來(lái)源：中房報(bào)

兵馬未動(dòng)，糧草先行。距離蘇州首輪集中供地尚有十余日，金地、旭輝、綠城等多家千億房企已狂設(shè)數(shù)十家“馬甲公司”，只為增加中標(biāo)概率。

最“豪氣”的是金地集團(tuán)。兩日內(nèi)，金地集團(tuán)于江蘇太倉(cāng)新成立15家房地產(chǎn)咨詢(xún)公司。其中，14家房地產(chǎn)咨詢(xún)公司均于5月18日一天內(nèi)成立。

工商信息顯示，這15家公司注冊(cè)資本均為50萬(wàn)元人民幣，法定代表人均為馮家生，全部由金地持股100%。馮家生是金地上海城市公司總經(jīng)理。

“此舉是為拿地做準(zhǔn)備，現(xiàn)在土地市場(chǎng)比較熱，房企要想增加拿地成功率勢(shì)必得披多個(gè)‘馬甲’。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

透過(guò)這些“瘋狂”之舉，似乎十日后蘇州土拍的火熱場(chǎng)面近在眼前。

盧文曦預(yù)計(jì)，5月底蘇州土拍大概率會(huì)熱，但土地溢價(jià)率應(yīng)該不會(huì)超過(guò)50%，因?yàn)楝F(xiàn)在調(diào)控地價(jià)手段很多，如設(shè)置“一次報(bào)價(jià)”、競(jìng)配建等；且蘇州市場(chǎng)本身就是熱點(diǎn)，再高又要被約談了。但樓面價(jià)絕對(duì)值也不會(huì)低，畢竟蘇州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大，房企關(guān)注度高。

“馬甲”再現(xiàn)

趕在集中供地來(lái)臨之前，增設(shè)“馬甲”的不止金地一家。

同樣在蘇州市太倉(cāng)，5月11日，旭輝集團(tuán)新增6家商務(wù)咨詢(xún)公司，均持股100%，注冊(cè)資本均為100萬(wàn)元，法定代表人均為方軼群。方軼群是旭輝集團(tuán)副總裁兼上海區(qū)域集團(tuán)總裁。

5月7日，綠城集團(tuán)一日內(nèi)設(shè)立了6家房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地亦全部在太倉(cāng)，注冊(cè)資本均是1000萬(wàn)元，由綠城持股100%，法定代表人均為賴(lài)圣場(chǎng)。賴(lài)圣場(chǎng)曾于綠城多個(gè)板塊任職，現(xiàn)任綠城建筑科技集團(tuán)總經(jīng)理。

值得注意的是，去年就有房企因?yàn)槭褂谩榜R甲”公司圍標(biāo)而被罰。

去年6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局通報(bào)了8家違規(guī)拿地房企，這些房企實(shí)控人分別為金地、九龍倉(cāng)和雅居樂(lè)。其中，金地集團(tuán)旗下兩家公司因同時(shí)參與競(jìng)買(mǎi)“蘇地2020-WG-18號(hào)”地塊國(guó)有土地使用權(quán)遭到通報(bào)。根據(jù)公告，上述兩家企業(yè)3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)。

彼時(shí)就有房企人士稱(chēng)，此次處罰看似嚴(yán)厲，但仍有操作空間，處罰措施是禁止直接參與兩家子公司3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)土地出讓活動(dòng)，換言之，企業(yè)可以丟棄掉這兩個(gè)“馬甲公司”繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)。

“政府對(duì)處罰的判斷標(biāo)準(zhǔn)是兩家子公司的第一個(gè)交集即直接母公司，而非最終母公司，因此拿地企業(yè)可以選擇使用需要多層次穿透才可以發(fā)現(xiàn)關(guān)系的公司，比如在前述太倉(cāng)‘馬甲’公司下面再設(shè)立子公司，不同股權(quán)等級(jí)層面的公司相互交叉拿地便可規(guī)避拿地限制。”一位華東房企投拓部人士對(duì)記者表示。

從蘇州土地市場(chǎng)出讓規(guī)則來(lái)看，“當(dāng)土拍報(bào)價(jià)達(dá)到價(jià)格限制后，實(shí)際上就是各個(gè)開(kāi)發(fā)商拼運(yùn)氣的時(shí)候了，因?yàn)樽罱K是按照?qǐng)?bào)價(jià)區(qū)間的平均數(shù)確認(rèn)競(jìng)得人。在這樣的情況下，如果開(kāi)發(fā)商多一個(gè)馬甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”前述房企投拓部人士稱(chēng)。

今年土地集中供應(yīng)新政下，金地拿地積極性一直比較猛。2021年北京首批集中供地房地產(chǎn)企業(yè)拓展力排名中，金地參與拿地2宗、以96.1億元及14.62萬(wàn)平方米位列第三。華東區(qū)域作為金地的重點(diǎn)區(qū)域，在接下來(lái)的蘇州供地大潮中，金地必然也要搏一把。

蘇州地市將再燃一把火

“馬甲”狂歡的背后是蘇州土地市場(chǎng)熱度的表現(xiàn)，也是房企對(duì)增加土地儲(chǔ)備迫切需求的真實(shí)反映。長(zhǎng)三角都市圈向來(lái)就是房企爭(zhēng)奪的關(guān)鍵區(qū)域。

兩個(gè)月前，蘇州張家港驚現(xiàn)“史詩(shī)級(jí)”土拍，共有471個(gè)房企馬甲圍獵一塊地。參與圍獵的隊(duì)伍里，頭部房企碧桂園、世茂、中海、華潤(rùn)等均攜帶幾十個(gè)馬甲同時(shí)到場(chǎng)。這其中，中海地產(chǎn)上海、青島、無(wú)錫、濟(jì)南、佛山等分部均參與其中，幾乎是全國(guó)中海的分部都趕來(lái)助陣。最終，該地塊被世茂以總價(jià)3.8億元競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)到13028元/平方米，溢價(jià)率13.29%。

同樣是3月份，蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)一宗城鎮(zhèn)住宅用地的競(jìng)拍，引來(lái)249個(gè)馬甲上陣奪地，開(kāi)拍前就沖破中止價(jià)，正式開(kāi)拍直接進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，最終由碧桂園以總價(jià)9.7億元競(jìng)得。成交樓面價(jià)12876元/平方米，溢價(jià)率12.95%。

今年一季度，蘇州經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（含吳江區(qū)）共計(jì)出讓23宗地塊，成交面積82.97萬(wàn)平方米，同比上漲39.8%；成交金額198.59億元，同比上漲33.43%。

接下來(lái)蘇州市場(chǎng)土地集中供應(yīng)大潮，更值得期待。

按照蘇州市自然資源和規(guī)劃局公布的首批集中供地清單，合計(jì)32宗地塊，包括28宗住宅地塊和4宗商務(wù)金融用地、商服用地，總出讓面積247.8萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為405.84億元，分布于19個(gè)板塊，于5月31日～6月2日開(kāi)拍，連拍3天。

其中，地塊起拍總價(jià)最高的是位于相城元和街道的蘇地2021-WG-31號(hào)地塊，起拍總金額約52億元；最高樓面價(jià)是姑蘇區(qū)滄浪街道的蘇地2021-WG-17號(hào)地塊，達(dá)到2.5萬(wàn)元／平方米。按照競(jìng)買(mǎi)要求，本次土地出讓按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。

在“兩集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫等12個(gè)城市已經(jīng)完成了首批集中土拍，共395宗地塊成交，總土地出讓金額約5596.15億元。就土拍整體效果來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍依然十分激烈。其中，重慶出讓的46宗土地，平均溢價(jià)率約43.78%，最高溢價(jià)率達(dá)129.98%。

5月8日，杭州一天之內(nèi)賣(mài)掉了32塊土地，土地出讓金總額高達(dá)716億元。杭州去年公共預(yù)算收入是2000多億元。其中，祥符宅地自持高達(dá)38%，為杭州土拍史上之最。近兩年來(lái)，在杭州樓市最火時(shí)，最高自持比例也不過(guò)26%。

有杭州之鑒，蘇州土地拍賣(mài)恐怕想不激烈都難。

關(guān)鍵詞： 爭(zhēng)搶 蘇州 土地 前夜