幾個月前，萬達商管籌備赴港上市的消息傳得沸沸揚揚，各種猜測和傳言真假難辨。直到最近，所有猜測和傳言都有了答案。

8月30日，中國證監會官網信息顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司已在8月20日遞交《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式）審批》材料，進度跟蹤狀態在8月26日變更為“補正通知”。

若一切順利，萬達商管很快就能以“珠海萬達商管”為主體，正式開啟在港股的IPO程序。而在此之前，市場中早有消息稱，珠海國資委及亞洲私募股權公司PAG已入局萬達商管，上市前總融資額高達約60億美元。

懸在王健林心頭的一塊巨石終于就要安全落地了。回想四年前王健林決定甩賣資產時，一度有聲音認為“屬于萬達的時代過去了”，但四年后的今天，萬達商管以新的面貌再次站到臺前，外界意識到，萬達商管的新時代要來了。

等待中完成輕資產轉型

重回資本市場的時刻，萬達商管已經等了六年。

王健林第一次將萬達商業板塊推上資本市場還是在2014年年底。彼時，商業地產運營模式尚未獲得行業及市場的高度認可，萬達商業雖成功登陸港股。

面對萬達商業的估值偏低，一心看好商業領域的王健林不甘就此認命，他做出一個大膽的決定：萬達商業要回歸A股。

一紙對賭協議體現出王健林回A的決心。為順利從港股退市轉戰A股，萬達商業向股東們作出承諾，將在2018年8月31日之前完成在A股的上市，若在規定期限內萬達未能晚上在A股的上市，那么萬達將回購全部股份，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

然而，在A股等待的日子尤其漫長。2015年9月萬達商業就遞交了招股書，六年來，其排隊名次進進退退，幾度排入前五位，又幾度從隊伍前端掉下。但即便這樣，王健林都沒有輕易放棄回A。

不過，萬達并非漫無目的地等待，而是在等待中思考未來的方向。2016下半年起，全國刮起調控之風，除了一二線城市之外，許多三四線城市也陸續加入樓市調控的隊伍。不僅如此，銀監會收緊房市融資渠，公司債、地產債券發行受阻，房企融資艱難。

嚴厲的監管之下，習慣于用杠桿撬動規模的房企不得不走上“去杠桿”的道路，負重前行的萬達亦不例外。2017年初，萬達宣布全面實施“輕資產”戰略，而王健林“輕資產”戰略的第一步，就是回籠資金降負債。

2017年7月，萬達將13個文旅項目和77家城市酒店的股權分別出售給融創及富力。緊接著，萬達又數次拋售海外資產回籠資金，一年多的時間里，萬達便清償了2158億元債務。

卸下包袱，萬達得以輕裝上陣。王健林甩出“王牌”，他將原來的萬達商業更名萬達商管，使其成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，徹底“輕資產化”。即萬達不出項目的投資資金，只輸出品牌，和負責設計、建設與運營，并分得收益。

王健林指出，將來商管就是收租金，利潤每年兩位數增長，在此基礎上，再通過線上線下融合做一些東西出來，這樣公司市場估值會更高，商管也將成為萬達集團旗下的核心企業。

就在2018年，王健林如愿。他拉來新的“盟友”，騰訊作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份，“萬達商業”正式更名“萬達商管”。

新股東的加入對于萬達商管的意義非同一般，不僅化解了王健林的對賭協議危機，還為萬達商管輕資產轉型提供了更大的想象空間。有地產分析師認為，類似互聯網企業的入股，有助于萬達后續商業管理業務的快速發展，也有助于萬達商業資源的輸出。

此后，萬達加快輕資產轉型道路。2019年萬達年會上，王健林高調發言，稱未來萬達商管將不再持有一平米房地產。業界將這一發言理解為萬達不再持有一平米房地產，但事實上，這句話的背后是萬達商管的去地產化。

2020年初，萬達商管完成房地產業務剝離，萬達商管剩余的房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責，而萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業。2020年9月，萬達商管集團宣布，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

今年，萬達于珠海成立珠海萬達商管，法定代表人齊界，注冊資本1億元，由銀川萬達廣場商業發展有限公司、大連萬達商業管理集團股份有限公司共同持股。這意味著，萬達商管正式踏上新的征程。

國資入場，萬達翻開新篇章

對于萬達商管赴港IPO一事，外界并不感到意外，或者說，今年以來不時出現的蛛絲馬跡早就為萬達商管赴港做了劇透。

3月24日，大連萬達商業管理集團股份有限公司公告，宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。隨后，萬達商管就迎來一波大規模的重組和調整。

首先，其成功獲得國資的入股，與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司。萬達方面透露，新成立的輕資產商管公司將全面負責所有萬達廣場的運營管理。

王健林用實際行動回應了外界的質疑。當下房地產開發利潤下滑、去化壓力陡增，且房企融資不暢，千億房企“爆雷”事件履有發生，從福晟到泰禾再到藍光，它們倒下的原因，無不與財務天平失衡有關。對比之下，萬達2017年之后的“斷舍離”決定，就顯得格外理智和正確。

更重要的是，近五年房地產行業風云變幻，野蠻生長的時代一去不回，包括寶龍、新城控股、綠地在內的眾多房企紛紛喊出“輕資產化”的口號。資本市場亦轉變邏輯和態度，將目光聚焦在一些更輕、利潤回報更可觀的領域，如物業、商管服務等，估值遠高于傳統房地產企業。

如此一來，先人一步在輕資產道路上走了近五年為萬達商管打下堅實的基礎。在2020年新開業的萬達廣場中，有27座為輕資產模式，占比達到60%，并于當年新簽約60個輕資產萬達廣場。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產萬達廣場。

接下來，萬達商管還將繼續做行業的引領者，著重研究萬達廣場巨額線下流量變現的盈利模式，嘗試講好“輕資產+科技賦能”的新故事。

今年5月，齊界與一眾負責創新業務的萬達高管出現在字節跳動、貝殼、小米等科技互聯網企業總部，向這些互聯網巨頭學習流量變現、大數據運用的技巧。

這樣的思路也深受資本市場認可。有消息稱，亞洲私募股權公司PAG將在萬達輕資產商管新一輪融資中投資約28億美元，若消息屬實，萬達商管上市前總融資額將高達約60億美元，這幾乎是公司最初融資目標31億美元的兩倍。

中國企業資本聯盟副理事長看好萬達商管后續表現，他指出，全新的珠海萬達輕資產商管屬于輕資產商管概念股，不包含地產開發和自持物業。這個板塊目前較受市場追捧，估值較高，此外，萬達還有自身堅實的業績基礎、執行力較強的管理體系和品牌號召力作為支撐。

如其所言，此前有消息稱，尚未上市的萬達商管估值已接近300億美元。

關鍵詞： 王健 林五年 五年 一劍