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中金:7月存量房市場繼續(xù)降溫 靜待政策提振

智通財經(jīng)APP獲悉,中金發(fā)布研究報告稱,今年2季度以來,存量房市場量、價均呈持續(xù)下行趨勢;往前看,市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會議積極表態(tài)后,各地在認(rèn)房認(rèn)貸等關(guān)鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進(jìn),或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動銷售逐步有所好轉(zhuǎn),尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中,具備對應(yīng)土儲布局、財務(wù)穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性,帶動各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)中向好。

▍中金主要觀點(diǎn)如下:


【資料圖】

7月二手房成交量同環(huán)比均降逾一成,成交價加速下行,市場溫度仍待政策提振。

數(shù)量方面,7月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比下降16%(6月-7%),同比轉(zhuǎn)降至-16%(6月+10%),絕對水平較2022年月均值高10%、較2021年月均值低5%。

價格方面,7月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比降幅擴(kuò)大至-2.3%(6月-1.8%),年初至今房價累計(jì)下降1.9%(1H23為+0.5%);成交議價空間繼續(xù)抬升至4.71%,再創(chuàng)監(jiān)測以來新高。

整體來看,7月存量房市場邊際繼續(xù)降溫,后市的企穩(wěn)回升節(jié)奏仍有賴于政治局會議現(xiàn)積極表態(tài)后各地需求端支持政策的落地。

7月二手房掛牌量環(huán)比持平、掛牌價邊際仍跌,但月末賣家預(yù)期受政策影響略有改善。

7月監(jiān)測的重點(diǎn)城市二手房掛牌量環(huán)比基本持平,其中東莞、濟(jì)南和青島的掛牌量上行幅度較高,達(dá)4%以上。與此同時,7月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價格指數(shù)環(huán)比下降1.0%(6月-1.3%),掛牌價調(diào)價幅度環(huán)比下行17BP至-3.07%,已與2021年10月的低點(diǎn)基本持平,賣方價格預(yù)期整體仍延續(xù)下行趨勢。

但從月內(nèi)節(jié)奏來看,7月下旬北、上、廣、杭四個重點(diǎn)城市的平均調(diào)價幅度略有收窄(7月下旬-2.88% vs 7月中旬-3.16%),或表明賣家預(yù)期在近期政策端積極表態(tài)后初步有所改善。

7月住宅租金環(huán)比繼續(xù)小增,租賃市場延續(xù)旺季特征。

7月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比增長0.4%,待租周期環(huán)比基本持平為2.23個月,與去年同期也基本一致,畢業(yè)群體帶來的租賃旺季仍在延續(xù)。受此影響,7月重點(diǎn)城市租售比環(huán)比略增1BP至2.01%。

今年2季度以來,存量房市場量、價均呈持續(xù)下行趨勢。

往前看,市場溫度的回暖仍在一定程度上有賴于政治局會議積極表態(tài)后,各地在認(rèn)房認(rèn)貸等關(guān)鍵需求端支持政策上的落地節(jié)奏與力度。如能有效推進(jìn),或?qū)⒃谥卸唐诰S度上帶動銷售逐步有所好轉(zhuǎn),尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中,具備對應(yīng)土儲布局、財務(wù)穩(wěn)健、品牌形象正面的房企更能把握銷售向上的彈性,帶動各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)中向好。

風(fēng)險

政策落地和基本面修復(fù)不及預(yù)期;房企信用加速惡化。

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