2022年開(kāi)局，龍湖分拆出一個(gè)新物種——龍湖智創(chuàng)生活。

1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書(shū)，擬計(jì)劃在港交所上市。據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活不是對(duì)“龍湖智慧服務(wù)”的升維，也不是龍湖智慧服務(wù)和龍湖旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和品牌的簡(jiǎn)單相加，而是基于全新業(yè)務(wù)內(nèi)涵、外延，在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系中，生長(zhǎng)出來(lái)的全新品牌。

從招股書(shū)透露出來(lái)的信息來(lái)看，龍湖智創(chuàng)生活的主營(yíng)業(yè)務(wù)分拆自龍湖集團(tuán)的智慧服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，打包兩個(gè)航道的核心業(yè)務(wù)，意在打造一個(gè)具有協(xié)同效應(yīng)的輕資產(chǎn)旗艦平臺(tái)，而龍湖集團(tuán)則專(zhuān)注重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，一“輕”一“重”各有側(cè)重，又相互協(xié)同，構(gòu)成“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系。

這樣全新的商業(yè)敘事，讓龍湖智創(chuàng)生活更具想象力。

營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙快速增長(zhǎng)

龍湖智創(chuàng)生活的想象力，源于當(dāng)下快速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)。

招股書(shū)顯示，截至2019年、2020年及2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤(rùn)分別達(dá)到6.81億元、9.31億元、11.3億元，營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的速度不斷加快。

龍湖智創(chuàng)生活業(yè)績(jī)的持續(xù)向好，得益于公司管理服務(wù)的規(guī)模不斷擴(kuò)張。據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)總簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中包括2.13億平方米的住宅及非商業(yè)物業(yè)，900萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，以及1520萬(wàn)平方米的字樓及其他商業(yè)物業(yè)。

在管面積規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入的結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。招股書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)收入的貢獻(xiàn)率從89%下降到77.4%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)收入的貢獻(xiàn)率從11%提升至22.6%。

招股書(shū)顯示，截至2021年前三季度，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率為25.4%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)毛利率為35.3%，隨著商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)對(duì)收入的貢獻(xiàn)率的提升，意味著公司整體毛利水平將會(huì)進(jìn)一步提高。

報(bào)告顯示，2026年中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)總收入會(huì)達(dá)到8981億元，2020年至2026年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為9.2%。在可見(jiàn)的將來(lái)，龍湖智創(chuàng)生活選擇的“物管+商管”賽道，有巨大的增長(zhǎng)和想象空間。隨著人們生活水平提高，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)升級(jí)，頭部的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)，有更多機(jī)會(huì)在市場(chǎng)中分得一杯羹。

此外，“物管+商管”業(yè)務(wù)擁有穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流，在服務(wù)品牌建立起來(lái)的情況下，向外拓展變得更加簡(jiǎn)單，因此這一賽道的公司更加得到資本的追捧，截至2021年1月7日，已經(jīng)上市的華潤(rùn)萬(wàn)象生活靜態(tài)市盈率達(dá)到83.5。

科技助力服務(wù)煥新

在大物管行業(yè)，服務(wù)品質(zhì)是贏得市場(chǎng)的首要因素，龍湖智創(chuàng)生活在住宅物業(yè)服務(wù)上，連續(xù)12年業(yè)主滿(mǎn)意度超過(guò)90%。

超高滿(mǎn)意度的背后，是龍湖在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域23年的經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)化積淀：垃圾桶頂部煙灰缸里的煙蒂不能超過(guò)5個(gè)，不能留存超過(guò)5分鐘；基于對(duì)業(yè)主的高度尊重與細(xì)致呵護(hù)，見(jiàn)過(guò)業(yè)主三次面后，要求認(rèn)識(shí)其車(chē)輛及業(yè)主本人，甚至記得寵物的名字;為了讓每位業(yè)主享受寧?kù)o的美夢(mèng)，夜間巡邏的保安會(huì)專(zhuān)門(mén)配備一副耳機(jī)、一雙軟底皮鞋，以降低對(duì)話(huà)、腳步聲對(duì)業(yè)主休息的干擾等等。

細(xì)致高水平的服務(wù)之外，龍湖智創(chuàng)生活借助龍湖集團(tuán)在科技方面的長(zhǎng)期投入，建立了行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，進(jìn)一步提高服務(wù)的精準(zhǔn)度和人性化水平。 

除了常規(guī)的手機(jī)開(kāi)門(mén)、生活繳費(fèi)、訪(fǎng)客通行、包裹代收、報(bào)事報(bào)修等，業(yè)主日常的大小事都可以在線(xiàn)上辦理。龍湖智創(chuàng)生活還在小區(qū)配備人臉識(shí)別、手機(jī)藍(lán)牙、智能訪(fǎng)客、可視對(duì)講等多種先進(jìn)技術(shù)的智慧門(mén)禁系統(tǒng)，讓業(yè)主可以無(wú)接觸通行，當(dāng)有親友來(lái)訪(fǎng)時(shí)，訪(fǎng)客只需要通過(guò)業(yè)主發(fā)來(lái)的驗(yàn)證碼，即可進(jìn)入小區(qū)大門(mén)。

2021年6月，U享家還上線(xiàn)了 “云交付”系統(tǒng)，通過(guò)線(xiàn)上簽到、實(shí)名認(rèn)證、費(fèi)用繳費(fèi)、線(xiàn)上點(diǎn)交、房屋查驗(yàn)、評(píng)價(jià)等，很快便可以完成原本繁瑣耗時(shí)的線(xiàn)下收房手續(xù)，整個(gè)流程高效便捷又流暢。 

借助科技的力量，龍湖智創(chuàng)生活還把科技指揮中心集成到數(shù)據(jù)平臺(tái)上，管理者可以通過(guò)平臺(tái)統(tǒng)一調(diào)度。如小區(qū)電梯運(yùn)營(yíng)狀況有平臺(tái)監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，業(yè)主乘坐電梯期間出現(xiàn)異常情況可及時(shí)告警，監(jiān)控中心查看事發(fā)地點(diǎn)后，派出人員第一時(shí)間搶修；當(dāng)車(chē)庫(kù)一氧化碳濃度超標(biāo)時(shí)，監(jiān)測(cè)系統(tǒng)可下達(dá)指令驅(qū)動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行，迅速排除車(chē)庫(kù)廢氣；自動(dòng)灌溉設(shè)備監(jiān)測(cè)到土壤濕度不夠時(shí)，可自動(dòng)噴水灌溉小區(qū)綠化。

在科技的加持下，龍湖智創(chuàng)生活23年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)被點(diǎn)化升級(jí)，煥發(fā)出新的生機(jī)，也形成自己獨(dú)特的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。

業(yè)務(wù)按下加速鍵

被科技賦能的服務(wù)，適配性和專(zhuān)業(yè)性得到放大。龍湖智創(chuàng)生活對(duì)服務(wù)的定義早已經(jīng)突破傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇，而是在居住空間、商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)辦公及更廣闊的城市空間，提供“物業(yè)管理服務(wù)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”。

龍湖智創(chuàng)生活擔(dān)任龍湖“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎中“服務(wù)”引擎，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)深入龍湖旗下的各個(gè)空間，共建“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系。截至2021年上半年，龍湖集團(tuán)不同空間的業(yè)態(tài)遍布長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域等五大區(qū)域的67個(gè)城市。依托母公司業(yè)務(wù)的快速拓展，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的半徑不斷擴(kuò)大，其服務(wù)水平亦在時(shí)間的打磨下更加提高。

在服務(wù)母公司之外，龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)體系日漸成熟，在用戶(hù)端贏得良好的口碑，從而運(yùn)營(yíng)和管理的空間與業(yè)態(tài)越來(lái)越豐富。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活管理的來(lái)自第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比，從2019年末的38.2%提升2021年9月30日的59.8%，充分顯示了來(lái)自于市場(chǎng)的認(rèn)可。廣州市白云區(qū)圖書(shū)館、晉江市社會(huì)福利中心、四川外國(guó)語(yǔ)大學(xué)都成為龍湖智創(chuàng)生活的用戶(hù)。

2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活的商管服務(wù)也拓展到龍湖生態(tài)體系之外，為武漢湖里特色商業(yè)街提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

隨著龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，客群進(jìn)一步豐富，受益于數(shù)字科技的賦能，其運(yùn)營(yíng)和管理的多元業(yè)態(tài)之間的協(xié)同效應(yīng)勢(shì)必會(huì)呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)放大，而龍湖智創(chuàng)生活每新進(jìn)一個(gè)空間、每新增一位用戶(hù)，都會(huì)不斷擴(kuò)大“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系，增強(qiáng)體系內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團(tuán) 龍湖智創(chuàng)生活