來(lái)源：中房報(bào)

原標(biāo)題：高層官員接連發(fā)聲，樓市要防止政策合成謬誤傷害經(jīng)濟(jì)

高層對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)出現(xiàn)明顯變化。就在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束第二天，12月11日召開(kāi)的“2021－2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)表示，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。

“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響?！蓖谶@次年會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀的這番話(huà)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)支柱地位的注解。

兩位正部級(jí)官員同時(shí)表態(tài)相當(dāng)罕見(jiàn)。上一次類(lèi)似提法還是在2017年1月，寧吉喆提出，“建筑業(yè)以及房地產(chǎn)中的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部分，還是我們國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是滿(mǎn)足群眾住房需求的主要載體。”

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。要擴(kuò)大內(nèi)需，“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”至關(guān)重要。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要“穩(wěn)字當(dāng)頭”，暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，房地產(chǎn)就必須實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，這與“房住不炒”主基調(diào)并不矛盾。

樓市下滑正拖累經(jīng)濟(jì)

2000年以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速繁榮時(shí)期，并成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.45萬(wàn)億元，較2019年增加7%。2020年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為7.34%,相比于2011年增長(zhǎng)了1.65個(gè)百分點(diǎn)。從更廣義角度來(lái)看，2020年房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)合計(jì)增加值約14.8萬(wàn)億元，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量比重為14.5%，成為僅次于工業(yè)、制造業(yè)的第三大產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)投資與消費(fèi)都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到引領(lǐng)作用。2020年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)2.9%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)7%。2020年，我國(guó)人均居住消費(fèi)支出5215元，增長(zhǎng)3.2%，占人均消費(fèi)支出的比重為24.6%。

土地出讓金更是成為地方財(cái)政收的一個(gè)重要來(lái)源。2020年全國(guó)賣(mài)地收入超過(guò)8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，占全國(guó)財(cái)政收入的46%，占地方財(cái)政收入的84.03%。14個(gè)大城市賣(mài)地金額超千億元。

瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤估算，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)直接和間接渠道合計(jì)拉動(dòng)中國(guó)GDP增長(zhǎng)25%左右（包括多輪傳導(dǎo)效應(yīng))，即如果房地產(chǎn)活動(dòng)整體下跌10%，那么對(duì)GDP增速的直接和間接拖累合計(jì)可達(dá)2.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷判斷，房地產(chǎn)作為居民家庭最大類(lèi)資產(chǎn)，約占居民部門(mén)總資產(chǎn)的60%左右；與房地產(chǎn)直接相關(guān)貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產(chǎn)同時(shí)作為資產(chǎn)，要占到銀行總資產(chǎn)的30%左右。此外，地方政府的土地出讓金收益加上與房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，則要超過(guò)地方財(cái)政總收入的30%。因此，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接及間接貢獻(xiàn)也在30%左右。

反觀(guān)2021年，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)收窄，房地產(chǎn)需求疲軟，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速年內(nèi)持續(xù)下降，再加上土地市場(chǎng)大幅降溫，流拍頻現(xiàn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效果在減弱，甚至開(kāi)始造成拖累。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，10月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降5.4%，此前三個(gè)月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%，這幾乎是一條直線(xiàn)下滑的曲線(xiàn)。新開(kāi)工面積同比下降33%；房地產(chǎn)銷(xiāo)售額環(huán)比下降21.32%，同比下降22.65%；房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積環(huán)比下降21.25%，同比下降21.65%，均接近歷史最低水平。6月份，70個(gè)大中城市中，還只有12個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，11月份則有52個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)去泡沫的壓力測(cè)試下，開(kāi)發(fā)商、供應(yīng)鏈、銀行、居民、地方政府等對(duì)房地產(chǎn)的信心、信賴(lài)度都在下降。信心下降，就意味著需求收縮，供給端自然受到?jīng)_擊。市場(chǎng)信心繼續(xù)走弱，反過(guò)來(lái)進(jìn)一步惡化開(kāi)發(fā)商資金。由此，造成了房地產(chǎn)全鏈條下行。

這種下行趨勢(shì)如果持續(xù)下去，對(duì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響不容忽視。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近期發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)：2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》預(yù)計(jì)，2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%，2022年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)5.3%左右。

“房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有系統(tǒng)重要性，特別是對(duì)于依賴(lài)較高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦過(guò)度放緩可能觸發(fā)更為復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)謝伏瞻在發(fā)布會(huì)上表示。

發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用

在2022年這個(gè)特殊年份，“穩(wěn)增長(zhǎng)”的意義更加強(qiáng)烈。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“穩(wěn)”成為出現(xiàn)頻率最高的字眼。會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各地區(qū)各部門(mén)要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。

需求收縮的一個(gè)重要表現(xiàn)就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)周期下行階段，且短期內(nèi)仍在降溫，開(kāi)發(fā)投資明年甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

韓文秀表示，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的復(fù)雜系統(tǒng)，要防止出現(xiàn)合成謬誤，不把分兵把關(guān)變成只顧自己不及其余，避免局部合理政策疊加后造成負(fù)面效應(yīng)。要防止分解謬誤，避免把整體任務(wù)簡(jiǎn)單一分了之，更不能層層加碼，導(dǎo)致基層難以承受。制定和實(shí)施政策都要堅(jiān)持系統(tǒng)觀(guān)念和實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以實(shí)踐效果來(lái)檢驗(yàn)政策的成敗優(yōu)劣。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這顯然包含了對(duì)減碳和房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，政策糾偏成為接下來(lái)政策層面要做的事。

值得注意的是，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)放在了明年7項(xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策的“第三項(xiàng)”——結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)。其中提到兩個(gè)循環(huán)，一是國(guó)內(nèi)大循環(huán)，重在突破供給約束堵點(diǎn)，打通生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)；二是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，即在“房住不炒”前提下，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)完善公共服務(wù)政策制度體系，在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等人民群眾最關(guān)心的領(lǐng)域精準(zhǔn)提供基本公共服務(wù)。

這種變化背后蘊(yùn)含著政策著力點(diǎn)的微調(diào)，即2022年政策基調(diào)有望由調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，加大保障性住房建設(shè)將成為重要抓手之一。同時(shí)，對(duì)租賃住房的支持、對(duì)剛性需求的支持，將不是短期政策，而是中遠(yuǎn)期政策方向。

要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”和良性循環(huán)，謝伏瞻建議，一是按照市場(chǎng)化、法制化原則處置化解個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任。二是審慎管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，做好穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期工作。三是疏堵結(jié)合，合理增加人口凈流入城市保障性住房建設(shè)，調(diào)整信貸供給，通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“通過(guò)發(fā)展和利用保障房、長(zhǎng)租房、商品房，完善金融、土地、稅收等政策措施，有利于滿(mǎn)足居民更高質(zhì)量、更多樣化的合理居住需求。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示。

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，才能更好發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用，這正成為樓市調(diào)控的下一發(fā)力點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 樓市