中華網財經10月25日訊：中國奧園集團旗下中國文旅集團有限公司（簡稱：中國文旅）向港交所主板發(fā)起第四次上市沖擊，前路如何？仍然未知。10月22日，中國文旅再次向港交所遞交招股書。

與前三次有所不同的是，這次，中國文旅更將公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”。從名字看，大灣區(qū)文旅顯得更聚焦區(qū)域發(fā)展。國泰君安國際為獨家保薦人。

中國奧園為單一最大股東

大灣區(qū)文旅是“奧園系”的企業(yè)。截至目前，中國奧園透過全資子公司悅景持有大灣區(qū)文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。

集文旅運營與開發(fā)業(yè)務于一身

大灣區(qū)文旅將自身定位為是一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業(yè)的開發(fā)商，經營度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游兩大業(yè)務。其中度假物業(yè)即為可銷售的住宅或公寓。

從業(yè)務特點看，大灣區(qū)文旅既有文化旅游業(yè)務特點，同時也具有一家普通房地產開發(fā)企業(yè)的特點，類似一間披著文旅外殼的物業(yè)開發(fā)企業(yè)。

招股書披露，截止目前，該公司所持有或運營的項目幾乎全部位于廣東省內，包括清遠、中山，特別是江門。同時，省外則只有一個發(fā)展中項目位于安徽歙縣。

規(guī)模：18個度假物業(yè)、130萬方土儲

中華網財經從招股書披露信息獲悉，截至2021年8月31日，擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅泉灣、御山湖、悅公館、御瓏灣、山湖公館、御璽灣等11個項目已竣工、3個項目為發(fā)展中項目，及4個項目為持作未來發(fā)展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。

文化旅游目的地有清遠英德巧克力王國、中山泉林歡樂世界園區(qū)和江門恩平泉林黃金小鎮(zhèn)；這些旅游項目內，同樣含有大量的住宅可以進行銷售。一部分由大灣區(qū)文旅以度假物業(yè)的名義進行售賣，如上述11個竣工的度假物業(yè)項目就均位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)大盤中。

而另一部分，就由大灣區(qū)文旅股東中國奧園集團，直接以住宅和公寓的名義推盤。如清遠英德巧克力王國項目中，就開發(fā)有不少洋房和別墅產品，它們由中國奧園并表。

度假物業(yè)銷售收入占比近九成

收入方面，2018-2020三年間，大灣區(qū)文旅實現(xiàn)營業(yè)收入約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業(yè)銷售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢。

最新數(shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)文旅截至2021年5月31日收入3.19億元，度假物業(yè)銷售收入為2.78億元，占比達到87.1%。

毛利率下行。公司2018年-2021年前5個月整體毛利率呈下降趨勢，從44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。具體到銷售度假物業(yè)毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。

另外，中國奧園亦是大灣區(qū)文旅的主要客戶和供應商之一。2018年至2020年5月31日，大灣區(qū)文旅從中國奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

招股書風險中大灣區(qū)文旅坦誠披露，“我們于往績記錄期間擁有大量債務，日后可能產生額外債務，這可能對我們的財務狀況及經營業(yè)績造成重大不利影響”，其續(xù)稱，“我們維持相當高的借貸水平為我們的度假物業(yè)發(fā)展項目提供資金。于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，我們未償還的銀行及其他借款分別約為人民幣102.0百萬元、人民幣578.0百萬元、人民幣138.6百萬元及人民幣366.0百萬元。我們的債務或會對我們造成不利影響，例如導致我們更易受利率大幅上升等經濟或行業(yè)的不利狀況影響，以及限制我們規(guī)劃或應對業(yè)務或營運所在行業(yè)變動的靈活性。”

IPO募資用途

招股書披露，此次IPO募集資金將用作發(fā)展公司開平水禾田公寓、富資里許村歡樂古鎮(zhèn)、粵(2016)恩平市不動產權第0000417號地塊的一部分、恩府國用(2010)第00796號地塊的一部分度假物業(yè)發(fā)展項目的建筑成本；其次，將用于改善及升級公司泉林黃金小鎮(zhèn)的設施、家私及裝置；剩余一部分資金將用作一般營運資金。

（中華網財經綜合 文/劉星）

關鍵詞： 毛利率 下行 奧園 旗下