來源：樂居財經

18年前，張瑞敏曾在福布斯全球總裁會議上高調表態，“海爾將以本業為主，不準備投資國內房地產行業。”

沒過幾年，“巔峰”狀態下的海爾地產就放出狂言：3年16倍，5年30倍，用6年時間超過萬科。

白云蒼狗，這個曾叫囂萬科的海爾地產，未能延續集團在家電業務上的如魚得水。眼下，萬科銷售額于2020年已破7000億元大關；同期，海爾地產的銷售額僅230億元。

然而就是這樣一家房企，業績在行業內不算拔尖，卻熱衷改名。

繼去年6月，公司旗下海爾地產物業正式更名為“海尚海服務”后；今年4月，海爾地產名稱由“青島海爾產城創集團有限公司”變更為“青島君一控股集團有限公司”，而本次改名距上次還不到兩年零五個月。

成立19年來，從最初的青島海爾房地產開發投資有限公司到如今的君一控股，海爾地產經歷了4次名稱變更。此次改名更為徹底，不見“海爾”痕跡。

改名難“改命”，名稱變更的背后卻難掩海爾地產業績徘徊不前的境況。

“造富”神器

從字面意思來看，海爾地產變更為君一控股，似乎有意“去海爾化”。但實際上，它自誕生那一刻起，就被打上了家電巨頭海爾旗下地產業務平臺的烙印。

查閱股權可知，此次海爾地產的股東序列并未出現變化。作為母公司，青島海云創投資控股有限公司持有公司100%股權。

穿透可知，青島海云創投資由海爾集團、青島海創客管理咨詢企業（有限合伙）分別持股49.46%、35%，張瑞敏、梁海山、周云杰3人各持股9.03%、3.71%、2.79%。

其中，二股東“海創客管理”成立于2014年9月，注冊資本81644萬元，由青島海創貳、青島海創肆、青島海創壹、青島海創叁、青島海創伍和海創客投資分別持股31.81%、22.02%、18.19%、15.21%、12.27%、0.50%。

上述6家企業背后站著數位海爾高管和元老，例如海爾智董事長梁海山、總裁李華剛、財務總監宮偉、副董事長解居志、原副董事長譚麗霞均位列其中。

其他海爾系高層，包括海爾地產董事長盛中華、海爾集團副總裁孫京巖、海爾智家生態平臺副總裁馬堅、海爾卡奧斯董事長陳錄城、海爾家電集團副總裁舒海等人身影也閃現其中。

可見，海創客管理像是一個內部高管的股權激勵平臺，最終受益人為張瑞敏，持股15.40%。如若，海爾地產上市，這批人也將收益頗豐。

但單從股權而言，海爾地產此次“去海爾化”，僅是表面功夫。

在融資層面，海爾地產也擺脫不了海爾集團。據樂居財經不完全統計，海爾地產作為出質人，共計進行29次股權出質，其中質押予信托達13次，“金主”不乏山東省國際信托、中信信托等。

但近年來，隨著房地產信托監管趨嚴，海爾地產則更加側重自家“補給”。2018年2月以來，作為出質人有效狀態下，海爾地產共進行6次股權出質，其中有4次共計1.75億元股權數額質押予海爾財務。

資料顯示，海爾財務成立于2002年，注冊資本為70億元，由海爾集團公司及其所屬成員單位共同出資組建。

實際上，若脫離自家輸血平臺，海爾地產靠發債的融資之路，頗為坎坷。

去年8月，海爾綠城一期10.05億元ABS終止發。該發行人為濟南隆昇全運村酒店管理有限公司，公司由青島海爾和綠城房地產集團分別持股55%和45%。該資產支持計劃底層資產海爾綠城全運村項目是海爾地產和綠城合作開發的項目。

此外，也可以窺探海爾地產與海爾集團的關聯交易。據海爾智家2020年年報顯示，關聯方未結算項目金額就包含海爾地產約8864萬元應收賬款。

事實上，海爾的品牌效應和在制造業經營數十年積攢的良好政商關系，也令海爾地產在拿地時擁有明顯優勢。

對此，原海爾地產董事長盧鏗也是毫不諱言，他在很多場合都公開說道：“我們做地產的優勢是，所到之處帶來大量的就業和GDP，因而容易拿到價格低廉的土地。”

公開資料顯示，海爾集團與重慶市政府簽訂投資合作協議時，重慶市政府表示將約1440畝宗地協議出讓給海爾，用于建設以公司名字命名的工業園區，約定將土地價款全額返還。海爾則提出將其中一塊約284畝的土地用于房地產開發。

徘徊不前

“更名”背后，海爾地產正面臨止步不前的局勢。

克而瑞數據顯示，海爾地產在2017年-2018年分別實現198.1億元、233.6億元銷售流量金額，在2019年-2020年則分別實現179.7億元、230.1億元銷售全口徑金額。不難看出，近四年，其銷售業績一直在200億上下徘徊。

業績上的“僵局”早前也傳導到項目層面，海爾地產曾被質疑“賣地求生”。

早在2016年，海爾地產因去化壓力，以23.5億元的價格將海爾?瀾山公館項目、青島羅蘭公館項目、泰安桃花源三個項目賣給金科。

需要指出的是，由于負債嚴重，在該筆收購中，金科受讓三個項目公司債務的總金額為高達19.46億元，占總收購價款的82.8%。

數據顯示，2015年7月以來，海爾地產撤出對外投資達26家。近3年是海爾撤出對外投資的高峰期，已撤出對外投資企業達18家。

除去“甩掉”項目，海爾地產還傾向于合作開發項目。4年前，中國金茂以1800萬元收購海爾產城創3個青島項目公司的60%股權，并提供36.73億元的額外股東借款。

此外，2019年12月，海爾地產旗下的青島浩中房地產有限公司完成股權變更，融創（青島）置地有限公司持有該公司50%股權。這意味著，海爾東方悅府項目“下嫁”融創。

截至目前，在海爾地產對外投資111家企業版圖中，有88家處于在業、存續狀態，其中持有100%持有股權的僅47家。也就是說，剩余41家為合資企業。

抱團取暖，不失為海爾地產擴張的路徑之一。資料顯示，海爾地產除深耕青島外，還布局至濟南、太原、南京、武漢等十余座城市。

但擴張之下，海爾地產或許還要面臨“水土不服”，以及項目質量問題凸顯。

例如，今年伊始，海爾地產青島兩項目就爆發維權。其中，海爾中央花園項目就遭百位業主集體維權，業主稱，項目存在劣質精裝修問題；還有部分一二樓的業主進小區，要先坐電梯下行，否則進不了小區。

青島海爾世紀觀邸項目則主要是因業主發現，賣房時開發商捆綁的5000元/平的精裝修縮水，空調、燃氣熱水器等配置減配；賣房時承諾的封閉陽臺，變成了開放式等。

事實上，不僅青島，此前海爾地產也曾在天津、合肥、濟南等地頻現質量門事件。這與以家電質量優而享譽國內外的海爾電器明顯不符。

轉型產業地產

海爾地產在發軔之初，就擁有令人“羨慕”的資源。

2002年，是海爾地產的元年。但五年后的2007年，海爾地產旗下僅剩3個限價房項目和3個中檔商品房項目，成績乏善可陳。用海爾集團總裁楊綿綿的評語就是“慢且差”。

面對地產業務的止步不前，海爾集團提出了“一千天再造海爾”的計劃。

2007年，盧鏗加盟海爾主導地產業務，以及整個海爾集團資源的加持下，海爾地產得到快速發展。

但好景不長，樓市的突然降溫給了這些“家電系”房企當頭一棒。毫無準備之下，經驗不足的“家電系”房企陷入銷售瓶頸。

公開資料顯示，2013年，海爾地產的業績開始倒退，連續兩年都只有50億左右的銷售水平。就連原本要在2012年完成的上市計劃，也因銷售狀況不佳而擱淺。

2013年，盧鏗出走，海爾地產一度陷入低谷，集團“元老”盛中華接棒海爾地產董事長之位。管理層的更迭，也帶來了地產發展思路的變更。

經過近一年的內部整合，盛中華推出“一店一庫智慧家”戰略，這時地產板塊只是承載海爾主業、協同集團戰略的發展平臺，目的是為海爾家電和智能生活市場提供試驗田和盈利點。

2018年，海爾地產提出“產城融合”生態圈模式。目前，這一模式已在青島、天津、上海等全國多個城市落地。

同年，公司名稱變更為青島海爾產城創集團有限公司，旗下所有地產項目將“海爾地產”改為“海爾產城創”。海爾地產試圖摒棄單一開發模式，推進多產業融合發展的決心，由此可窺一斑。

關鍵詞： 海爾 地產 隱藏 造福