來源：《投資者網》/喬銳

“公司怎樣看股價表現？”

“有沒有提升公司內在價值的計劃，還是認為股價無所謂？”

“有沒有覺得愧對投資者？以后還要繼續這樣下去嗎？”......

5月14日，在光明房地產集團股份有限公司（簡稱“光明地產”，600708.SH）召開的2020年業績說明會上，投資者針對公司股價持續低迷的表現，發出一連串言辭犀利的提問。

面對如此場面，公司董事長沈宏澤坦承，“公司股價走勢受宏觀、行業、市場情緒等多種因素影響，能在資本市場有良好表現是全體股東和公司的共同目標。”他還強調，“公司注重市值管理工作，也非常關注股價走勢。”

“三道紅線”全踩？副總裁線上答疑

投資者對公司的表現并未買賬，其中原因與公司的業績不無關系。

公司2020年年報顯示，期內實現營收149.8億元，同比增長6.49%；歸母凈利潤卻僅有1.07億元，同比大幅下降近八成。對此，公司強調稱，歸母凈利潤下降主要是因受新冠疫情、市場銷售區域及銷售產品結構等因素影響。

值得留意的是，公司持續擴張的空間則受到來自債務結構的阻力。期內，公司總負債及總資產分別為736億元及882.2億元。值得注意的是，公司流動負債同比出現20.83%的增幅，達到553.1億元，而同期貨幣資金僅93.57億元。

另外期內公司剔除預收款后的資產負債率為79.31%，凈負債率為188.52%，現金短債比則為0.49，對照監管提出的“三道紅線”要求，光明地產無一達標，即公司將不得增加有息負債規模。因此，雖然光明地產目前整體平均融資成本僅5.28%，在行業內表現較優，但恐怕公司的融資優勢將難以施展。

到了2021年，光明地產的流動性壓力并沒有得到進一步緩解。公司2021年一季報顯示，流動負債相較2020年略微降至522.8億元，對應75.14億元的貨幣資金。雖然公司于2021年第一季度錄得營收及歸母凈利潤同比超7倍及1.11倍的增幅，但流動性壓力的緩解已迫在眉睫。

對此，光明地產日前在線上舉辦了業績說明會，《投資者網》向公司副總裁、董事會秘書、董（監）事會辦公室主任蘇朋程提問，蘇朋程回復稱：“2020年度公司經營活動產生的現金流量凈額為41.72億元，較去年同期的-47.20億元，大幅增加了88.92億元，經營活動產生的現金流明顯回暖。2020年末公司融資總額為374.79億元，較上年末融資總額420.16億減少約45億元，帶息負債規模明顯降低。”

他補充強調，“在行業整體調控背景下，公司將進一步優化債務融資結構，積極拓寬融資渠道、開拓金融創新產品，進一步合理降低負債率和融資成本。”

“價值推動”動作頻頻 效果幾何仍未知

也許，光明地產對于自家股價表現并不是“無所謂”，而是“沒辦法”。

自2015年11月12日光明地產正式完成重組上市的簡稱變更，至2021年5月14日，期間公司股價由8.89元已累計下跌超七成至2.57元，同期上證指數的降幅僅約4個百分點。

僅就2020年公司股價的走勢看，其由1月2日的3.46元下跌26.3%，至12月31日的2.55元，同期上證指數則錄得12.57%的漲幅。另據東財Choice數據，作為深耕上海樓市的光明地產，其股價在2020年分別跑輸“房地產”板塊及“上海”板塊約22及42個百分點。

在業績說明會上，公司董事長沈宏澤表示，公司將“堅持圍繞戰略做實經營業務，推動公司價值成長”。

實際上，僅從2020年至今，光明地產已做出了多次“推動”嘗試。

2020年初，光明地產斥資7000萬元，通過上海聯合產權交易所協議收購母公司光明食品集團旗下上海東平小鎮農場有限公司（簡稱“東平小鎮公司”）70%股權；同年內，東平小鎮公司通過掛牌方式取得了上海市崇明區花博園配套東平小鎮的五幅地塊，土地成交總價為人民幣6.6億元。

光明地產隨后于2020年10月14日發布公告稱，將以2614.53萬元收購東平小鎮公司剩余30%股權并承擔相應債務，涉及總金額為5526.23萬元。沈宏澤稱，該次收購及拿地“有利于充分發揮上市公司與光明食品集團有限公司的資源協同功能”及“培育新的經濟增長點”等。

觀察公司股價可見，東平小鎮項目似乎并未給光明地產帶來明顯推動。業績方面，根據公司2020年年報，東平小鎮公司期內凈虧損約5462.7萬元；另外，公司于崇明區取得的五幅地塊未來結轉效益幾何，仍有待觀察。

值得一提的是，近年來“上海自貿區”概念大受資本市場熱捧，光明地產也蹭上了 “上海自貿區” 的熱點。2020年，光明地產通過下屬全資子公司農工商房地產（集團）有限公司、上海農工商華都實業（集團）有限公司通過掛牌方式（政府平臺招拍掛出讓）取得了上海自貿區臨港新片區PDC1-0401單元K07-05地塊，土地成交總價為人民幣1.21億元。

就此，上海中原地產首席分析師盧文曦向《投資者網》表示：“上海自貿區是上海市重點關注、投入、開發的區域，政策支持力度大，所以市場對其期待值較高。對于臨港奉賢這樣的片區來說，位置相較市中心較為偏遠，所以價格（土地成本）相對不高，不失為中小房企的選擇。”

盧文曦進一步表示：“與市中心不同的是，臨港本身土地成本較低，定價參考時可能會起到對全市總均價起到拉低的作用，所以利潤空間或許并不大。盡管如此，臨港地區此前出現多副溢價率很高的標桿地塊，經過一段時間還是能實現利潤，這也是對臨港區域投資期待值的強化。”

光明地產于2020年為東平小鎮及上海自貿區項目花費了近8.77億元，這相當于公司2020年歸母凈利潤的8倍之多。盡管如此，公司股價仍舊低迷不振。

200億營收計劃“不代表對投資者承諾”

與公司歸母凈利潤大幅下降形成鮮明對比的，是公司全年實現簽約面積及簽約金額雙雙創下歷史新高：公司兩項目分別達到241.55萬平方米及362.68億元，同比增長16.6%及36.15%。

在全年簽約面積及簽約金額已創新高的背景下，公司營收僅小幅增長，且歸母凈利潤大幅下降，如此尷尬的表現令投資者對光明地產的未來不無擔憂。對此，公司表示“2021年計劃營業收入200億元，在保障投融資整體平衡的基礎上，以現金流管理為核心，合理拓展項目儲備，改善資產負債結構，計劃新開工面積95萬平方米，計劃竣工面積273萬平方米”。

200億元的營收代表超過33.51%的同比增長，而光明地產自2017年年報以來，歷年營收同比增幅分別為0.14%、-1.53%、-31.34%及6.49%。因此，對于200億營收計劃，公司表示“2021年經營計劃是公司根據當前現狀制定，不代表公司對投資者的承諾”。

談及公司未來發展戰略規劃，蘇朋程表示：“公司秉持深耕上海、輻射長三角的戰略布局，2021年公司以‘優布局、調結構、去庫存’為重點，為未來的發展提質換擋，合理拓展上海本土、長三角區域的重點項目，進一步優化投資結構和區域布局，通過城市準入實現合理的長期布局。”（思維財經出品）

關鍵詞： 光明 地產 今年 200