“最低年息3.85%，最高可貸出房屋評(píng)估值的70%，入股成為某公司股東再申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸現(xiàn)在還可以操作，新注冊(cè)公司和新房本已經(jīng)不能做經(jīng)營(yíng)貸了。目前只是發(fā)文說(shuō)要嚴(yán)查，但還沒開始執(zhí)行，所以想貸要趁早。”這是北京某小貸機(jī)構(gòu)給記者提供的情況。

連日來(lái)，關(guān)于北京市多部門通過(guò)政策引導(dǎo)、大數(shù)據(jù)篩查、專項(xiàng)檢查等方式，防范經(jīng)營(yíng)性貸款等違規(guī)流資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息不斷。

2月10日，北京銀保監(jiān)局、央行營(yíng)管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，主要關(guān)注客戶獲得經(jīng)營(yíng)性貸款借款人資格的時(shí)間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實(shí)際控制人身份申請(qǐng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。

2月18日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在旗下公眾號(hào)平臺(tái)“京房字”披露了部分核查重點(diǎn)實(shí)操細(xì)節(jié)。其中，全款買房期間購(gòu)房人及其直系親屬申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸和經(jīng)營(yíng)貸資金的流向是核查的重點(diǎn)之一。其他比如消費(fèi)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市，也在核查范圍內(nèi)。

從上述動(dòng)作來(lái)看，繼深圳、上海之后，北京也加入了嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的隊(duì)伍。嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸投資樓市的大幕已然拉開。

經(jīng)營(yíng)貸套利誘惑

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就此詢問(wèn)了北京市幾家銀行網(wǎng)點(diǎn)，其工作人員普遍表示，目前符合相關(guān)規(guī)定的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款都可以正常辦理，合規(guī)的優(yōu)惠利率和放款時(shí)間沒有大的變化。

某國(guó)有銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，不管是經(jīng)營(yíng)貸還是消費(fèi)貸，這類貸款直接流入樓市、股市一直都是核查重點(diǎn)。正常辦理的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸按規(guī)定是只允許用于公司經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)性普惠類貸款產(chǎn)品利息較低，最低確實(shí)可以到3.85%。在銀行風(fēng)控系統(tǒng)中，經(jīng)營(yíng)貸是明令禁止用于買房和炒股的，很多銀行也有報(bào)警機(jī)制。

事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)貸并非現(xiàn)在才出現(xiàn)，這是一種以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要，具有貸款額度大、利率低的特點(diǎn)。按部分銀行給出的3.85%經(jīng)營(yíng)貸利率和2020年上海、廣州、廈門、大連、昆明等部分城市房貸利率最低到5.25%來(lái)看，這中間的利差成為了樓市成交火熱背后的推手，甚至成為了一種長(zhǎng)期存在于市場(chǎng)上的“炒房”模式。

北京某樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，現(xiàn)在北京很多二套房客戶都使用經(jīng)營(yíng)貸。需要客戶名下有一個(gè)在北京注冊(cè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營(yíng)時(shí)間需超過(guò)半年），把第一套房產(chǎn)作為公司旗下資產(chǎn)向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，利率空間在3.85%—4.7%。有中介公司可以提供注冊(cè)殼公司、過(guò)橋墊資、公司評(píng)估等流程在內(nèi)的“一條龍”服務(wù)，資質(zhì)良好的客戶基本上10個(gè)工作日就放款了。

“主要還是受利率低吸引，這種經(jīng)營(yíng)貸80%客戶是用于直接購(gòu)買新房，客戶用較少成本撬動(dòng)了銀行幾倍杠桿，且還坐收房產(chǎn)增值收益。另外的20%是部分客戶用來(lái)置換按揭貸款，先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經(jīng)營(yíng)貸，抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率更低，最少也有一兩百萬(wàn)元套利空間。”北京某貸款公司經(jīng)理說(shuō)。

嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸大幕拉開

不過(guò)，伴隨著上海、深圳、廣州、杭州等地出現(xiàn)的“千萬(wàn)豪宅秒光”“萬(wàn)人搖”“打新熱”等樓市火爆現(xiàn)象，嚴(yán)打信貸資金違規(guī)流入樓市的序幕也再一次被拉開。

繼去年4月深圳嚴(yán)查貼息經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)暴之后，9月抵押經(jīng)營(yíng)貸再度收緊，在提高新注冊(cè)公司經(jīng)營(yíng)貸門檻外，更對(duì)新購(gòu)房產(chǎn)做抵押的貸款情況、貸后新增房產(chǎn)情況做全面清查。

緊跟深圳的步伐，在封堵假離婚、提高增值稅免征年限、限購(gòu)法拍房和暫停購(gòu)房稅費(fèi)貸后，一連祭出四波調(diào)控的上海樓市在1月29日晚間再度發(fā)文，上海銀保監(jiān)局要求對(duì)2020年6月以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查。

之后，北京銀保監(jiān)局也在1月30日要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查。2月10日，北京銀保監(jiān)局、央行營(yíng)管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》。另悉，廣州等地也在排查排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年內(nèi)同時(shí)申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸和個(gè)人按揭貸款的客戶。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金認(rèn)為，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市的監(jiān)管，釋放了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨嚴(yán)的決心。不過(guò)，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)供需兩端的因素對(duì)資金違規(guī)入市的刺激長(zhǎng)期存在。從信貸端看，銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的審查力度和動(dòng)力不足，近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下行，實(shí)體項(xiàng)目收益前景不如房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)貸資金進(jìn)入樓市，銀行反而不擔(dān)心用戶后續(xù)還款能力，這是屢禁不止的重要原因。從信貸需求端看，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景相對(duì)不錯(cuò)，投資樓市動(dòng)力不減，加之利率套利等原因，用戶拿到經(jīng)營(yíng)貸資金后有動(dòng)力繼續(xù)投資房地產(chǎn)。

“所以鑒于經(jīng)營(yíng)貸利率明顯低于房貸利率的刺激，以及實(shí)際操作中銀行貸后對(duì)資金用途持續(xù)檢查的難度和低意愿，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的現(xiàn)象普遍存在。”陶金說(shuō)。

某銀行業(yè)內(nèi)部人士透露，監(jiān)管主線就是堅(jiān)決糾正資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。未來(lái)監(jiān)管經(jīng)營(yíng)貸的新政會(huì)從“企業(yè)資質(zhì)”“抵押房產(chǎn)年限”以及“購(gòu)房記錄”上做重點(diǎn)監(jiān)控，提高貸款審核要求。實(shí)際上經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、二次房抵貸一直是監(jiān)管部門的重點(diǎn)，只是處罰力度不夠，導(dǎo)致不少銀行“腳踩鋼絲繩”。

目前北京、深圳、上海等地已有銀行提高了經(jīng)營(yíng)貸準(zhǔn)入門檻，部分銀行也上調(diào)了經(jīng)營(yíng)貸利率。其中光大銀行北京分行將個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的利率最高上調(diào)至4.8%。某銀行APP在用戶申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”時(shí)會(huì)彈出提示框，提示客戶所申請(qǐng)資金不得進(jìn)入樓市、股市。

某股份制銀行北京分行的網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)理表示，經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)中對(duì)企業(yè)成立時(shí)間、股東入股時(shí)間還有公司的經(jīng)營(yíng)流水等各方面一直都有明確要求，至少要半年以上，貸款利率也是依據(jù)企業(yè)資質(zhì)而定，這不是新政。后續(xù)隨著經(jīng)濟(jì)整體企穩(wěn)，小微企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境得到改善，以及當(dāng)下強(qiáng)調(diào)的防范經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，銀行后期肯定會(huì)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的要求。

“一個(gè)‘空殼公司+房產(chǎn)’作抵押，即可輕松貸出幾百萬(wàn)元的現(xiàn)象在監(jiān)管趨嚴(yán)中會(huì)得到控制。但目前面向小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性普惠類貸款產(chǎn)品利息仍然較低，這一趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間。”該網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)理說(shuō)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2021年樓市調(diào)控針對(duì)的是“問(wèn)題”，而非“房?jī)r(jià)”，樓市調(diào)控進(jìn)一步走向“精細(xì)化”。2021年開年以來(lái)調(diào)控主要體現(xiàn)“房住不炒”主旋律，不是說(shuō)哪個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲一定迎頭就打，而是上漲背后究竟有沒有違背“房住不炒”原則的違法違規(guī)行為，針對(duì)這個(gè)行為進(jìn)行調(diào)控。

如若從金融層面的三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)監(jiān)管——貸前要嚴(yán)格審批、貸中嚴(yán)格支付、貸后嚴(yán)格管理，這場(chǎng)經(jīng)營(yíng)貸的狂歡盛宴終將落下帷幕。

關(guān)鍵詞： 北上 金融機(jī)構(gòu) 齊發(fā) 嚴(yán)查