房地產行業正逐漸步入從增量到提質的平穩發展階段，房企迎來全新的發展挑戰。在此環境下，擁有良好資源獲取與資源整合能力的房企，或將受益于行業供給側變革帶來的紅利，在挑戰中抓住新的發展機遇。

8月18日，越秀地產股份有限公司發布其截至2021年6月30日止的上半年業績。公告顯示，上半年實現合同銷售金額約人民幣473.8億元，同比上升26.1%；營業收入約為人民幣242.4億元，同比上升2.2%。截至6月30日，越秀地產在全國戰略布局25個城市，總土地儲備約為2809萬平方米，同比增長18.9%，其中大灣區土儲占總土儲約55%。

越秀地產憑借特色化、多元化的資源獲取優勢，以及具有市場前瞻性的投資戰略，在行業變局的競爭中突圍而出，實現經營業績的持續穩健增長。

深化推進：TOD戰略拓優質土儲“護城河”

自2019年越秀地產提出“軌交+物業”戰略，引入廣州地鐵成為戰略股東以來，雙方強強聯合、優勢互補，越秀TOD模式發展進入快車道。2020年，越秀地產更收購廣州地鐵物業公司67%的股權，深化與廣州地鐵的戰略合作關系，不斷穩固TOD業務長期發展的基礎。

目前，TOD業務已成為越秀地產獲取優質土儲以及實現利潤增長的重要優勢之一。據業績公告，越秀地產上半年成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD 項目，新增TOD土地儲備21萬平方米。截止2021年6月30 日，越秀地產共擁有6個TOD 項目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到406萬平方米，約占大灣區土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。同時，TOD 項目在上半年保持良好的銷售表現，實現合同銷售金額約人民幣76億元，同比上升50.7%。其中，品秀星圖和品秀星瀚分別實現合同銷售金額約人民幣25億元和25.3億元。

瑞銀集團（UBS）曾在報告中指出，中國的TOD將是一個規模高達18萬億人民幣的龐大市場。由于進入壁壘較高，TOD項目毛利率也將明顯高于其他類型的項目。UBS對越秀地產的TOD模式發展成果給予充分肯定，并預測其TOD項目毛利率有望高于30%。此外，UBS還對未來五年中國商業發展趨勢做出判斷，其中明確指出“軌交+物業”將是未來發展模式。而廣州地鐵與越秀地產兩大國企的戰略合作，則是UBS對越秀地產的重要信心來源。

越秀地產憑借對TOD模式的深入探索與實踐，成功筑起了TOD模式的護城河。同時，越秀地產還借助與廣州地鐵的深度合作優勢，進一步拓展與其他省市國企的合作，積極拓展大灣區以外城市的業務，推動TOD業務全國化戰略布局，持續增加TOD優質土儲。

持續鞏固：“6+1”多元增儲錨定重點城市

在TOD戰略深化，帶動優質土儲增加的基礎上，越秀地產還持續鞏固“6+1”多元增儲模式，錨定具有潛力的重點城市，積極通過公開競拍，加上TOD、城市運營、城市更新、國企合作、產業勾地、收并購等多元化、特色化方式獲取優質地塊。以合理成本實現充裕的資源儲備，為利潤增長注入動能。

上半年，越秀地產積極研究土地出讓新政，制定相應的應對策略，以合理的價格分別于廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶和畢節新增23幅土地，總建筑面積約為500 萬平方米，約51%以非公開市場模式獲取，其中，TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土儲的4.2%、29.8%、6.6%。

在區域布局方面，越秀地產持續鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西南地區，上半年新進入北京、東莞、寧波、畢節等4個重點城市。成功落子北京意味著越秀地產在原有的廣州、深圳基礎上覆蓋更多一線和超一線城市，也標志著其“環渤海+京津冀”發展格局的初步成形，發展前景廣闊。

截至2021年6月30日，越秀地產已在全國戰略布局25個城市，總土地儲備約為2809萬平方米，其中大灣區土地儲備占總土地儲備約 55%，進一步穩固了大灣區龍頭站位。充裕的優質土儲，奠定了越秀地產未來發展的主要基石，將持續有力地推動業績長期穩健增長。

增勢添能：依托母公司提升資源整合能力

在市場和政策收緊的環境下，越秀地產能夠始終保持向好的發展勢頭，也體現了其在資源獲取和整合方面的綜合優勢，這背后離不開母公司越秀集團的堅實支持。

融資獲取方面，在越秀集團支持下，越秀地產發揮境內外兩個市場兩種資源的優勢，境內加快核心產業發展，境外拓展融資渠道，優化資本結構和債務結構，有效確保資金需求。上半年，越秀地產于境外成功發行6.5億美元5年期和1.5億美元 10 年期美元債券，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創其境外發債的歷史新低。平均借貸成本同比下降26 個基點至4.45%。低成本融資能力處于行業頭部位置，繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級。

戰略合作方面，越秀地產充分利用國企優勢、借力集團平臺深化國企合作，拓展新的戰略發展機遇。在深化原有國企合作的基礎上，越秀地產廣泛多家地方國企開展務實合作，通過優勢互補釋放更大資源與空間。

特色化、多元化的增儲模式和母公司帶來的資源加持，構成了越秀地產重要的資源和競爭優勢。未來，隨著越秀地產TOD戰略、“6+1”增儲模式不斷推進，以及充分發揮國企優勢、深化國企合作，將有望推動經營業績與發展規模的新一輪增長。

關鍵詞： TOD 模式 多元 納儲