自中資美元債暴雷后，資本市場的多米諾骨牌倒下，三大國際評級機構(gòu)集中下調(diào)房企評級和展望。僅10月18-19日兩天，穆迪下調(diào)了至少19家房企主體或者相關(guān)債券評級，其中包括寶龍、世茂、金科等房企。

房企評級和展望被批量下調(diào)的現(xiàn)象極為少見，同時該數(shù)據(jù)仍在不斷更新中。

10月21日，惠譽將29家中國房地產(chǎn)開發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察(UCO)范圍，其中包括龍湖集團、旭輝控股、時代中國等一向表現(xiàn)穩(wěn)健的房企。

因政策調(diào)控持續(xù)深入、市場下行以及房企資金鏈承壓等系列因素影響，部分房企出現(xiàn)債券逾期支付的情況，資金鏈斷裂的風(fēng)險升高。但在此次被下調(diào)的房企中，不乏龍頭房企以及部分表現(xiàn)穩(wěn)健的房企。這場“無區(qū)別”下調(diào)行動中，蘊含了評級機構(gòu)怎樣的考量，同時在央行密集喊話，釋放利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信息后，迎來政策“拐點”的房地產(chǎn)行業(yè)又將打開怎樣的新局面？

機構(gòu)批量下調(diào)評級和展望 穩(wěn)健房企被牽連

從此次房企被下調(diào)評級和展望的密度和廣度看，是三大國際評級機構(gòu)的一次“聯(lián)合行動”。下調(diào)評級的范圍從原本已經(jīng)暴雷的房企演變到債務(wù)和資金壓力較大的房企，再到21日，影響范圍擴大到了幾乎全行業(yè)，不少龍頭和穩(wěn)健房企亦被惠譽列入標(biāo)準(zhǔn)觀察范圍。

由此看來，在經(jīng)歷中資地產(chǎn)美元債違約事件后，穆迪、標(biāo)普和惠譽三大評級機構(gòu)評估房地產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生變化。早在9月1日，穆迪發(fā)表公開報告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

同時，為應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的新情況，評級機構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)或許將進(jìn)行修訂和調(diào)整。惠譽更新了中國房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)回報效率、資本周轉(zhuǎn)率和凈債務(wù)/凈資產(chǎn)子因素的比率定義。

從評級報告看，融資環(huán)境趨緊，債務(wù)以及現(xiàn)金流壓力成為房企相關(guān)評級和展望被下調(diào)的主要原因。

讓業(yè)界不解的是，部分穩(wěn)健房企亦被下調(diào)或者列入觀察名單中。這動作背后，評級機構(gòu)是如何考量的呢？

業(yè)內(nèi)人士分析指出，受部分房企債務(wù)違約以及在嚴(yán)監(jiān)管等因素影響，市場對整個房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流和資金情況存憂。同時，房企銷售數(shù)據(jù)也加重了負(fù)面情緒。在8-9月兩個月的時間，房企銷售普遍下滑，當(dāng)時市場對后市的悲觀情緒彌漫，評級機構(gòu)也會受此影響。更重要的是，部分房企暴雷踢爆的行業(yè)隱性債務(wù)，評級機構(gòu)更加警惕，整體的評級標(biāo)準(zhǔn)將趨向嚴(yán)格。

上述人士認(rèn)為，評級機構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)和對行業(yè)的預(yù)期正在發(fā)生變化，目前處于較為謹(jǐn)慎和保守的狀態(tài)，所以會出現(xiàn)幾乎全行業(yè)范圍下調(diào)評級和展望的現(xiàn)象，但這并不代表受牽連的房企均存在發(fā)展風(fēng)險。

據(jù)了解，在惠譽列入觀察的29家房企中，包括龍湖、旭輝和時代中國等穩(wěn)健房企。從數(shù)據(jù)看，這些房企財務(wù)整體健康，流動性安全邊界高，同時整體的銷售情況良好。

以深耕大灣區(qū)的時代中國為例，雖然在10月22日被穆迪調(diào)整了其展望，但更重要的“Ba3”企業(yè)家族評級和“Ba1”高級無抵押債務(wù)評級得到再次確認(rèn)。該企業(yè)1-9月實現(xiàn)合約銷售金額669.14億元，同比增長12.06%，9月單月仍實現(xiàn)環(huán)比增長，且在“十一”假期的銷售額同比去年實現(xiàn)增長。從銷售端看，在市場下行的情況下，目前整體運營情況良好。而在負(fù)債方面，時代中國在未來半年內(nèi)無境外美元債到期，短債壓力相對較小。同時，業(yè)界關(guān)注的“三道紅線”方面，指標(biāo)也在持續(xù)改善，管理層計劃于2022年底前將全面達(dá)標(biāo)。

從報告看，穆迪下調(diào)時代中國展望是基于未來環(huán)境變化的擔(dān)憂，同時肯定了該公司基本面。穆迪認(rèn)為時代中國的流動性良好，預(yù)計公司所持現(xiàn)金及經(jīng)營性現(xiàn)金流足以支付未來12-18個月的土地金及到期債務(wù)；鑒于未來3年時代中國有足夠的土地儲備用于開發(fā)，時代在保持審慎的土地收購方式的情況下，將遏制公司的債務(wù)增長。

釋放利好信號 地產(chǎn)有望觸底反彈？

評級機構(gòu)作為第三方給予了外界一個評價房地產(chǎn)行業(yè)的參考標(biāo)準(zhǔn)，并基于過往政策環(huán)境提出行業(yè)展望。但近期政策層面的松動，也在緩解市場對房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。中央開始頻吹暖風(fēng)釋放利好信號，重振房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

從9月底開始，中央開始頻頻提及房地產(chǎn)，在化解個別房企風(fēng)險方面以及在金融政策等方面釋放利好，以維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

10月15日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾明確表示，將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后在10月20日，在2021金融街論壇年會上，國務(wù)院副總理劉鶴更是表示：“房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

10月21日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來更加明確的利好信號。銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。同時明確表示，督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。

在監(jiān)管層利好信息支撐下，10月22日，地產(chǎn)股延續(xù)強勢，呈現(xiàn)高開且普漲態(tài)勢。此外，包括花旗、中信證券、摩根士丹利、富瑞、星展銀行、里昂證券等多家機構(gòu)普遍改善對房地產(chǎn)未來發(fā)展的預(yù)期。

花旗發(fā)表研報表示，近期高層及央行的集中表態(tài)表明，監(jiān)管層格外關(guān)注房地產(chǎn)融資，對于避免行業(yè)下行的保護(hù)措施比預(yù)期更早啟動，地產(chǎn)股反彈預(yù)計具有可持續(xù)性。隨著政策前景更加明朗，行業(yè)觸底的信號正在顯現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在監(jiān)管層釋放的明確利好信號后，或能修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)過往悲觀的情緒，同時有了金融信貸方面的支持，預(yù)計房企流動性將得到一定程度的改善，房地產(chǎn)行業(yè)正在走出至暗時刻，迎接新曙光。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 評級 扭轉(zhuǎn) 有望