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近日，一則房貸利率下調(diào)、居民購(gòu)房省錢的消息，在網(wǎng)絡(luò)廣為傳播。按照媒體公布的相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)，自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%。以商貸100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式為例，月供則由?5276.92?元降至?4890.17?元，少了386.75元，總還款額減少13.92萬(wàn)元。

這則由業(yè)內(nèi)人士共同測(cè)算出來(lái)的數(shù)據(jù)，夠誘人吧，也夠“關(guān)心”廣大購(gòu)房居民吧。百萬(wàn)貸款，就因?yàn)榉抠J利率下調(diào)，一下子少了近14萬(wàn)元的利息，該是多大的優(yōu)惠、多大的福利、多大的讓利啊。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，能夠“讓”出這么多的利益給購(gòu)房居民，應(yīng)當(dāng)是極具社會(huì)責(zé)任感和使命感的，廣大居民應(yīng)當(dāng)充滿感激、萬(wàn)分感恩。

如果單從購(gòu)房者來(lái)看，購(gòu)房居民確實(shí)需要感謝銀行，感謝信貸政策，畢竟，貸款利息的減少，就是對(duì)自己的幫助，對(duì)自己的體恤，對(duì)自己的利益讓渡。但是，一項(xiàng)政策的出臺(tái)，顯然不能只看某個(gè)方面、某個(gè)局部、看單個(gè)關(guān)系，而要看整體、看全局、看關(guān)聯(lián)作用。否則，會(huì)被政策的假象所迷惑，會(huì)盲目感激與感恩。

如果站在銀行的角度分析問(wèn)題，我們認(rèn)為，所謂的房貸利率下調(diào)，單從貸款來(lái)說(shuō)，確實(shí)是減負(fù)了，讓利了。但是，從存款與貸款的關(guān)系來(lái)看，銀行不僅沒(méi)有給廣大居民減負(fù)，沒(méi)有給廣大居民讓利，而是用不算復(fù)雜的算賬關(guān)系中，從廣大居民身上獲取了更多利益，甚至是不知不覺(jué)地把廣大居民的利益放進(jìn)了自己的口袋。

在這里，我們不妨也來(lái)算一筆賬。2019年，銀行推出的5年期大額存單，多數(shù)銀行給出的利率是4.18%，微眾銀行是5%以上，藍(lán)海銀行和億聯(lián)銀行更是給出了5.45%的高利率。實(shí)際操作過(guò)程中，都還有上浮。但是，到了2023年，大額存款利率還有多少呢？只有3%多一點(diǎn)了，下調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)左右，與4年前最高的利率相比，則下調(diào)了近2個(gè)百分點(diǎn)。同樣的100萬(wàn)元，按照大額存單5年期來(lái)算，一年減少的利息就是萬(wàn)元左右，30年減少多少呢？這個(gè)賬不難算吧。與節(jié)省的14萬(wàn)房貸利息相比，哪個(gè)更多呢？

也就是說(shuō)，銀行用“讓利”的不到14萬(wàn)元，換回了30多萬(wàn)元，這個(gè)賬，算得夠精明，也算得廣大居民汗毛直豎。明明自己多掏錢了，還要對(duì)銀行感激涕零。所不同的是，購(gòu)房者享受到了一些利益，其他居民為購(gòu)房者享受的利益買單，并在買單中為銀行做出更大的貢獻(xiàn)。這樣的操作方式，顯然是不可接受的。

更重要的是，通過(guò)降低房貸利率，吸引購(gòu)房者買房，還在為開(kāi)發(fā)商保房?jī)r(jià)提供服務(wù)。如果購(gòu)房者受房貸利率下調(diào)的影響，購(gòu)買了房子，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃問(wèn)題解決了，也就不需要再降價(jià)售房了，導(dǎo)致購(gòu)房居民原本可以從降價(jià)中獲得一部分利益的權(quán)利也被剝奪了。在這樣的情況下，房貸利率下調(diào)，對(duì)廣大居民來(lái)說(shuō)，真正是多重利益受損。

這也意味著，如果看在房貸利率下調(diào)份上購(gòu)房的居民，實(shí)際是出現(xiàn)了兩大利益的受損。一是存款利益受損，一是房?jī)r(jià)下調(diào)利益受損。最終損失的利益，也遠(yuǎn)大于房貸利率下調(diào)取得的利益。為什么房貸利率如此下調(diào)，廣大居民仍然購(gòu)房熱情不高，就是這本賬在起作用。如果開(kāi)發(fā)商能夠降價(jià)售房，哪怕銀行不下調(diào)房貸利率，廣大居民也會(huì)購(gòu)房。譬如某地房?jī)r(jià)1萬(wàn)元，買一套120平方米的商品房，總價(jià)120萬(wàn)元。如果開(kāi)發(fā)商降價(jià)5%，就是6萬(wàn)元。如果降價(jià)10%，就是12萬(wàn)元。更何況，房?jī)r(jià)1萬(wàn)元的城市已經(jīng)不是太多，3線以上的城市，哪個(gè)不要1萬(wàn)元以上。放在一線城市，平均房?jī)r(jià)5、6萬(wàn)，同樣一套房，需要6、7百萬(wàn)，降價(jià)10%就是6、70萬(wàn)，比起房貸利率帶來(lái)的利益，可是大多了。

所以，房貸利率下調(diào)，確實(shí)降低了購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。但是，不要忘了，房貸利率再低的房貸，也是房貸，也是需要償還的，還要支付利息。同時(shí)，存款利率下調(diào)、房?jī)r(jià)不降產(chǎn)生的利益損害，則更多。如此，廣大居民會(huì)不會(huì)因?yàn)榉抠J利率下調(diào)而繼續(xù)像前些年那樣做“房奴”，恐怕很難說(shuō)了。尤其以“自我”為中心的年輕一代，更不會(huì)用犧牲自己的幸福換一套并不一定能夠帶來(lái)快樂(lè)的房子。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，已經(jīng)不是靠政策能夠恢復(fù)的，而必須依靠購(gòu)房者的內(nèi)心溫暖，而這份內(nèi)心溫暖，就是開(kāi)發(fā)商降價(jià)。那才是實(shí)實(shí)在在的讓利，也是實(shí)實(shí)在在的快樂(lè)。否則，就只能繼續(xù)利益博弈。

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