近期，中國資本市場迎來了一個投資新品種——公募REITs。這類專業性很強的產品背后有哪些故事，又將給中國經濟、中國金融體系和投資者帶來哪些影響和變化？

中國版公募REITs開啟

REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金，已經成為國際資本市場的重要金融投資產品。

這種產品是實現不動產證券化的重要手段，通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

截至2019年，全球已有40多個國家和地區形成了REITs市場，并建立相關制度，資產管理規模超過2萬億美元。

在發展中，REITs包含的不動產從商業地產、公寓逐步擴展至交通、能源、倉儲、工業、醫療、通信等領域，推動了眾多傳統業態的深刻變革。

REITs進入中國市場的過程并非一蹴而就。如何針對中國經濟、金融的發展實際設計符合中國市場的改革路徑，考驗著改革者、市場參與方的決心與智慧。

經過多年探索，中國版的公募REITs找到著力點，從基礎設施領域切入開始試點，探索出了一套符合中國國情的制度設計，開啟乘風破浪的旅程。人們期待著，公募REITs在中國市場煥發新的生機，為中國經濟高質量發展注入更多活力。

對于投資者而言，REITs具有相對穩定的投資收益，可以成為長線投資產品。對于資產持有者來說，REITs實現了依托不動產的權益性融資，在一定程度上消除了不動產易導致資金錯配的缺陷，從而可以有效防范債務風險，提高長周期、風險性資產的流動性。對于運營方而言，REITs在將募集資金用于持有資產的同時，又可以并購新的項目，是運營管理和商業模式復制的高效助推手段。

回應中國經濟“升級”的需求

中國經濟轉型升級需要形成更高效率和更高質量的投入產出關系，實現經濟在高水平上的動態平衡。這離不開一個更高質效的金融體系。

在北京大學光華管理學院副院長張崢看來，改革開放40多年，中國創造了經濟發展的奇跡。特別是近20年，房地產和基礎設施投資是中國經濟增長的重要驅動力。

這個過程中，以土地和基礎設施為抵押品，成為信用擴張的主要方式，為中國經濟發展提供了大量資金，支撐中國經濟快速發展。房地產和基礎設施存量大量形成的同時，也要看到，政府部門與企業的負債率攀升。

如何堅持深化供給側結構性改革這條主線，繼續完成“三去一降一補”重要任務，是擺在各方面前的重要課題。

對于中國的金融體系來說，持續深化改革，提高直接融資比重，有效盤活存量資產、形成存量資產和新增投資的良性循環成為回應中國經濟“升級”需求的必修課。

公募REITs是重要的改革舉措。多位業內人士指出，我國各級政府和相關企業支出中用于投資的比例較大，積累了規模龐大的優質基礎設施類資產。基礎設施REITs可盤活這些存量資產，提供增量投資資金，降低杠桿率，有利于防范化解地方政府債務風險，促進經濟高質量發展。

證監會新聞發言人高莉介紹，首批REITs試點項目涵蓋高速公路、工業園區、倉儲物流、污水處理和垃圾發電等多種資產類型，募集資金用于新的基礎設施和公用事業建設，重點投向補短板領域。下一步，證監會將及時總結試點經驗，適時穩步擴大基礎設施REITs試點范圍。

引領居民投資新風向

伴隨著中國經濟的騰飛，中國居民積累了大量財富。人們理財需求的旺盛催生了一個蓬勃的財富管理市場。

“十四五”規劃綱要明確提出，多渠道增加城鄉居民財產性收入。這將為消費提供長期的內生動力，同時也更好滿足人們對美好生活的向往。

居民的財產性收入主要來自金融市場的回報，要多渠道增加城鄉居民財產性收入，需要開發與各類居民需求相匹配的金融產品。

長期以來，中國理財市場的主流產品分別為“低風險、低收益”和“高風險、高收益”兩類。家庭資產配置的產品籃子一直存在“短板”。

公募REITs的推出有望提供一種不同于股票和債券的大類資產。張崢認為，公募REITs的投資屬性可以用“中風險、中收益，高比例分紅”來形容，能夠降低不動產的投資門檻，幫助投資者更好地享受中國經濟發展的紅利。

“由于公募REITs的底層資產是不動產，與目前市場上主流的股債為主的金融資產關聯性低，有助于投資者資產配置的多元化，具有較高的配置價值。”張崢說。

監管部門釋放出鼓勵公募REITs發展的信號。證監會表示將積極培育多元化REITs投資者群體，鼓勵銀行、保險、社保基金、證券、基金等專業機構投資者參與。

隨著公募REITs市場發展，未來這個市場的規模將會有多大？張崢等專家測算，根據中國的不動產資產規模和海外REITs市場發展經驗，保守估計中國公募REITs市場將達到5萬億-14萬億元。

未來，公募REITs發展要做的“功課”還有很多：底層資產范圍的拓展、管理人能力的提升，投資者的培育……這些都需要持續探索。

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