本文來源：時代財經 作者：王瑩嶺

6月20日，LPR下調，其中，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下降10個基點。

時代財經了解到，目前，多地銀行已經對個人住房按揭貸款利率做出了相應調整。根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，其中，南寧首套房貸利率降至最低3.6%。

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同時，也有部分地區發布了直接或間接降低首付的政策。6月2日，青島發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中對于非限購區域的首付比例，首套和二套的比例分別為20%和30%。6月1日，蘇州公積金中心消息顯示，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續公積金貸款額度。

中原地產項目部總經理黃韜對時代財經指出，“降低房貸利率類似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的疊加來提升市場的信心。”

易居研究院研究總監嚴躍進也對時代財經表示，隨著LPR利率的下調，最近兩周各大銀行會紛紛下調房貸利率，即普遍下降10個基點，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟，“同時，降息后首套房貸進一步下調，預計后續各地認定首套房的標準會進一步下調，這對于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。”

此外，嚴躍進指出，除了降低房貸利率外，購房首付比例是直接影響購房成本的關鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大，“在當前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例或降低購房首付壓力更是非常重要的內容。”

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多地銀行跟進下調房貸利率

6月25日，建設銀行廣州某支行工作人員對時代財經表示，利率在本月跟進LPR進行了下調，“現在首套房利率是4.2%，二套是4.8%，降低了0.1%。”

農業銀行深圳一支行的個貸經理也表示，下調后該行在深圳的首套房房貸利率為 4.5%，二套房為4.8%，“利率下調后對市場肯定是有積極影響的。”

在福建廈門，交通銀行一支行工作人員表示，該行在廈門的首套房房貸利率為 4.7%，二套為5%，“都是這周跟進LPR作出的調整，降低了10個基點。”

根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內，廈門、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經降至3.7%。

根據人民銀行、原銀保監會建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制，允許城市政府雙向動態靈活調整首套房貸利率政策，符合條件的城市可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

從目前來看，當前下調首套房貸利率的城市較LPR減去60個基點為最低利率水平，也有韶關、肇慶、湛江、云浮、惠州等部分城市階段性取消了首套房貸利率下限。

不過，據上述機構統計，目前重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位，如北京、上海、深圳一線城市二套房貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍，二套房首付比為7成。

黃韜指出，此次LPR下降是預期之中的，通過政策的配合和優惠措施的出臺來提振市場是情理之中，也是市場的呼吁。不過此次LPR的降幅相對較小，類似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的疊加來提升市場的信心，目前網絡上有一些聲音，希望“放大招”“一招見效”，其實也是不現實的。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬則對時代財經指出，“LPR報價下調有助于加強逆周期調節，穩增長、降成本和提信心。在全力支持實體經濟之際，后續或有更多“穩增長”政策推出，以促進需求進一步修復。”

“降首付或比降房貸更有效”

除了降低房貸利率外，嚴躍進認為，購房首付比例是直接影響購房成本的關鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大。

“至少從一些購房者的反饋情況或呼聲看，首付比例下調或壓力下降，那么購房意愿就會明顯增強，進而也利好市場交易行情的提振。”嚴躍進解釋道。

“的確是這樣。”黃韜也給時代財經算了一筆賬，“以300萬到600萬一套的房子為例，如果首付比例下降10%，就相當于購房者可以減輕30萬到60萬的首付壓力，他的購房負擔會輕很多，會比降低房貸利率后一個月省下幾十元更直接。”

不過，對于降首付比例、降房貸利率二者哪個更有吸引力，不同購房者有不同的看法。

25歲的張雪今年或明年有在廣州購房的打算，她告訴時代財經，她更希望能夠降低房貸利率，“長遠來看還是想要降利率，這樣總體來看需要付出的成本才是真的減少了，若是降低了首付比例但是不降房貸利率，貸款變多了，長遠來看反而會加重還貸負擔。”

已在長沙購置了一套房的陳悅則認為，若打算購置第二套房，降低首付比例會對她更有吸引力，“這樣的話當下購入的門檻就變低了。”

據上海易居房地產研究院發布《購房首付比例政策研究》（下稱“報告”）顯示，根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體來看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體來看，城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

報告顯示，北京和上海的首套房首付比例最高，為35%；包括廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了20%的首付比例政策。比如，哈爾濱、沈陽和鄭州等首付比例均為20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有關聯。

此外，全國20個重點城市二套房首付比例平均值為42%。具體來看，二套房首付比例有四檔標準，即80%、70%、40%和30%。其中，北京、上海首付比例高達80%、70%，包括哈爾濱、長春、太原等二線城市的二套房首付比例則比較低，即均為30%的水平。

“現在降低房貸利率的政策空間越來越小了，但降低首付比例在一些城市還是存在空間的，廣州也曾經出現過10%的首套房首付比例。”不過，黃韜也指出，首付比例也不宜放得太寬，“首付比例降得過低容易導致過于寬松的購房，或容易誤導一些購房者錯誤評估自己的購房能力，因此具體的首付比例還是需要審慎研究決定。”

嚴躍進也指出，為了降低首付成本或壓力，部分城市也出現了各類新操作，但部分操作已被明確界定為違規操作，如首付分期、低首付、零首付、負首付、返首付等，打著“首付友好”的旗號，“此類金融產品缺乏對償貸能力的審慎評估，夸大了購房者的還貸能力，很容易引起金融風險。”

有購房者擔心，若首付比例降低，是否會加大后續還貸壓力，對此，黃韜認為無需擔心。“降低首付比例只是一條底線，在此基礎上，購房者可以根據實際情況如積蓄情況或后續的還貸能力來選擇自己的交付首付的比例。”

嚴躍進認為，鑒于近兩年居民家庭收入狀況出現的很多新情況，首付比例政策確實需要納入到調整的思考之中。比如，一些地方是否可以對特定群體、特定住房、特定階段、特定城市等開展低首付的創新試點，以更好探索新模式的首付政策。

（文中張雪、陳悅為化名）

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