在三道紅線、集中供地、監管擴容、信貸額收緊等硬核政策疊加之下，2021年被視為房地產行業的“金融管控年”。

憑借膽量和高杠桿即可笑傲江湖的時代一去不返，新形勢下，在發展與風險、資產與負債之間謹慎尋求平衡，成為房企穩健長久經營之道。在近期密集發布的房企中期業績單中，可以窺見品牌房企對穩健經營策略的重視。

8月20日，榮盛發展發布2021年半年報，上半年實現營業收入342.23億元，同比增長30.85%；上半年，公司簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長19.00%；合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%。

在數十家房企中報預虧、預減的背景下，榮盛發展實現上半年經營的持續穩步增長。

主動調節奏

世間萬物其實都是相通的，精美的事物總能表現出共性，比如音樂的節奏顯而易見，而數學定律在科學家眼中同樣呈現出動人的節奏。

企業經營也不例外，一家優秀的企業之所以優秀，它一定是在看似千篇一律的經營活動之中找到自己獨特節奏的思考者。

房企的基本盤就是其開工、開盤及銷售的組織能力，而這些數字，也將直觀地呈現在企業報表中。開工、開盤、銷售，聽起來都是再普通不過的基本操作，然而操作技巧的不同，卻能導致懸殊的結果。

例如，今年3月，某房企交出了上市十余年來最差的一份成績單——營收利潤雙雙大跌，由此引發股債雙殺慘劇，遭多家國際評級機構下調評級。其直接原因就是，公司多個項目交付延遲，未達到確認收入條件，被從年報中剔除。業內對此的解讀，多集中于該公司對于經營節奏把握的失控。

榮盛發展則試圖去主動調整節奏。

2021年，榮盛發展推盤和銷售的節奏與以往相比，表現出了明顯的不同。往年，榮盛發展的銷售大多數集中在第四季度，而今年上半年就有三個月單月銷售額破百億，從而使得上半年計劃完成率同比提高了6.23個百分點。

主動的節奏控制換來的是符合預期的業績表現。

上半年，榮盛發展簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長19.00%；合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%。結轉項目面積331.54萬平方米，同比上升56.28%；結算收入315.78億元，同比增長39.48%。

從銷售額來分析，同比24.26%的增速，在今年略顯低迷的行業背景下，屬于Top50房企中的佼佼者。從榮盛發展自身來看，其2020年上半年銷售額同比增速約為3.54%，2019年上半年銷售額同比增速約為16.16%，2021年中報銷售業績是近三年中最為亮眼的。

堅決降桿桿

隨著房地產行業步入金融管控年，規模已經不再是評判房企實力的主要標準，現金流如何、負債率是否足夠低、防范金融風險的堤壩是否足夠寬，這些變得更為重要。

新形勢下，榮盛發展的決策簡單而堅決，那就是——降杠桿。

上半年，榮盛發展謹慎控制投資力度，加強對庫存資源的銷售力度，加大回款力度，提前做好各項債務的還款計劃。

最終，較好的銷售回款和融資，使得榮盛發展的現金流狀況得到極大改善，公司經營活動產生的現金流量凈額12.47億元，連續四年及一期持續為正。

 “三條紅線”是時下考量房企財務健康狀況的硬指標，截至2021年6月30日，榮盛發展兩條達標，一條接近達標：現金短債比為1.16，達到監管要求的大于1倍；凈負債率66.5%，遠低于監管要求的低于100%；剔除預收賬款后的資產負債率為70.81%，接近監管要求的 70%。對此，業內人士分析稱，榮盛發展全年有望實現三條線轉綠。

保證去化前提下拿地

在行業發展倚仗高杠桿加持的年代，資本市場給予房企估值的一個重要依據，就是其土地儲備量。但在金融深度管控的當下，如果一家房企的高土地儲備是以高杠桿為代價，去化能力卻較弱，反倒可能成為引爆企業危機的導火索。

這從房企對待拿地的謹慎態度上，也可以得到印證。

在“三道紅線”政策的約束下，房地產開發企業購置土地的行為更加審慎，根據中國指數研究院統計，2021年上半年，全國300城住宅用地推出5.0億平方米，同比下降9.5%；成交4.2億平方米，同比下降10.6%。　

因此，考量一家企業的土地儲備情況，必須從儲備量、儲備結構及去化能力等方面綜合考慮。

報告期內，榮盛發展先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區域的16個城市獲得土地28宗，計容建筑面積302.86萬平方米，購地金額123.4億元。

其聚焦優勢城市，維護市場地位的意圖明顯，僅長三角、珠三角的投資金額就達90.36億元，占上半年整體拿地投資金額的73.23%，在杭州、徐州、蕪湖、廣州等土儲較少的城市積極補充土地儲備。

截至報告期末，榮盛發展土地儲備建筑面積3741.25萬平方米，與2020年12月末的3835.98萬平方米相比，下降了約2.47%。也就是說，榮盛發展拿地并不少，但前提是保證它的去化能力更高。

對此，分析人士指出，榮盛發展在土地儲備的加強上走得極其謹慎，不僅考慮發展的需要，更考慮項目的完成效率、資金的周轉率，努力尋求平衡。與此同時，在土地儲備結構上著力于布局合理性的加強，城市量級在提高，從京津冀的舊有優勢布局出發，著力發展長三角、中西部、珠三角等新的布局，為今后的增長打下基礎。

在攪動行業激蕩的風浪漸趨平穩之后，那些執著于企業經營之道的技術流派終將成為走得最遠的企業。

關鍵詞： 榮盛 發展 金融 管控