中華網財經1月21日訊：2021年內地物業平臺上市赴港上市馬不停蹄，繼新希望服務、德信服務之后第三家公司已出現。最新，世紀金源服務集團有限公司（以下簡稱“世紀金源服務”）已于1月20日晚間向港交所遞交IPO資料，華泰國際擔任獨家保薦人。

綜合實力500強第18位、在管面積6390萬方

中華網財經翻閱招股書了解到，世紀金源服務前身為1992年的成立的福州金源物業，最初專注于向世紀金源集團提供配套的物業管理，2012年至2017年其經歷由物業服務企業分散獨立運營向集體運營的架構轉變。根據中國物業管理協會和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合組織的2020物業服務企業綜合實力測評，世紀金源服務位列2020年中國物業服務企業綜合實力500強第18位，并榮膺2020住宅物業服務領先企業。

截至2020年9月30日，世紀金源服務物業管理服務覆蓋16個省份、直轄市和自治區，并遍佈50個城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省。而于同期，其的總合約建筑面積為7410萬平方米、在管總建筑面積為6390萬平方米。

黃氏家族持股92%

黃濤、黃世熒兩兄弟透過間接持股和家族信托的方式合計持有世紀金源服務92%的股權，構成后者的一組控股股東，而黃濤、黃世熒均為世紀金源集團董事局主席黃如論的兒子。世紀金源集團則是橫跨房地產開發、大型購物中心、星級大飯店及文旅、醫養大健康、教育業務的綜合性集團，并從2005年至今已有13度榮登中國企業500強排行榜。

世紀金源服務股權結構招股書截屏

12個世紀城在管總建面約4440萬方

10個世紀金源集團購物中心等約350萬方

世紀金源服務主要為業主、住戶和物業開發商提供廣泛的物業管理服務與增值服務，旗下運營「世紀城物業管理」和「世紀生活」兩大子品牌，分別著重物業管理服務和社區增值服務。

世紀金源服務收入分類招股書截屏

數據顯示，世紀金源服務的物業管理服務與增值服務于2018年至2020年9月30日止，合計收入分別為92.23億元、105.88億元及86.08億元，而截止2020年9月30日物業管理服務與增值服務收入占比分別為80.5%、19.5%。

來自母公司在管面積占74.7%、貢獻約83%的收入

招股書顯示，依托世紀金源集團「地產+」戰略的多元板塊業務佈局和行業領先地位的勢能釋放，世紀金源服務于過往期間取得不錯的財務表現。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月，世紀金源服務物業管理服務所產生的收入分別為6.90億元、8.18億元和6.93億元，同期增值服務所產生的收入分別為2.32億元、2.40億元和1.68億元。合計超過10億的營收水平，已在一眾物業公司中處于中上游水平。

其中，世紀金源服務管理的世紀城項目為各地家喻戶曉的地標性大型社區，這些項目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌，且聚集豐富商業資源的大型住宅社區組成，這一布局使得其能夠推動住宅與商業實體的交互并發展多元化的增值服務，形成綜合性生活服務生態圈，實現大型住宅社區與購物中心的協同效應。

住宅大盤項目的人口集聚能夠帶來高規模效應，產生高內生消費需求，并降低獲客成本和履約成本。根據中物研協，主要運營大盤項目的百強物業服務企業于2019年的每平方米營運成本較主要管理非大盤項目的物業服務企業低約40%；與此同時，主要管理大盤項目的百強物業服務企業社區增值服務平均收入較主要管理非大盤項目的物業服務企業高約190%。

目前世紀金源服務管理世紀金源集團開發的12個世紀城項目，在管總建筑面積約4440萬平方米，平均在管建筑面積約370萬平方米，其中五個項目的在管建筑面積超過400萬平方米。而其還管理鄰近該等項目的十個大型的世紀金源集團購物中心和一家奧特萊斯，總在管建筑面積約350萬平方米。

截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀金源集團所開發的物業分別佔在管建筑面積91.0%、75.1%和74.7%。

世紀金源服務在管面積占比情況招股書截屏

截止2020年9月30日，世紀金源集團開發物業在管面積貢獻占比為82.9%，來自獨立第三方占比為17.1%。

約97%收入來自獨立第三方

世紀金源服務收入來源占比情況招股書截屏

于往績記錄期，即使我們提供的大部分物業管理服務為向世紀金源集團所開發的物業提供，但我們就物業管理服務產生的大部分收入乃來自獨立第三方（包括業主和獨立第三方物業開發商），分別佔2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月就物業管理服務產生的收入約98.2%、98.8%和96.9%。

毛利率31.8%高于同行約9個百分點

世紀金源服務毛利情況招股書截屏

世紀金源服務盈利能力亦是處于行業高位，2018年和2019年其的毛利率分別為32.1%和31.8%，遠高于百強物業服務企業中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。而在2019年，世紀金源服務的人均毛利和人均凈利潤分別為53,833元和28,910元，均高于同期百強物業服務企業的27,086元和15,862元。

盈利能力高還是次要的，世紀金源服務客戶滿意度也是領先同行。中物研協統計顯示，世紀金源服務于2019年的客戶滿意度綜合得分為100分中的97.56分，同期百強物業服務企業平均得分僅為91.18分。

如在2019年一個超過一萬戶業主的住宅物業大盤中，世紀金源服務經過業主的同意后成功地將每月物業管理費由人民幣2.52元/平方米提升至人民幣3.50元/平方米，亦體現客戶對其服務的認可。

4000萬元收購機器人公司25%股權

為了更好服務客戶，世紀金源服務積極投身科技賦能及數字化，使其能夠達成實現高效率和高標準服務的雙重目標。2020年12月其子公司北京宜宅科技以注資的方式收購長沙萬為機器人25%股權，代價為4000萬元。

世紀金源服務表示，將大力發展科技化物業，持續探索最前沿的科技，例如保安機器人、養老機器人，持續打造高質量的科技物業生態。

來自第三方物業包干制虧損累計790萬元

于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月，自包干制在管項目分別產生虧損370萬元、240萬元和180萬元，所有該等項目均由獨立第三方物業開發商開發。

招股書中，世紀金源服務表示，倘我們未能提高物業管理費費率，且經扣除物業管理成本后出現營運資金短缺的情況，我們將尋求降低成本，以減少差額。然而，我們未必能成功通過節約成本措施降低該等虧損，且我們節約成本的努力可能對我們物業管理服務的質量造成負面影響，繼而進一步削弱業主向我們支付物業管理費的意欲，并對我們的業務、財務狀況和經營業績造成不利影響。

增值服務收入占比持續下滑

招股書顯示，增值服務（如社區生活服務、社區空間運營服務和社區新零售服務）的表現和發展在很大程度上依賴其就物業管理服務業務所管理物業內的住戶。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月，增值服務所得收入分別占總收入的25.2%、22.7%和19.5%。

物業費收繳率持續下降至92.4%

招股書中，世紀金源服務表示，截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，應收款項撥備分別為1120萬元、人民幣1740萬元和250萬元。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月，物業管理費收繳率（按有關期間末收到的物業管理費（包括就過去期間收到的任何該等費用和任何就未來期間收到的任何預付費用）除以同期應收相應物業管理費總額計算）為99.1%、95.3%和92.4%。

IPO募資65%用于物業管理服務業務擴展

對于此次IPO募資用途，招股書顯示，凈額的約65%將用于物業管理服務業務的擴展；凈額的約15.0%將用于增值服務及其行業上下游產業鏈的戰略性投資；凈額的約7.0%將用于信息系統的優化；凈額的約3.0%將用于人才招聘及改善員工培訓與員工福利制度；及凈額的約10.0%將用于營運資金及一般公司用途。

（中華網財經綜合 文/劉星）

關鍵詞： 世紀金源服務 IPO