魯商生活服務二遞表:來自關聯(lián)方在管建面占比下降而收入占比反升
中華網財經1月19日訊:首次遞交招股書失效后,魯商生活服務股份有限公司(簡稱:魯商生活服務)再次向港交所遞交了招股書,獨家保薦人同為農銀國際。中華網財經此前報道,魯商生活服務上一次遞交招股書為2021年7月2日。
事實上,從7月下旬開始,通過聆訊的物企的進程開始變得緩慢。中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務副總經理牛曉娟表示,隨著今年以來房地產行業(yè)政策趨嚴與融資端收緊,市場對房地產及相關行業(yè)預期轉向謹慎,這也間接導致港交所在審核物企上市方面要求提高。
資料顯示,魯商生活服務成立于2006年,總部位于山東省濟南市,業(yè)務范圍覆蓋山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。
山東國資委控股
股權結構上看,重組后代表山東國資的魯商發(fā)展擁有52%的魯商生活服務股份處于控股地位,其他股東擁有48%股份。值得注意的是,相比于大多數赴港上市的物管公司來說,魯商生活服務未成立境外上市主體,僅在相關股權與資產騰挪梳理完成后,完成公司轉制。
近九成簽約面積位于山東
最新招股書披露,截至2021年10月31日,魯商生活服務簽約管理81個物業(yè),已簽約總建筑面積超過2280萬平方米,覆蓋12個城市;以及在管81個物業(yè),在管總建筑面積約1950萬平方米。其中74個已簽約物業(yè)(已簽約建筑面積2050萬平方米)及74個在管物業(yè)(在管總建筑面積約1690萬平方米)位于山東省。
年復合增長率低于行業(yè)
收入年復合增長率為19.5%。招股書中,魯商生活服務表示,從2018年的人民幣2.82億元增至2020年的人民幣4.03億元,并由截至2020年10月31日止十個月的人民幣3.034億元增加51.0%至截至2021年10月31日止十個月的人民幣4.582億元。我們的純利以36.1%的復合年增長率從2018年的人民幣2450萬元增至2020年的人民幣4540萬元,并由截至2020年10月31日止十個月的人民幣3550萬元增加73.0%至截至2021年10月31日止十個月的人民幣6140萬元。
經計算,2018-2020年以及2021年10月31日止十個月,魯商生活服務三年的利潤率分別為8.7%、9.01%、11.26%、13.4%,逐年走高。
若將增長放大至行業(yè)來看,魯商生活服務這一數據并不太理想。中華網財經從公開資料獲悉,據中物研協(xié)2020年5月發(fā)布一份數據顯示,2016年至2019年,26家上市物企營業(yè)收入持續(xù)攀升,營業(yè)收入總值較上年增長36.9%至628.13億元,凈增169.16億元,呈現持續(xù)高速增長的態(tài)勢,2016年至2019年營業(yè)收入復合增長率達32.4%。
值得一提的是,與此同時,在2021年11月份再次遞交招股書的中南服務在其招股書披露,2018年至2020年,中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元,三年復合增長率為25.1%。中南服務這三年的凈利潤分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元,三年復合增長率為92.9%。
毛利率、凈利率仍然低于2020年在港物業(yè)上市公司均值
從收入來源看,招股書披露魯商生活服務的收入主要有三部分構成物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務。其中,2020年底,魯商生活服務總營收達到4億元,截至2021年10月31日止十個月,魯商生活服務物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務的收入分別約為2.13億元、1.64億元、8126萬元,分別占比46.5%、35.8%、17.7%。較首次招股書數據,可以看出,物業(yè)管理服務及社區(qū)增值服務收入占比在下降,非業(yè)主增值服務提升。
于2018年、2019年、2020年及截至2020年及2021年10月31日止十個月,整體毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、20.7%及25.7%。
中華網財經獲悉,據中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究報告》顯示,2020年在港物業(yè)服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%,較2019年分別提升了約2.2和2.8個百分點,企業(yè)盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升。
由此可見,雖然較首次招股書數據有所好轉,但魯商生活服務的毛利率、凈利率數據仍然分別低于2020年在港物業(yè)服務上市公司2.9個百分點、1.9個百分點。
來自關聯(lián)方在管建面下降而收入反升
此外,魯商生活服務與魯商發(fā)展集團擁有長期密切的持續(xù)戰(zhàn)略關系。截至2021年10月31日,魯商生活服務的45個在管物業(yè)由魯商發(fā)展集團開發(fā),在管總建筑面積達1240萬平方米,占同日魯商生活服務在管總建筑面積的63.6%。而首次招股書這一數據為71.5%,當前已經下降7.9個百分點。
從收入方面與關聯(lián)方關系看,于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十個月,魯商生活服務來自魯商發(fā)展集團(作為付費客戶)的收入分別為5060萬元、7110萬元、1.17億元及1.4億元,分別占魯商生活服務總收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。
從首次招股書披露看,截至2021年3月31日止三個月這一數據為30.1%,而當前增長0.5個百分點。
彼時具體數據顯示,于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月,魯商生活服務來自山東商業(yè)集團的收入分別為人民幣5810萬元、人民幣8030萬元、人民幣12990萬元及人民幣3130萬元,分別占其總收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。
IPO募資用途:
招股書披露,上市后公司所得資金凈額將用于戰(zhàn)略合作、收購及投資以擴大業(yè)務規(guī)模及多元化物業(yè)組合;加強物業(yè)管理服務及進一步開發(fā)我們的多元化社區(qū)增值服務,以進一步提升客戶體驗及滿意度;投資于技術系統(tǒng)及標準化業(yè)務運營開發(fā)技術支持社區(qū)平臺;及日常營運資金。
(中華網財經綜合 文/劉星)
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