中華網財經5月25日訊：在“三條紅線”下房企融資增幅受控于其自身債務的增長，拆分物業平臺上市成了眾多房企的必選項。5月25日，新希望服務正式登陸港交所掛牌買賣，這對于銷售規模在2020年破千億后的新希望地產來說，融資渠道有望進一步拓寬。

銷售規模總負債均破千億

資料顯示，成立于1998年的新希望地產，早期主要依托新希望集團體制發展，直到2013年，其銷售額也僅僅20億元左右。2014年，劉永好指派并無地產經驗的張明貴出任新希望地產掌門人。此后，新希望地產以大躍進式的步伐開始擴張，并在2020年銷售規模一舉突破千億大關。

值得一提的是，在2020年銷售破千億的同時，新希望地產總負債也突破千億大關。中華網財經從四川新希望房地產開發有限公司2020年公司債券年度報告獲悉，截止2020年末，新希望地產總資產為1437.59億元，較上年末同比增長24.02%；總負債1113.89億元，較上年末同比增長23.58%；凈資產323.7億元，較上年末同比增長25.57%；資產負債率77.48%，同比微降0.36個百分點。

圖為新希望地產2020公司債年報截屏

房地產板塊毛利率下滑近2個百分點

此外，新希望房地產整體毛利率走低。據新希望房地產2020年公司債券年度報數據顯示，期內，收入占比95.26%的房地產銷售板塊毛利率為24.48%，較上年同期下降1.95個百分點。

圖為新希望地產2020公司債年報截屏

銷售規模千億背后其權益占比低

“雖然新希望地產銷售規模破千億，其背后權益占比并不高”，行業人士表示。中華網財經從中指研究院發布的《2020年中國房地產企業銷售業績TOP100》與《2020年中國房地產企業銷售權益TOP100》數據了解到，2020年新希望地產銷售額1033億元，行業排名第39；權益銷售金額550億元，行業排名第49。由此計算，新希望地產的銷售權益占比為53.24%，而行業數據顯示，大部分千億規模以上的房企，銷售權益占比都在70%以上。

為規模大擴土儲不乏高溢價拿地

從上述權益占比看，新希望地產在走著一條通過合作開發來達到銷售規模破千億的路。盡管時任新希望地產總裁張明貴一直對外強調新希望地產“不以規模為導向”，而其在土地市場的表現，卻絲毫不能掩飾新希望地產對規模的渴望。

據不完全統計，2017年初，新希望地產土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬平米。

另外，在新希望地產所拿地塊中，也不乏“高溢價率”地塊，因此公司也被外界貼上“激進”的標簽。如，2018年3月，新希望以25.11億總價、樓面價21444元/平方米、溢價率40%拿下杭州一塊地，首次進入杭州市場。在2019年12月，新希望地產經過39輪競價，以15.1億、溢價33.6%拿下佛山大良江景地，首次進入佛山市場。在2020年3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰120輪后奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。在2020年9月2日，新希望地產溢價率63%競得的佛山地塊。此外，今年，聯合華宇、金科拿下的重慶大渡口地塊，溢價率為71.2%。

據中指研究院發布購地排行榜，新希望地產2020年拿地金額250億元，排名40，拿地面積248萬平米，排名69，拿地均價為10081元/平米。而在今年前4個月拿地金額71億元，行業排名第37，拿地面積61萬平米，排名72，拿地均價為11639元/平米。今年內拿地單價較上年拿地均價超出1558元/平米。

雖然短期內規模得到擴大，但新希望地產在盈利方面表現得并不理想，2017年至2020年，新希望地產毛利率為35.64%、27.81%、27.44%及25.34%，2020年毛利率較四年前已下降了10.3個百分點

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