中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月19日訊：1月18日晚間，上海同時(shí)出臺(tái)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（簡(jiǎn)稱(chēng)“管理辦法”）和《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》（簡(jiǎn)稱(chēng)“認(rèn)定辦法”），試行期兩年（自2022年1月至2023年12月）。

“管理辦法”在供應(yīng)條件、準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資格審核、租期、租金及使用管理等方面做了明確指引。

“認(rèn)定辦法”對(duì)既有租賃住房項(xiàng)目(分一般類(lèi)項(xiàng)目/改建類(lèi)項(xiàng)目)、新實(shí)施項(xiàng)目、相關(guān)財(cái)稅水電支持政策均給出明確認(rèn)定程序和指引。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端指出，本次“管理辦法”和“認(rèn)定辦法”的出臺(tái)是對(duì)上位政策的延伸和銜接，進(jìn)一步完善了上海住房保障政策體系，對(duì)全國(guó)其他大中城市均有較強(qiáng)的參考意義。具體而言：

更加注重保護(hù)租房者權(quán)益：“管理辦法”明確不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過(guò)一個(gè)月租金；出租單位可在雙方自愿的基礎(chǔ)上提供增值服務(wù)，但不得強(qiáng)制收取物業(yè)費(fèi)等其他任何費(fèi)用。

認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加注重區(qū)域平衡：“管理辦法”明確住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在上海一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。面積根據(jù)特定區(qū)域劃分計(jì)算，有助于更好實(shí)現(xiàn)住房的保障性功能，且后期存適當(dāng)調(diào)整空間。

配租規(guī)則上更加注重提高效率：“管理辦法”明確可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準(zhǔn)入條件的對(duì)象入住。原則上按集中配租-常態(tài)化配租-輪候配租分階段實(shí)施。有助于提高保障性租賃住房的分配效率。

政策適用范圍更加廣泛：“認(rèn)定辦法”將既有的合規(guī)租賃住房項(xiàng)目納入保障性租賃住房認(rèn)定，有助于全市范圍內(nèi)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一實(shí)施，提高各方主體的參與積極性。

（2021年8月底，住建部在“住有所居”新聞發(fā)布會(huì)提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，并明確“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)。2021年8月《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確“十四五”時(shí)期，將形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。2021年11月，上海發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》。）

以下為《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》原文：

第一章  總  則

第一條（制定依據(jù)）

為規(guī)范做好保障性租賃住房租賃管理工作，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）和《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)），制定本辦法。

第二條（出租單位）

本辦法所稱(chēng)“出租單位”，指保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位，或與保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)單位簽訂協(xié)議取得完整的出租經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)的單位。

產(chǎn)權(quán)單位通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)實(shí)施租賃運(yùn)營(yíng)的，仍以產(chǎn)權(quán)單位作為“出租單位”。

第二章  供應(yīng)和準(zhǔn)入管理

第三條（供應(yīng)條件）

取得《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》的項(xiàng)目，完成全裝修并符合以下條件可以投入供應(yīng)：

（一）需要辦理住宅交付使用許可證的項(xiàng)目，應(yīng)取得住宅交付使用許可證；

（二）不需要辦理住宅交付使用許可證的項(xiàng)目（改建類(lèi)項(xiàng)目除外），應(yīng)取得竣工驗(yàn)收備案證明；

（三）利用非居住存量房屋改建的項(xiàng)目，應(yīng)取得區(qū)政府（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組）組織區(qū)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收的通過(guò)意見(jiàn)。

第四條（準(zhǔn)入條件）

保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍結(jié)合通勤因素按以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

（一）保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)（外環(huán)以?xún)?nèi)）的，申請(qǐng)家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)（外環(huán)以?xún)?nèi)）的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積。

（二）保障性租賃住房位于寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、浦東新區(qū)（外環(huán)以外）的，申請(qǐng)家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積。

（三）保障性租賃住房位于五個(gè)新城范圍內(nèi)的，計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進(jìn)一步優(yōu)化；具體由項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門(mén)提出方案，報(bào)市房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）面向全市公開(kāi)供應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目，投入供應(yīng)超過(guò)半年后出租率仍低于80%的，可以適當(dāng)調(diào)整計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍；具體由項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門(mén)提出方案，報(bào)市房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。

出租單位可以在上述基本準(zhǔn)入條件基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，細(xì)化和增加準(zhǔn)入條件。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、用人單位配套建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)優(yōu)先或定向供應(yīng)本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)符合條件的職工。出租單位應(yīng)將制定的具體準(zhǔn)入條件報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門(mén)備案。

第五條（配租規(guī)則）

保障性租賃住房既可以直接面向符合準(zhǔn)入條件的對(duì)象配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準(zhǔn)入條件的對(duì)象入住。保障性租賃住房配租以公開(kāi)、公平、公正為原則，一般按照以下兩個(gè)階段實(shí)施：

（一）集中配租階段。項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位發(fā)布公告，啟動(dòng)集中配租；集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障在本市無(wú)房且符合其他準(zhǔn)入條件的對(duì)象。

（二）常態(tài)化配租階段。集中配租后的剩余房源，實(shí)行常態(tài)化配租，對(duì)符合準(zhǔn)入條件的對(duì)象實(shí)行“先到先租，隨到隨租”。

配租期間，項(xiàng)目全部或部分戶(hù)型房源滿(mǎn)租的，應(yīng)實(shí)行輪候配租，按戶(hù)型建立輪候名冊(cè)，并優(yōu)先保障在本市無(wú)房且符合其他準(zhǔn)入條件的對(duì)象。

出租單位應(yīng)根據(jù)上述原則，制定項(xiàng)目配租的具體規(guī)則，報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門(mén)備案。

出租單位不得對(duì)符合條件的申請(qǐng)對(duì)象挑客拒租。

第六條（供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)）

合理控制住宅型保障性租賃住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶(hù)型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶(hù)型。根據(jù)供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶(hù)型拆套安排使用。

一個(gè)家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房。

第七條（申請(qǐng)材料）

申請(qǐng)入住保障性租賃住房的人員應(yīng)向出租單位提交以下申請(qǐng)材料：

（一）《保障性租賃住房項(xiàng)目入住申請(qǐng)表》；

（二）本人有效期內(nèi)的勞動(dòng)合同（或勞務(wù)合同、聘用協(xié)議、錄用通知、自主創(chuàng)業(yè)的工商登記）等證明合法就業(yè)的資料；

（三）在本市擁有產(chǎn)權(quán)住房的，提交本人、配偶及子女最近10個(gè)工作日內(nèi)的《本市房屋查詢(xún)結(jié)果證明》（可通過(guò)本市“一網(wǎng)通辦”門(mén)戶(hù)網(wǎng)站或“隨申辦”APP“我的不動(dòng)產(chǎn)”在線查詢(xún)服務(wù)獲取）；在本市承租公有住房的，提交《租用居住公房憑證》；

（四）出租單位根據(jù)準(zhǔn)入條件要求提交的其他材料。

上述申請(qǐng)材料中，根據(jù)“兩個(gè)免于提交”的原則，能夠通過(guò)大數(shù)據(jù)手段獲取的材料，申請(qǐng)人無(wú)需重復(fù)提供。

面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的宿舍型保障性租賃住房，以及由用人單位整體租賃的宿舍型保障性租賃住房，申請(qǐng)材料可以適當(dāng)簡(jiǎn)化，具體由項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門(mén)結(jié)合實(shí)際確定。

第八條（資格審核）

出租單位應(yīng)按照準(zhǔn)入條件，在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)入住人員提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核；其中住房情況提交項(xiàng)目所在地的區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)核查，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在3個(gè)工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。對(duì)審核未通過(guò)的申請(qǐng)入住人員，出租單位不予簽訂租賃合同。

區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)每年對(duì)本區(qū)全部保障性租賃住房項(xiàng)目的資格審核情況實(shí)施檢查。市住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)各區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)開(kāi)展核查、檢查的情況進(jìn)行抽查。

市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在核查、檢查、抽查中發(fā)現(xiàn)相關(guān)單位和人員提供虛假材料、隱瞞真實(shí)情況的，出租單位應(yīng)立即對(duì)相關(guān)對(duì)象予以清退，相關(guān)信息按本市社會(huì)信用管理相關(guān)規(guī)定提供本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

出租單位應(yīng)將申請(qǐng)、審核的材料隨同租賃合同建檔，保留至合同期結(jié)束。

第三章  租金、租期和使用管理

第九條（租賃價(jià)格）

保障性租賃住房租賃價(jià)格（一房一價(jià)）由出租單位制定，初次定價(jià)和調(diào)價(jià)應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門(mén)備案，并向社會(huì)公布；實(shí)際執(zhí)行的租賃價(jià)格不得高于備案價(jià)格。

面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下。初次定價(jià)前，出租單位應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金進(jìn)行評(píng)估；區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑議的，可另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)評(píng)估結(jié)果予以確認(rèn)；出租單位對(duì)區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果有疑議的，可以向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。出租單位對(duì)保障性租賃住房租賃價(jià)格可以按年度調(diào)整；價(jià)格調(diào)增的，調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門(mén)監(jiān)測(cè)的同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。

面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可在前款規(guī)定基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低，并相應(yīng)建立隨租賃年限增加的租賃價(jià)格累進(jìn)機(jī)制和管理規(guī)則。

市房屋管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房初次定價(jià)和調(diào)價(jià)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)租金評(píng)估質(zhì)量的監(jiān)督檢查；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，責(zé)令整改糾正。

第十條（租金支付）

保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過(guò)一個(gè)月租金。

保障性租賃住房承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金。

出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強(qiáng)制收取其他任何費(fèi)用。承租人不另支付保障性租賃住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。出租單位可以向承租人提供增值服務(wù)，由承租人自愿選擇并支付相應(yīng)費(fèi)用。

第十一條（租賃合同和租賃期限）

保障性租賃住房出租單位應(yīng)與承租人簽訂租賃合同，租賃合同應(yīng)使用保障性租賃住房租賃合同示范文本，并辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最長(zhǎng)不超過(guò)3年，鼓勵(lì)出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后，入住人員經(jīng)重新審核仍符合準(zhǔn)入條件的，可以續(xù)租；不再符合準(zhǔn)入條件的，應(yīng)當(dāng)退出。

第十二條（使用管理）

保障性租賃住房居住人數(shù)和人均居住面積應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定。

出租單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市相關(guān)規(guī)定，落實(shí)對(duì)保障性租賃住房的治安和人口管理要求，落實(shí)房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任。

保障性租賃住房承租人及居住使用人不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租保障性租賃住房，不得擅自增加同住人，不得改變保障性租賃住房用途，不得破壞或者擅自裝修保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)，不得無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置保障性租賃住房。違反上述規(guī)定的，出租單位可立即解除租賃合同，并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責(zé)任，同時(shí)通報(bào)承租人所在單位。

第四章  其他規(guī)定

第十三條（巡查檢查）

保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府以及街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)等政府派出機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度，落實(shí)屬地管理責(zé)任。各區(qū)房屋管理部門(mén)應(yīng)對(duì)巡查的頻率和要求等提出指導(dǎo)意見(jiàn)，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

巡查、檢查中發(fā)現(xiàn)出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象、準(zhǔn)入條件、租賃價(jià)格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區(qū)房屋管理部門(mén)責(zé)令整改或移送執(zhí)法管理部門(mén)進(jìn)一步處理；情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)市房屋管理部門(mén)通知相關(guān)部門(mén)暫停出租單位享受保障性租賃住房財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政策，責(zé)令出租單位退回已收到的財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金，并按稅收征收管理法等予以處理。

第十四條（數(shù)字化轉(zhuǎn)型）

依托市政府“一網(wǎng)通辦”門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)保障性租賃住房可供應(yīng)房源統(tǒng)一上平臺(tái)發(fā)布，市民提交申請(qǐng)材料、出租單位審核資格和住房保障機(jī)構(gòu)核查住房情況統(tǒng)一上平臺(tái)辦理，租賃合同網(wǎng)簽備案統(tǒng)一上平臺(tái)實(shí)施，為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務(wù)。

加強(qiáng)保障性租賃住房智能化管理，積極拓展“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場(chǎng)景在保障性租賃住房落地。

第十五條（有效期及政策銜接）

本辦法自印發(fā)之日起試行，有效期至2023年12月31日。

本市公共租賃住房的租賃管理繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（滬房規(guī)范〔2021〕5號(hào)）執(zhí)行；《實(shí)施意見(jiàn)》未規(guī)定的事項(xiàng)，按照本辦法執(zhí)行。

已供應(yīng)入住的租賃住房項(xiàng)目申請(qǐng)認(rèn)定為保障性租賃住房的，應(yīng)在申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定的同時(shí)辦理準(zhǔn)入條件和租賃價(jià)格備案手續(xù)；取得《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》后，新簽訂租賃合同（含續(xù)簽）應(yīng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

各區(qū)房屋管理部門(mén)可結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本區(qū)保障性租賃住房租賃管理的具體細(xì)則。

關(guān)鍵詞： 租賃住房 上海