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融資成本最高達11.5% 石榴投資赴港IPO

原標題:銷售、融資成本皆高企石榴投資赴港IPO

昔日以“野生”營銷著稱的石榴置業(yè),搭上母公司IPO的大船。據(jù)港交所5月31日深夜披露信息,石榴投資集團有限公司(以下簡稱“石榴投資”,石榴置業(yè)為石榴投資間接全資附屬公司)在港交所提交招股書。公開披露的企業(yè)財報之下,石榴投資2020年物業(yè)銷售成本激增、融資成本最高達11.5%等經(jīng)營及財務(wù)情況,也被外界所關(guān)注。

去年物業(yè)銷售成本激增

據(jù)招股書,石榴投資總部位于北京,擁有逾12年住宅物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗,目前布局范圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區(qū)、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟圈。

招股書還顯示,石榴投資的收益主要來自于物業(yè)開發(fā)及銷售,2018年、2019年及2020年,該公司收入分別為99.37億元、80.31億元及122.65億元。

從收入構(gòu)成來看,石榴投資和大部分房企類似,物業(yè)銷售收益仍是該公司整體收入的主要貢獻來源,過往三年占比均超過九成。

在利潤相關(guān)指標方面,2018年、2019年及2020年,石榴投資分別取得毛利33.19億元、26.88億元及28.1億元,整體毛利率分別為34.1%、34.1%及22.9%;同期,歸屬股東凈利潤15.88億元、6.96億元及11.31億元,對應(yīng)凈利潤率分別為15.98%、8.66%及9.26%。

近年來,土地收購成本走高、物業(yè)銷售整體成本上漲,成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識。在業(yè)內(nèi)觀點看來,石榴投資毛利率及凈利率的下滑,也很大程度上于此相關(guān)。據(jù)招股書,2020年石榴投資的物業(yè)銷售成本同比接近翻倍,其中建筑成本占比42.7%,土地收購成本占比47.1%。

融資成本最高達11.5%

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 200排行榜》,石榴置業(yè)以450.3億元的操盤金額,位列行業(yè)第69位;2020年,石榴置業(yè)的操盤面積為272.2萬平方米,排名行業(yè)第67位。

“近年來,石榴投資銷售規(guī)模保持著快速發(fā)展的趨勢,其銷售規(guī)模增長速度超過了部分房企。”但同策研究院資深分析師肖云祥也指出,對于石榴投資這樣規(guī)模量級的房企而言,高增長往往伴隨著較高的資產(chǎn)負債率,特別是在當前行業(yè)“去杠桿”的調(diào)控背景下,“三道紅線”“土拍兩集中”等政策或?qū)疽?guī)模增長速度形成抑制。

在調(diào)控趨嚴、行業(yè)集中度提升的復雜形勢下,近年來,中小房企的生存及發(fā)展空間被不斷壓縮。邁出上市第一步的石榴投資,自身的負債及及現(xiàn)金流情況也隨之被外界聚焦。

從負債角度來看,2018-2020年及2021年一季度,石榴投資的總借款分別為294.56億元、272.7億元、248.32億元及229.41億元。現(xiàn)金流方面,截至2020年底,石榴投資的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為49.86億元,經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約為20.7億元。

在房企“融資難”背景下,信托融資是石榴投資在常規(guī)銀行借款及公司債券融資外,助力企業(yè)規(guī)模擴張的一大重要融資手段。招股書顯示,截至3月底,石榴投資未償還信托融資總額為人民幣91.96億元。

不過從企業(yè)最新披露信息來看,石榴投資的融資成本在業(yè)內(nèi)處于較高水平,最高達11.5%。招股書顯示,石榴投資在2021年3月31日后簽訂了一份總金額為8000萬元及利率為9%的銀行貸款作為借款,同時也簽訂了3份13.3億元的融資協(xié)議,年利率在7.1%-11.5%之間。

IPO前夜:更名及系列資本騰挪

石榴置業(yè)謀求上市的動作最早可以追溯到2016年,彼時其完成了股份制改造的工商變更登記手續(xù)。不過近年來,坊間一度流傳著石榴置業(yè)“不上市”的傳聞。

但實際上,進入2021年,石榴置業(yè)謀求上市的動作已經(jīng)開始顯露征兆。

一方面,石榴置業(yè)在今年2月對公司名稱進行變更,將原“石榴置業(yè)集團股份有限公司”公司名稱變更為“石榴置業(yè)集團有限公司”;公司類型也由“其他股份有限公司(非上市)”變更為“有限責任公司(法人獨資)”。

另一方面,2021年上半年頻繁的資本騰挪,似乎也暗示了石榴置業(yè)意欲赴港上市。

知情人士也透露,自去年起,石榴方面大舉挖角營銷、土拓等團隊,獵頭挖角的理由都是“要上市”。

就現(xiàn)階段上市準備及投資者關(guān)心的融資成本等問題,石榴置業(yè)方面回應(yīng)北京商報記者稱,“謝謝關(guān)注,一切以港交所披露信息為準”。

對于石榴投資的赴港IPO動作,知名地產(chǎn)分析師嚴躍進直言,對于這類中小房企而言,赴港IPO只是上市的第一步,后續(xù)能否被資本市場接受和青睞,還有待時間去驗證。

北京商報記者盧揚榮蕾

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