中華網財經10月22日訊：自3月份宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退后，萬達商管轉向H股上市終于坐實：10月21日晚間，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱：珠海萬達商管）在港交所遞交了招股書。中信證券、JP摩根、瑞信為聯席保薦人。

輕資產萬達：中國最大的商業運營服務提供商

中華網財經從招股書中，珠海萬達商管稱其為中國最大的商業運營服務提供商，也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要專注于商業廣場。其提供的商業運營服務包括商業管理服務、物業管理服務，及增值服務。

輕資產：值得一提的是，招股書披露，截至最后實際可行日期，除我們直接下屬的14家一級附屬公司外，萬達商管公司有540家附屬公司，其中大部份為向商業廣場提供商業運營服務的公司。

控股股東：王健林、林寧、大連合興、萬達集團、大連萬達商業、珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達

股權構成方面：珠海萬達商管目前由大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達與投資者，分別持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股權。此外，招股書披露，騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG等22家公司戰投珠海萬達商管及六位高管持股，總持有21.17％股權。

此外，大連萬達商業直接擁有已發行股份總數約69.99%的權益，并透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有已發行股份總數約8.84%的權益。截至最后實際可行日期，王健林持有大連萬達商業股權的52.68%，當中包括5.19%的直接權益、透過萬達集團擁有的44.31%間接權益、及王健林的配偶林寧所持有的3.18%直接權益。

至此，珠海萬達商管控股股東由王健林、林寧、大連合興、萬達集團、大連萬達商業、珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達共同組成。

380個商業廣場、在管建面5420萬平

規模方面：截至2021年6月30日，珠海萬達商管管理380個商業廣場，分布在204個城市，在管建筑面積達5420萬平方米。于2018年、2019年及2020年，海萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

截至2021年6月30日止十二個月，萬達廣場客流量為46.072億人次。截至2021年6月30日，公司的會員數量達到7630萬人。

外拓能力，珠海萬達商管表示，截至2021年6月30日，其有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。同時，從2015年起，珠海萬達商管開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。截至2021年6月30日，珠海萬達商管的在管商業廣場中，獨立第三方商業廣場數量達106個，占總在管商業廣場數量的27.9%。

目前，珠海萬達商管根據兩種運營模式提供服務，分別是委托管理模式及租賃運營模式。截至最后實際可行日期，珠海萬達商管所有280個母公司集團商業廣場均采用委托管理模式管理，合共118個在管獨立第三方商業廣場中82個采用租賃運營模式管理。

關聯方貢獻收入接近七成

收入方面，于往績記錄期，珠海萬達商管的收入于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個月分別為110.24億元、134.37億元、134.37億元、171.96億元及106.36億元。

對于收入增加，招股書中珠海萬達商管表示，收入增加乃主要由業務擴張導致的在管商業廣場及在管建筑面積增加所推動。

其中，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，珠海萬達商管來自委托管理模式的收入分別占總收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。同期，珠海萬達商管來自租賃運營模式的收入分別占總收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。

招股書風險披露，珠海萬達商管稱，“于往績記錄期內，我們的大部份收入由母公司集團擁有的商業廣場項目所產生。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個月，有關收入分別為人民幣8,943.3百萬元、人民幣9,640.4百萬元、人民幣11,676.4百萬元及人民幣7,167.7百萬元，各占同期我們商業運營服務收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。”

此外，招股書披露風險信息顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，我們擁有合共人民幣5億元、人民幣3.59億元、人民幣13.99億元及人民幣13.99億元的計息銀行及其他借款，以及人民幣18.97億元、人民幣34.55億元、人民幣57.37億元及人民幣62.71億元的貸款擔保。

近一年毛利率降至35.9%

毛利方面，珠海萬達商管表于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，毛利分別錄得45.52億元、45.81億元、63.44億元、26.79億元45.13億元。同期，毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

此外，珠海萬達商管表于2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，錄得期內溢利分別為12.48億元、11.12億元、6.56億元以及8.17億元.

與投資者簽有利潤對賭協議

值得關注的是，招股書中有關投資者權利中披露，萬達方與投資者設有對賭協議，大連萬達商業及珠海萬贏已同意保證珠海萬達商管2021年-2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。

設立投資者撤資回報

另外，招股書披露，設立撤資權利中，根據投資的條款，公司的若干控股股東已同意促使本公司于投資者遞交轉換請求后三個月內遞交將投資者持有的股份及大連萬達商業持有的股份（不低于當時已發行股份總數的20%）轉換為H股的申請，而倘投資者持有的股份并無于2023年12月31日前轉換為可在聯交所自由的H股，則投資者可要求公司的若干控股股東購買尚未如此轉換的全部或部份股份（“撤資股份”），在此情況下，公司的若干控股股東將共同及個別地負責向投資者支付如下購買價（“撤資價格”）。每股撤資股份的撤資價格等于自交割日期起至全額支付撤資價格之日止每股投資對價每年（以365天為基礎）預提所得稅稅后（如有）年內部收益率8%產生的回報，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。

IPO募資用途

對于募資用途中，招股書并未披露具體數據或比例。據招股書披露，募集資金將用于戰略投資和收購以獲取優質項目經營權、擴大商業運營服務業務以及增加在管商業廣場數量及在管建筑面積，以鞏固公司的行業領導地位；其次，將用于各類軟硬件設施的改進升級以豐富變現場景；再是，用于增強公司的科技及數據處理能力，以提升運營效率及服務品質；此外，將用于商業廣場部份設施升級，以提升其競爭力；另，將用于對生態體系內進行戰略投資，以拓展多元化收入來源、提高協同效應并打造高客戶黏性的全產業鏈服務體系；以及用于營運資金和其他一般企業用途。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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