隨著上市銀行中報(bào)陸續(xù)披露，涉房貸款的情況也得以從中瞥見(jiàn)。房貸集中度管理政策實(shí)施以來(lái)，銀行的貸款投放情況如何？

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，第一至三檔銀行中，包括建行、郵儲(chǔ)、招行、平安、興業(yè)等在內(nèi)的10家銀行上半年涉房貸款均超過(guò)監(jiān)管指標(biāo)要求。

強(qiáng)監(jiān)管背景下，目前各大銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)都表現(xiàn)出一定的謹(jǐn)慎。

時(shí)代財(cái)經(jīng)在廣州隨機(jī)走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，多家網(wǎng)點(diǎn)支行均表示“不主推個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)”，甚至有銀行出現(xiàn)停貸的情況。

另一方面，廣州日前發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制》的通知，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。9月1日，多名銀行信貸人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，“預(yù)計(jì)影響會(huì)很大。”

10家銀行踩線，有國(guó)有大行已停貸

有銀行停貸了？剛需買(mǎi)房的“打工人”怎么辦？

“我們從7月份起就暫時(shí)不辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)了，現(xiàn)在銀行的額度很緊張，具體什么時(shí)候緩解還不好說(shuō)。”8月末，建設(shè)銀行廣州某支行一名信貸經(jīng)理告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“目前各大銀行的情況都差不多，其他銀行辦理這塊業(yè)務(wù)的，放款周期也比較長(zhǎng)。”

建行為何停貸？中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年個(gè)人住房貸款為6.10萬(wàn)億元，占比達(dá)到33.72%，已超過(guò)監(jiān)管“紅線”1.22個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)央行及銀保監(jiān)會(huì)2020年12月31日發(fā)布的關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，中資大型銀行（一檔）房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行（二檔）房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)（三檔）房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%。

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，六大國(guó)有行中，郵儲(chǔ)銀行上半年的涉房貸款也踩線。該行上半年發(fā)放個(gè)人住房貸款2.04萬(wàn)億元，占比達(dá)33%。

郵儲(chǔ)銀行一名信貸經(jīng)理告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“停貸倒是沒(méi)有，但現(xiàn)在的（二手房）放款周期會(huì)很長(zhǎng)，基本上都在4-5個(gè)月左右。”該經(jīng)理還表示，下半年相關(guān)政策可能會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。

（制圖：時(shí)代財(cái)經(jīng)陳玲）

第二檔中型銀行中有5家涉房貸款指標(biāo)超監(jiān)管“紅線”，分別是招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、平安銀行及北京銀行，上半年個(gè)人住房貸款占比分別達(dá)到24.71%、20.79%、26.67%、21%、21%。

而第三檔銀行中，成都銀行、渝農(nóng)商行及瑞豐銀行也踩線，個(gè)人住房貸款占比分別為23.07%、17.66%、21.39%。

（制圖：時(shí)代財(cái)經(jīng)陳玲）

從第二檔中型銀行的情況來(lái)看，招行個(gè)人涉房貸款占比超標(biāo)4.71%。招行在財(cái)報(bào)中表示，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理，推動(dòng)房地產(chǎn)貸款占比穩(wěn)步下降，并持續(xù)優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策對(duì)本公司的總體影響可控。

招行一名信貸經(jīng)理向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，“我們銀行不主推個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，客戶(hù)有需求就辦理，但放款時(shí)間長(zhǎng)是真的，最少也要3-4個(gè)月。”他還表示，資料審批的話比較快，大概1-2周，這個(gè)不是什么大問(wèn)題。

與此同時(shí)，平安銀行一名信貸經(jīng)理告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“購(gòu)買(mǎi)一手房跟二手房相比，放款會(huì)稍微快一點(diǎn)，但是也要看額度。現(xiàn)在一是對(duì)（首付）資金來(lái)源查得特別嚴(yán)，二是放款的最后時(shí)間是不確定的。”該經(jīng)理還表示，平安銀行的二手按揭利率大概是5.7%，比之前稍微高了一點(diǎn)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)從多方了解得知，各家銀行的房貸利率有細(xì)微差別。

從事房產(chǎn)中介多年的鄧昊陽(yáng)（化名）向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，以二手房來(lái)看，純商貸的話利率基本上是5.95%，但也有的飆升到了6%。此外，與銀行的說(shuō)法有所不同，鄧昊陽(yáng)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，審批流程需要一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間，而最后放款起碼也要6-8個(gè)月。

時(shí)代財(cái)經(jīng)詢(xún)問(wèn)了幾位近期打算購(gòu)房或已在走審批流程的受訪者，其中楊小鈺（化名）已經(jīng)提交了首付、打算近期去銀行辦理貸款，她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“我買(mǎi)的是廣州黃埔的二手房，利率6.1%左右，大銀行都沒(méi)有額度，至少要等8個(gè)月，我們正在考慮要不要換成中小銀行。”

方曉琳（化名）則表示，年初就在看樓盤(pán)了，現(xiàn)在比較糾結(jié)要不要出手，利率高而且放款太長(zhǎng)，需要再看看家里人的意見(jiàn)。

廣州二手房降溫，“影響很大”

值得關(guān)注的是，繼上海、深圳、三亞等城市開(kāi)啟“二手房參考價(jià)”后，廣州也跟緊了步伐。

8月31日，廣州發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制》通知，通知指出，二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中作為重要參考。

二手房參考價(jià)出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響？實(shí)際上，由于二手房因?yàn)榇_定性高、拿房產(chǎn)證快、有議價(jià)空間，從而備受炒房客青睞。業(yè)內(nèi)人士分析，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，當(dāng)?shù)責(zé)岫韧藴p最明顯的標(biāo)志是“房源下架”，導(dǎo)致部分樓盤(pán)出現(xiàn)“0套房源”的情況。

上述房產(chǎn)中介人士鄧昊陽(yáng)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“這個(gè)參考價(jià)的出臺(tái)，會(huì)減緩二手房的成交量，從而加快一手房的售出。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所下調(diào)。”

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，二手房參考價(jià)將成為評(píng)估和放貸的依據(jù)。假設(shè)某樓盤(pán)的掛牌成交價(jià)為300萬(wàn)元，銀行給予首套購(gòu)房者七成貸款210萬(wàn)元，但若按參考價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，銀行能給予的七成貸款則變成140萬(wàn)元，放貸額度進(jìn)一步收緊。

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，民生銀行廣州分行9月1日表示，將嚴(yán)格遵照廣州市限購(gòu)限貸政策執(zhí)行房貸政策。此外，平安銀行方面回應(yīng)時(shí)代財(cái)經(jīng)，“目前政策還沒(méi)有完全落定，但預(yù)計(jì)影響會(huì)很大。”招行一名相關(guān)人士也稱(chēng)，“會(huì)有影響，具體要等開(kāi)會(huì)討論完才知道。”

9月1日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱(chēng)，廣州屬于一線城市中房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力略強(qiáng)的城市，一手房管控后，二手房也明顯炒作。積極出臺(tái)二手房參考價(jià)，是近期各大城市房地產(chǎn)穩(wěn)定的重要政策，各類(lèi)城市普遍都會(huì)出臺(tái)。這類(lèi)管控主要以成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎绕涫且恍W(xué)區(qū)和地段較好的項(xiàng)目。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州政策的出臺(tái)，引起了二手房市場(chǎng)的較大震動(dòng)。隨著此類(lèi)二手房參考價(jià)的發(fā)布，銀行信貸也會(huì)進(jìn)行參照。

“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，需要了解當(dāng)前二手房的交易行情，同時(shí)給予比較積極的政策支持。類(lèi)似放貸方面，確實(shí)后續(xù)也會(huì)收緊，即根據(jù)此類(lèi)參考價(jià)等來(lái)進(jìn)行貸款的發(fā)放，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“實(shí)際上隨著二手房的降溫，可貸的資金規(guī)模又有增加的空間。這都是銀行信貸部門(mén)在針對(duì)二手房方面所需要注意的內(nèi)容。”

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