中華網財經12月13日訊：力高集團旗下物業管理業務平臺力高健康生活有限公司（下稱“力高健康生活”或“公司”）在首次遞交的招股書失效后，12月12日，其再次向港交所遞交了招股書，農銀國際為獨家保健人。而上一次力高健康生活遞交招股書是在今年的6月9日。

據最新招股書披露，力高健康生活是江西省的綜合物業管理服務供應商，服務網絡涵蓋長江三角洲、大灣區、環渤海地區及華中地區等區域。

黃若虹兄弟共持股68.55%

招股書披露，從公司組建角度，力高健康生活的歷史最早可以追溯到2008年，該上市境外實體成立則是今年內的事情。經過一系列收購重組，力高健康生活在不久前2月10日正式成立，并由力高地產持有100%股權。重組后股權結構為黃若虹持股39.06%、黃若青個人及其家族信托共持股29.49%、其他公眾股東持股31.45%。

物管“小弟”：半年在管面積新增40萬方至1395萬方

截至2021年6月30日，力高健康生活的在管項目總計達88個，在管總建筑面積達1395萬平方米，并且已訂約管理位于中國11個省、市及自治區的25座城市的127個項目，合約總建筑面積為2200萬平方米。

而上一份招股書披露，截至2020年12月31日，力高健康生活在管項目總計86個，在管總建筑面積1350萬平方米；同時，該公司已訂約管理位于中國11個省、市及自治區的21座城市的117個項目，合同總建筑面積為2010萬平方米。

中華網財經獲悉，據中指研究院發布《2021中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示截至2020年底，40家在港物業服務上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約28.6%。

由此可見，從規模上來看，力高健康生活的在管面積僅為2020年40家在港物業服務上市公司的12.8%，規模上僅能算物管“小弟”。

上半年收益增長至1.74億元

業務模式方面，力高健康生活透過三條業務線（即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務）提供多種服務。所管理的項目組合包括住宅物業及非住宅物業，主要涵蓋商用物業（如寫字樓及商業街）及公共設施。

力高健康生活的收益由2018年的人民幣1.24億元增至2020年的人民幣2.22億元，復合年增長率為33.5%。由截至2020年6月30日止六個月的人民幣1.06億元增加63.4%，至2021年同期的人民幣1.74億元。

中華網財經獲悉，數據顯示，2020年，港股上市的40家物業服務企業營業收入合計達1222億元，同比增長39.8%，營業收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%。

從營收看，力高健康生活的營收僅為2020年港股上市的40家物業服務企業營收均值的7.6%。

上半年毛利率同比下降1.9個百分點

盈利能力方面看，招股書披露，力高健康生活2020年度2.22億元營收收入中，毛利為7680萬元，總體毛利率為34.7%；其中，物業管理服務毛利3821萬元，毛利率28.1%；非業主增值服務毛利2734萬元，毛利率44.7%；社區增值服務毛利1125萬元，毛利率46%。

而最新招股書披露，截至2021年6月30日止六個月力高健康生活的毛利率已有上年同期的36.4%下降1.9個百分點至34.5%。其中，物業管理服務毛利率25.3%；非業主增值服務毛利率44.6%；社區增值服務毛利率47.1%。

獨立第三方開發物業毛利率偏低

而對于毛利率下降的原因，招股書中力高健康生活稱，主要由于來自毛利率較低的獨立第三方所開發物業產生的收益比例在截至2021年6月30日止六個月上升所致。

上半年利潤同比下降25.1%

最新招股書披露，力高健康生活的利潤由2018年的人民幣1110萬元增至2020年的人民幣4400萬元，復合年增長率為99.1%。期內利潤由截至2020年6月30日止六個月的人民幣2310萬元減少25.1%，至2021年同期的人民幣1730萬元。

來自母公司物業收入下降至70.3%

此外，招股書披露，往績記錄期內，總收益的增長主要由物業管理服務產生的收益增長，這主要歸因力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業的在管建筑面積增加，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日分別為510萬平方米、620萬平方米、770萬平方米及810萬平方米；公司已于2020年12月31日收購蕪湖森林，新增25個項目，基于截至2020年12月31日的在管項目組合，新增在管總建筑面積約為450萬平方米，其于2021年6月30日及截至該日止六個月的財務表現已并入本集團；及非業主增值服務產生的收益增長，這通常與其的業務擴展（尤其是服務組合擴展）及在管建筑面積持續增加一致。

力高健康生活與力高集團維持長期策略業務合作，預期將與力高集團開展長期戰略合作，故一直不斷多元化所管理物業的來源。往績記錄期，收益的一大部分來自力高集團及其合營企業或聯營公司所開發物業，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月們總收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%分別來自由力高集團及其合營企業以及聯營公司開發的物業。尤其是就物業管理服務的收益而言，2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，物業管理服務收益當中分別有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%及70.3%源自力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業。

截至2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日，在管建筑面積當中分別有85.8%、83.2%、56.8%及58.2%歸屬力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業。

對于康養新業務前期投入大、可能無法實現盈利目標

值得注意的是，對于康養新業務，招股書中，力高健康生活表示，公司目前有兩間怡鄰健康中心診所在營，并計劃在2023年前開設逾21間康養中心。因此，我們的怡鄰健康中心業務相對較新，并仍在不斷發展，我們無法向閣下保證我們將能按計劃增加我們的社區醫療服務收益。怡鄰健康中心業務的增長將開啟我們開設新康養中心的能力，并提供高質量及有吸引力的診所服務。這或會受到許多因素的影響，例如我們產生新物業管理委聘（擴大我們的客戶群并支持開設新康養中心）的能力、我們聘用足夠的高素質人員來開發及經營該等診所的能力以及我們預測及了解患者需求的能力。我們無法向閣下保證業主、居民及其他潛在客戶將使用我們的診所。此外，中國的醫療保健市場正在吸引各種新參與者，我們無法保證我們將能與該等參與者競爭并獲利，或根本無法獲利。發展新診所，尤其是于新市場中，可能需要大量時間、資源及資金，且可能無法實現盈利目標。我們無法向閣下保證我們于社區醫療服務的投資可及時收回，或根本無法收回，或該等產品的回報率可與其他業務活動相提并論。

此外，醫療保健行業在中國亦受到嚴格監管，且我們無法保證新的事態發展加大我們未來提供該等服務的難度，或要求我們作出變更，以降低我們診所的吸引力或知名度。上述或須受中國規管許可證審批及重續的法律及法規所限，且我們無法向閣下保證我們可及時甚至根本無法取得或重續許可證。我們亦可能遇到技術問題、經營問題或物流問題，該等問題可能阻礙客戶獲得所需服務。還可能出現醫療事故投訴、數據泄露等事件或其他可能造成損害或對我們的產品或公司產生負面看法的事件。上述任何一項均可能對我們的聲譽、業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。

其董事等認為“上海及重慶的房地產稅對房地產市場及社會財富的公平分配并無重大影響”

值得一提的是，最新招股書中有關“房地產稅改革的近期變動”提到，2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第31次會議通過全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（“該決定”），以授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

招股書中，力高健康生活稱，根據該決定，房地產稅試點具體辦法的試點期限為五年，自國務院試點具體辦法正式印發之日起算。但直至今日，仍未明確房地產稅試點具體辦法的具體措施以及正式實施房地產稅試點具體辦法的城市名單。因此，我們的董事、獨家保薦人及中國法律顧問認為對本集團的業務運營及財務表現概無重大不利影響。

根據相關的調查及預測，房地產稅試點具體辦法或會優先選擇在房地產市場火爆的一線或二線城市，如北京、上海、深圳、重慶、杭州、寧波、南京、蘇州及海南等城市實行。

征收房地產所得稅的若干理由如下：作為當地政府的主要稅收，這有助于提高當地財政收入；作為房地產稅收，其可促進房地產財富的公平分配并推動共同繁榮；基于國內房地產市場售價高昂、房價不斷上漲，此舉有助于維持房地產市場的穩健發展，讓房地產屬性回歸為住房屬性。

上海及重慶的房地產稅已征收十年，但其征收范圍及稅率十分有限，對房地產市場及社會財富的公平分配并無重大影響。房地產市場的試點具體辦法將根據進一步實施規則在各大城市進行，并根據過往試點經驗總結，最終將制定相關法規并在全國范圍內實施。概無官方表明新的試點具體辦法將會依據上海及重慶目前的法規實施。

IPO募資用途

招股書中并未對此次IPO募資用途比例進行披露，具體用途包括，用于尋求選擇性戰略投資及收購機會，以擴大公司業務的規模和地理覆蓋范圍及擴展服務組合；用于升級公司的資訊科技基礎設施及提升智慧社區管理；用于提升公司的生活管家服務，以提升客戶體驗及滿意度；用于擴充公司作為健康管家的社區康養服務；及隨著公司繼續擴大業務范圍及規模，用于一般業務用途及營運資金。

（中華網財經綜合 文/散水）

關鍵詞： 力高健康生活 IPO