證監會大禮包次日，首個一線城市土拍上線。11月29日，北京迎來2022年第四批次集中供地現場競價，優質地塊依然搶手、國企央企仍是主力、深耕某一片區拿地不斷等成為本輪疫情下、松綁后的土拍特點，現房、搖號等成為了關鍵詞。

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信號一優質地塊依然搶手

北京第四批次集中供地共推出了六宗住宅地塊，用地規模約15公頃，地上建筑規模約32萬平方米。

此次現場競價的4宗地塊，共有38家房企及聯合體參與競拍（含重復報名），其中朝陽區的三宗地塊更為招攬“人氣”，也最為“吸金”，土拍現場基本算是朝陽專場。

由于競地價－競現房－搖號（交高標）的競拍機制，競拍現場并沒有給房企們太多的發揮空間，直接地價、現房銷售雙觸頂，誰能拿到基本靠點“運氣”。朝陽三宗地塊全部地價、現房銷售“雙觸頂”。

朝陽平房鄉PF-44、PF-45兩宗地塊，屬性質地完全相同，且互為鄰里，地塊本身也無任何配建，商品房銷售指導價均為8.5萬元/平方米。唯一區別是，PF-44地塊面積比PF-45地塊稍微大一些。最終，PF-44地塊被保利+建工聯合體以25.53億元+1萬平方米現房銷售競得，溢價率15%；PF-45地塊被三元嘉業以24.38億元+1萬平方米現房銷售競得，溢價率15%。

此外，朝陽此次還推出了崔各莊奶西村地塊，該地塊規劃建筑面積約7.09萬平方米，起拍價為28.1億元，銷售指導價同樣為8.5萬元/平方米。與上述兩宗地塊不同，崔各莊奶西村地塊有小部分社區管理、室內體育設施等配建，且現房銷售面積高達3.5萬平方米。最終該地塊同樣“雙觸頂”，由金隅以32.315億元+3.5萬平方米現房銷售競得，溢價率15%。

在北京鏈家研究院資深分析師岳微看來，朝陽在停拍一輪后，為此次主力供應區域，雖為新房庫存量較高的區域，但此次出讓地塊均避開高庫存板塊。其中，2宗地塊位于朝陽區平房鄉，該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟，新房供應稀缺，兩個次新房小區“和錦薇棠”“朝青知筑”也都為4年前入市，且周邊多為保障性住宅小區，純商品住宅更是高度稀缺，板塊內改善居住需求旺盛，此次出讓地塊預計提供近千套商品住宅，與市場需求相貼合。

另一宗奶西地塊，緊鄰熱銷項目望京樾、中建宸園，地塊屬性及指導價與望京樾一致，在望京樾成功銷售的背景下，地塊產品打造具有成功經驗借鑒，又與在售項目拉開時間差距、避免同區域多盤同開的競爭局面。

信號二深耕片區依然可行

石景山古城地塊并未有太多爭奪，僅幾輪報價，就被中海新城以28.4億元收入囊中，溢價率5.58%。中海新城成功競得石景山古城地塊，其實市場早有預見。接近中海新城的知情人士告訴北京商報記者，目前中海新城在石景山開發的住宅項目已基本清盤，也可以說“無盤”可賣，四批次這宗地塊一定會出手，且志在必得。不僅如此，由于中海新城深耕該片區多年，曾多次創造年度百億的銷售紀錄，對區域的熟悉程度、監管的維系都遠超其他企業，因此該地塊基本屬于“定制”。最終的結果也證實了這一點。

實際上從石景山過往的供地經驗看，大房企深耕成為該片區的特點，前有遠洋自遠洋山水開始，前后開發15年，后有中海新城多次創造百億銷售神話。

除了上述地塊外，門頭溝地塊和通州地塊由于“人氣”不旺，已于前日率先成交，門頭溝地塊被中建方程+中建信和以7.9億元底價競得；通州地塊由城建興華以16.69億元競得，溢價率僅0.54%。

北京2022年第四批次集中供地最終成交總價135億元。

信號三國企央企仍是主力

從報名房企來看，國、央企仍為主力參與，長期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤、首開、保利、招商、金隅均有報名。其中，中建系幾乎全員出動，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報名、偏好朝陽市場，但簽運不佳，未有斬獲，僅中建五局、中建方程聯合體作為一級開發企業托底門頭溝1宗地塊。首開及華潤在售貨值充足，此次報名及參拍都相對謹慎。

同樣作為隸屬于北京國資委的三元嘉業，在參與二批次小瓦窯地塊、三批次永豐地塊后，年內第三次參與，報名朝陽平房鄉兩宗地塊，通過現場搖號斬獲朝陽平房鄉1宗地塊，表現出積極參與北京市場的韌性。

中指研究院土地事業部研究負責人張凱表示，總體來看，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預期。熱度超預期背后，主要受到三方面的影響。其一，目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇。本次全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍，也從側面反映出這一點。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。其三，北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

北京商報記者王寅浩

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