菏澤“無房無貸”首付比例下調至20% 業內:符合央行政策 首套剛需優先支持
財聯社訊:近日有市場傳言稱,山東省菏澤市工行、農行、建行對于個人住房貸款首付比例采取調整。財聯社記者今日從當地多家銀行及中介機構了解到,個人住房貸款首付款比例的確于近期有所調整,“無房無貸”(名下無住房且無個人住房貸款記錄)的購房者,在認購普通住房時,可享受最低20%的房貸首付比例,較此前下降10個百分點。
業內人士分析稱,菏澤此次調降符合央行此前發布的政策,非限購城市房貸首付的門檻最低可至20%。整體來看,首付比例下調有利于提振當地樓市交易活力,同時對于其他多地具有較強的信號意義,滿足首套房剛性需求將成為未來政策變化的主要發力點。
首套房首付比例與貸款利率雙降
菏澤農行一位信貸經理對財聯社記者證實,該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調至20%。同時,首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至當前的5.6%、5.95%。
“如果購房者名下有房貸記錄但無房產的,執行的首付比例是25%,但如果名下有1套或多套房產,首付比例為30%。”一位工行信貸人士介紹稱,當地房貸額度較為充足,審批完成即可放款,但目前由于春節假期剛剛結束,所在支行的業務量并不大,與往年的放貸規律基本一致。
另據當地多位房產中介透露,工、農、建三大行近日同步啟用上述調整后的貸款政策,但針對特定客群,在具體執行方面可能略有差異。比如,其中一家銀行對于名下有兩套及以上房產的購房者仍執行40%的首付比例。此外,對于部分信譽良好的購房者,首套房貸利率也會有一定優惠。
“調整后的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產中介表示,一般“首房首貸”利率在5.6%,“有房且有貸”(名下有房且相對應有一套住房貸款余額)的購房者執行5.9%的利率,但如果名下有兩套及以上房產但房貸余額已清償的購房者仍可享受5.6%的低檔利率。
業內:料支持剛需是未來政策變化主要方向
“不限購城市的首套房首付比例最低為20%是一直的政策。”對于菏澤降低房貸首付比例,中原地產首席分析師張大偉直言,從政策上看,地方政府可以在中央政策基礎上微調,菏澤作為非限購城市,的確可以執行20%的首套房最低首付政策。
根據央行與銀監會2016年聯合下發的通知,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從房地產貸款首付政策看,2成首付明顯是一個寬松的政策,信號意義較強。此次菏澤的調降政策可視為打響商業銀行貸款降首付的“第一槍”,這也和當前房地產市場形勢、涉房金融形勢的變化等有關。
“包括北海和自貢等地降低了公積金首付比例,安徽在某個文件中也比較含糊地提及了降低首付的概念,但是都沒有真正到實質性的降低。而只有商業銀行降低房貸首付比例,才是最為核心的。類似政策出臺,對于提振市場交易有積極的作用。”嚴躍進如是說。
在張大偉看來,菏澤降低房貸首付比例,預計對于市場影響有限,但對于全國其他城市來說,信心影響較大。“首付成數變化,代表了房地產重點支持方向的轉變,支持剛需首套購房會成為未來政策變化的主要方向。”
實際上,近期全國房地產調控政策較為密集。中原地產研究院統計顯示,2022年1月以來,全國范圍內累計房地產調控政策次數超過80次,其中有接近40座城市發布了穩定樓市的相關政策。從內容來看,較2021年同期上漲60%以上,相比往年房地產調控收緊為主,今年開年以來,房地產調控基本以穩定樓市、寬松政策為主。
“進入2022年,從中央部委到地方省市,都在出臺發力穩定樓市的政策。”張大偉稱,從市場表現來看,隨著政策底部的出現,市場成交的底部也逐漸開始顯現。特別是2021年四季度以來,信貸政策逐步企穩。隨著央行不斷釋放維穩信息,個人按揭房貸數據出現了止跌,樓市逐漸企穩,待政策見底后,預計在2022年1至2季度市場底部有望加快出現。
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