愿意違約。

據(jù)彭博，由于成本過高，包括黑石集團、Brookfield和太平洋投資管理公司(Pimco)在內的主要機構所有者已經(jīng)選擇停止支付一些建筑物的款項，因為它們的現(xiàn)金和資源有更好的用途。

專門從事不良房地產(chǎn)的重新談判的Keen-Summit Capital Partners LLC負責人Harold Bordwin說：

壓力很大。人們不會輕易放棄資產(chǎn)，除非他們看不到任何希望，而且他們意識到自己的資產(chǎn)已經(jīng)嚴重縮水。

城市稅收驟減

商業(yè)地產(chǎn)的困境將給已經(jīng)受到今年地區(qū)性銀行危機影響的金融體系雪上加霜。隨著經(jīng)濟衰退的加深，它將對一些城市產(chǎn)生變革性的影響，因為它們要應對空置的建筑和較低的財產(chǎn)稅收入。

紐約寫字樓空置率預計今年將達到創(chuàng)紀錄的22.7%，通常占該市財產(chǎn)稅收入的20%左右。紐約大學和哥倫比亞大學的研究人員進行的一項聯(lián)合研究發(fā)現(xiàn)，到2029年，由于遠程工作的影響，該市的辦公室將失去疫情前44%的價值。

經(jīng)紀公司沃頓房地產(chǎn)顧問公司(Wharton Property Advisors)的首席執(zhí)行官Ruth Colp-Haber表示：

房東們現(xiàn)在真的看到了各種各樣的障礙——他們的問題無處不存在。擁有頂級業(yè)主的最好的建筑將堅持下去，他們將度過難關。但對于那些空置率高、需要大量修繕的建筑來說，經(jīng)濟效益并不好。

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