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上海土拍首日:規(guī)范制度下“波瀾不驚” 溢價(jià)率都不高

來源:中房報(bào)

原標(biāo)題:上海集中供地首日:規(guī)范制度下“波瀾不驚”

“上海的競(jìng)拍規(guī)則其實(shí)沒怎么變化,只不過之前是一塊一塊拍,現(xiàn)在是集中拍地。對(duì)企業(yè)來說有好處,因?yàn)樵O(shè)置了中止價(jià),將地塊溢價(jià)率控制在10%以內(nèi),這給了房企利潤(rùn)空間,也讓更多房企看到了在上海拿地的希望。”一位參與拍地的房企投資人士6月18日9時(shí)30分正式競(jìng)拍之前就早早來到上海土地交易市場(chǎng)提交資料。

“618”,本是電商狂歡日,如今也變成了上海的土地狂歡日,這是上海今年首次集中供地的第一天。

上述投資人士說,他們就是為了拿地而來,相比其他城市,雖然上海首次集中供地來的比較晚,但是土拍制度更加規(guī)范,因此房企拿地?zé)崆楹芨撸粋€(gè)很明顯的表現(xiàn)就是,參拍房企比之前多了。

“據(jù)圈子內(nèi)流動(dòng)的消息,有房企這次參拍了十個(gè)地塊。”

雖然房企熱情高漲,但從上海集中供地首日地塊出讓情況來看,預(yù)期中的熱度未至,取而代之的是“平穩(wěn)”。13塊涉宅用地,10塊零溢價(jià)成交,首日共攬金約478億元。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示,上海集中供地首拍不管從政策制定的初衷來看還是從實(shí)際結(jié)果來看基本實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)。首先,從穩(wěn)地價(jià)這個(gè)方面來看,上海調(diào)整了土拍制度,分別設(shè)置了起始價(jià)、中止價(jià)及最高報(bào)價(jià),溢價(jià)率整體在10%左右,超過中止價(jià)后也不是最高報(bào)價(jià)得地塊,而是接近平均值水平者得。這基本鎖死了土地的整體價(jià)格水平。第二,從穩(wěn)房?jī)r(jià)這個(gè)方面來看,本次土拍引入房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制,在拍地前就明確項(xiàng)目預(yù)售參考價(jià)格,因此,房?jī)r(jià)基本也鎖死了。第三,從穩(wěn)預(yù)期的角度來看,在地價(jià)穩(wěn)定,房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,預(yù)期也就穩(wěn)定了。

舊改等地塊出讓“波瀾不驚”上午拍賣僅持續(xù)1個(gè)多小時(shí)

根據(jù)土地交易市場(chǎng)的消息顯示,上海首批集中出讓地塊合計(jì)56幅,總數(shù)上比之前預(yù)告的增加了4幅,包含28幅含普通商品住房用地、6幅“城中村”改造用地(其中含有4幅普通商品房用地)、14幅征收安置房用地以及8幅租賃住房用地。

根據(jù)出讓公告,首日上午將出讓29幅地塊,地塊種類包含了租賃住房用地、征收安置房用地以及“城中村”改造用地。由于不少地塊都是定向出讓,拍賣現(xiàn)場(chǎng)也鮮少有房企加價(jià),因此整個(gè)拍賣現(xiàn)場(chǎng)顯得波瀾不驚,上午的拍賣僅持續(xù)了一個(gè)多小時(shí)就宣告結(jié)束。

據(jù)一位現(xiàn)場(chǎng)參拍的房企人士表示,上午競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)氣氛很平和,基本就是來走個(gè)流程,簽個(gè)字。其所在企業(yè)為上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司,該公司是由上海燦輝投資發(fā)展有限公司、云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司以及上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司共同持股,三者持股比例分別為45%、45%、10%。

在上午的競(jìng)拍中,上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司以15.36億元成功競(jìng)得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)振涇路“城中村”地塊,該地塊也是29幅所出讓地塊中四塊涉宅“城中村”用地之一。

該人士表示,雖然舊改地塊多是定向出讓,但要拿下舊改地塊著實(shí)不容易,別的開發(fā)商羨慕,但殊不知其中的艱辛,前期做了很多工作。

除了上述地塊,其他三幅涉宅“城中村”地塊分別被上海大華集團(tuán)以及上海肖塘投資發(fā)展有限公司斬獲。

從上午場(chǎng)的整體出讓結(jié)果來看,29幅地塊的土地出讓金總額超過了121億元。

上海土地出讓管控“馬甲”拍地相比其他一線城市機(jī)會(huì)更“均衡”

相比上午場(chǎng)的平靜,下午的土地出讓顯得更加熱鬧。下午1時(shí)多,不少參與競(jìng)拍的企業(yè)人員已經(jīng)陸續(xù)登記入場(chǎng)。

根據(jù)出讓資料,下午將有九塊涉宅地塊以掛牌方式出讓,由于其中涵蓋了位于楊浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)等市中心的重磅地塊,因此引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注。

根據(jù)規(guī)定,下午出讓的地塊僅有楊浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地塊(大橋街道118街坊)做現(xiàn)場(chǎng)直播。該地塊起拍價(jià)12.84億元,起始樓板價(jià)為5.86萬元/平方米。

相比此次一同出讓的靜安和普陀地塊,楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊雖然為純住宅地塊,但其體量最小,留給開發(fā)商的想象空間并不大。

即使如此,該地塊依然競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解,在市中心四幅涉宅地塊中,靜安區(qū)和徐匯區(qū)地塊均只有兩位有效競(jìng)買人,起拍總價(jià)最高的普陀萬里社區(qū)地塊僅有一位有效競(jìng)買人,而楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊則有三位有效競(jìng)買人。

在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)主持人提示,在征得該地塊三位競(jìng)買人意愿后,地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段,而后經(jīng)過多輪報(bào)價(jià)后觸及該地塊139260萬元中止價(jià),進(jìn)而轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)階段。

最終,上海楊浦城市建設(shè)投資報(bào)價(jià)140250萬元,與平均價(jià)格差價(jià)僅有80多萬元,低于同時(shí)進(jìn)行一次報(bào)價(jià)的另兩名競(jìng)買人,從而競(jìng)得該地塊。

在該地塊之后,靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊被保利以以105.13億元競(jìng)得,溢價(jià)率8.39%,成交樓板價(jià)51707元/平方米。徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh128E03地塊,由上海豫園旅游商城(集團(tuán))股份有限公司子公司上海復(fù)地領(lǐng)珺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以人民幣51.705億元競(jìng)得。普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊(237坊地塊)最終由卓越和京東聯(lián)合體底價(jià)拿下,成交價(jià)格為99.1億元。綜合來看,僅市中心四幅涉宅地塊出讓金預(yù)計(jì)在270億元左右。

值得注意的是,市中心重磅地塊并未出現(xiàn)房企激烈爭(zhēng)搶,有效競(jìng)買人基本低于三家。這在上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦看來,主要原因還是總價(jià)較高,目前房企普遍資金較為緊張,拿下一塊百億總價(jià)地塊很可能就沒有資金再去競(jìng)爭(zhēng)其他地塊。

此外,在宋紅衛(wèi)看來,上海在首次集中供地前還公布了二拍將要供應(yīng)出來的土地,其中包括楊浦、徐匯等核心區(qū)域的地塊,也就是說這次沒有拍中地塊的房企在二次土拍還有比較好的機(jī)會(huì),也起到了穩(wěn)定預(yù)期的作用。

與其他集中供地的城市相比,上海的土地出讓制度更加規(guī)范,除了求穩(wěn),還嚴(yán)格禁止“馬甲”拍地,即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。在競(jìng)拍結(jié)束后,申請(qǐng)人競(jìng)得地塊的,在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前,不以任何直接或間接的形式將本方(及本地塊項(xiàng)目公司)的股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給本地塊其他申請(qǐng)人或其關(guān)聯(lián)方;申請(qǐng)人未競(jìng)得地塊的,在受讓人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前,本方及本方關(guān)聯(lián)方不以任何直接或間接的形式獲取受讓人(及本地塊項(xiàng)目公司)的股權(quán)或投資權(quán)益,以此來保證拍地的公平公正。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為,土拍新規(guī)下,土地成交溢價(jià)率都不高,原來業(yè)內(nèi)以為熱點(diǎn)地塊應(yīng)該有很多房企參與拍賣,實(shí)際上卻不是,基本上一塊地就兩、三家爭(zhēng)搶,說明土地出讓新規(guī)讓房企分流了,控制了市場(chǎng)熱度。

“上海土地新規(guī)比較公平。這從土拍結(jié)果可見一斑。其他城市多是大房企或者國(guó)企、央企一家獨(dú)大,但從上海今天的狀況來看,小房企、大房企都有拿地,就說明市場(chǎng)機(jī)會(huì)是比較公平均等的,也是符合上海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,或者說要求。”盧文曦說。

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