平安證券:拿地收縮聚焦,熱度分化加劇
(資料圖)
樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮6月7日,平安證券發(fā)布地產(chǎn)政策洞察系列之八。
土地市場(chǎng)供需疲弱,預(yù)供地下流拍率下滑。2023 年前 4 月 300 城住宅用地推出、成交建面同比下降均超 30%,土地出讓金同比下滑 19.5%,三項(xiàng)
指標(biāo)均較 2021 年同期下滑超 60%,政府推地態(tài)度有賴(lài)于銷(xiāo)售修復(fù)。供地由“集中出讓”趨向“多次少量”,重點(diǎn)城市土拍錯(cuò)期,為房企留足充裕研判時(shí)間,平滑資金計(jì)劃。此外政府推地前摸排房企參拍意愿,預(yù)公告不少于 3 個(gè)月,供地信息披露更加細(xì)致明確,疊加優(yōu)質(zhì)地塊出讓加大出讓力度,22 城前 4 月涉宅用地流拍率僅為 2.6%,遠(yuǎn)低于 2021 年、2022 年。
房企投資策略高度一致,城市板塊間熱度分化加劇。高能級(jí)城市樓市更具韌性,帶動(dòng)土拍熱度攀升,前 4 月一線城市土拍溢價(jià)率 8.06%,遠(yuǎn)高于二線(6.65%)、三四線城市(5.91%)。且當(dāng)前房企投拓容錯(cuò)率下降,普遍采取“聚焦核心城市板塊”、“以銷(xiāo)定投”戰(zhàn)略,后續(xù)去化確定性及流速成為房企拿地首要衡量標(biāo)準(zhǔn),投資策略趨于一致。因此成為投資“重中之重”的核心城市及板塊競(jìng)拍較為激烈,而多數(shù)城市及邊緣板塊因庫(kù)存去化壓力較大,土地市場(chǎng)仍較為冷清。
地塊整體盈利空間仍?xún)?yōu)于 2021H1,民企拿地意愿提升。核心城市土拍轉(zhuǎn)暖并未引發(fā)毛利率大幅下滑擔(dān)憂,整體盈利空間仍?xún)?yōu)于 2021H1。一是土拍火熱僅會(huì)降低房企中簽概率,各地仍存封頂搖號(hào)制度,如杭州第四批土拍封頂成交比例達(dá) 67%,但平均地價(jià)房?jī)r(jià)比僅為 53.6%,平均價(jià)差達(dá)14849 元/平,仍留有一定利潤(rùn)空間;2023 前 4 月 22 城土拍住宅用地平均溢價(jià)率 8.1%,仍低于 2021H1(14.7%);二是部分城市取消“定配建”限制等,降低房企實(shí)際拿地成本。分房企性質(zhì)看,前 4 月央國(guó)企整體拿地銷(xiāo)售金額比 14%,高于民企(8.5%);50 強(qiáng)房企中民企拿地金額、面積占比分別較 2022 年提升 3.9pct、9.5pct, 受益于“三支箭”的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企亦重回土拍市場(chǎng),城投與地方國(guó)企托底需求淡化,不乏競(jìng)價(jià)或跨區(qū)域拿地現(xiàn)象。但民企持續(xù)拿地僅為個(gè)別典型代表,整體投資尚未普遍復(fù)蘇。
投資建議:在集中供地優(yōu)化與多地加大核心地塊供應(yīng)下,土拍成交溢價(jià)率略有好轉(zhuǎn),流拍撤牌率下滑,房企投資聚焦加劇核心城市土拍升溫,民企拿地信心修復(fù);后續(xù)土拍延續(xù)回溫有賴(lài)于銷(xiāo)售端恢復(fù),預(yù)計(jì)地市分化仍將延續(xù)。盡管房企布局重疊,主流房企在核心城市拿地仍有提升空間,無(wú)需過(guò)度擔(dān)心拿地聚焦帶來(lái)的補(bǔ)貨不足風(fēng)險(xiǎn);且部分企業(yè)仍未完全走出資金困局,強(qiáng)信用、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)房企拿地優(yōu)勢(shì)依然存在,建議關(guān)注越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬(wàn)科 A 等。
風(fēng)險(xiǎn)提示:1)房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);2)個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);3)政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
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