中華網財經11月29日訊：德商產投服務首次遞交招股書并獲得港交所聆訊。

據港交所披露信息顯示，11月26日晚間，德商產投服務集團有限公司（簡稱：德商產投服務）通過港交所上市聆訊，申萬宏源香港為其獨家保薦人。

招股書顯示，德商產投服務是一家物業管理服務和商業運營一體化服務提供商，致力于為中高端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。該公司的在管物業根植西南區域成渝城市群，業務遍布整個區域。于2020年12月31日，德商產投服務在管物業中的三項物業為成都中高端住宅物業及公司簽約項目中的七個項目為成都中高端住宅物業。自2018年起，通過向當地銷售案場提供增值服務，公司分別逐步進入廣東省、江蘇省和云南省等物業管理市場。

股權關系：實控人鄒康持股82.75%、蔡奎家族信托持股1%

招股書顯示，該公司歷史追溯到2010年，當時主要創始成員鄒康先生及鄒健女士在中國成立成都德商（成立時原稱成都德商投資管理有限公司）。成都德商自成立以來一直由鄒康先生及鄒健女士兩姐弟控制，兩人于2015年已訂立一致行動人士協議（隨后于2021年訂立一致行動人士確認契據），據此同意（其中包括）就成都德商的運營及發展達成一致意見。

成都德商于2016年8月2日在新三板掛牌，在2020年4月8日，成都德商當時的股東議決自愿將成都德商的股份在新三板摘牌（“新三板摘牌”）。新三板摘牌子2020年5月7日完成。對于新三板摘牌，彼時的成都德商表示，新三板摘牌乃作為公司發展戰略的一環而作出的決策。

新三板摘牌后，成都德商由鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

歷經重組后，股權構成關系中鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波的個人間接持股分別為82.75%、5%、4.6%、3.84%、1.84%、0.97%。值得注意的是，此次股權結構中的機構投資者惠宏投資背后為龍湖集團聯合創辦人、吳亞軍前夫蔡奎家族信托持股1%。

在管面積420萬平

業務規模方面，招股書顯示，截至2021年5月31日，德商產投服務在管建筑面積約為420萬平方米，其中在管住宅物業和在管非住宅物業的總建筑面積分別約為190萬平方米和230萬平方米，分別占德商產投服務在管建筑面積的44.7%和55.3%。

凈利率下降至11.22%

財務方面，于2018年，2019年，2020年及2021年前五個月，該公司的收益分別為人民幣6396.4萬元、6911.6萬元、1.28億元及8915.9萬元。同期，期內利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元，2018年至2020年的年復合增長率約16.9%。同期，利潤率分別為49.1%、44.9%、33.5%、11.22%。

近七成物業管理收入來自母公司。值得注意的是，往績記錄期，很大一部分收益產生自德商集團。2018-2020年，來自德商集團的收益分別占53.4%、51.0%及47.3%。此外，2018-2020年，物業管理服務收益的100%、100%及68.8%分別產生自德商集團開發的物業。

突擊收購接連虧損的中能集團在管面積暴增約250萬平方

中華網財經此前報道顯示，在收并購方面，收購中能集團且其于2020年8月成為德商產投服務附屬公司。就收購中能集團而言，在2020年8月確認商譽約人民幣920萬元及其他無形資產人民幣760萬元。中能集團管理位于四川省六個城市的住宅及非住宅物業，為2020年12月31日的物業管理組合貢獻的在管建筑面積及合約建筑面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。

對于收購中能集團的財務數據，招股書披露顯示，收益方面，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集團收益為4807.2萬元、5290萬元及3697.7萬元；凈利潤方面分別為-176.6、-112.4萬元、424.5萬元。

負債方面數據顯示，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集團的流動負債凈額分別為人民幣312.7萬元、人民幣412.9萬元及人民幣56.7萬元。截止2020年8月31日，中能集團的流動負債凈額為人民幣107.9萬元。

毛利率快速降將至39.1%

而公司毛利率方面在快速下降。招股書披露，公司大部分收入來自四川成都市，2018年、2019年、2020年及2020年1-5月份-2021年1-5月份，公司毛利率分別為59.7%、51.9%、49.0%、57.1%、39.1%。

IPO募資用途

此外，對于此次IPO募集資源用途，招股書披露顯示，其資金將用于戰略性投資及收購，以擴大其物業管理和商業運營業務；其二，投資信息技術系統及支撐信息技術系統的人力資源；其三、招募及培養人才（包括公司主要業務所需的管理人員及專業人士）；以及營運資金及一般公司用途。

（中華網財經綜合 文/劉星）

關鍵詞： 德商產投服務 IPO