中華網財經1月19日訊：昨日（1月18日），德信服務集團有限公司(簡稱“德信服務”)向港交所遞交了招股書，其中，建銀國際作為獨家保薦人出現。

浙江省物業百強第4，曾掛牌新三板

招股書顯示，德信服務總部位于杭州，前身為盛全物業于2004年3月29日在中國成立為有限公司，初始注冊及實繳資本為人民幣1,000,000元。截至其成立日期，盛全物業分別由德信控股和杭州互豐置業諮詢有限公司（「杭州互豐」，一名獨立第三方）擁有51%及49%。

于2015年6月29日，盛全物業轉制為一家股份有限公司，于2015年10月19日，盛全物業于全國中小企業股份轉讓系統掛牌，實繳注冊資本人民幣50,800,000元。于2016年4月12日，盛全物業的注冊資本增至人民幣55,800,000元，其中盛全控股出資人民幣5,000,000元。于2018年12月19日盛全物業于全國中小企業股份轉讓系統摘牌。

成立16年來已發展成為浙江省領先的綜合性物業管理服務提供商，根據2020年中指院發佈的排名，在總部位于浙江省的中國物業服務百強企業中分別以收入及在管建筑面積排名第四位及第五位。

德信中國胡一平家族控股70.56%

股權結構方面，公司分別由德信中國胡一平家族控制的盛富國際、香港美侖、凱邦國際及創智擁有約70.56%、7.13%、17.28%及5.03%。其中，凱邦國際為管理團隊持股；創智全資擁有人為現任《理財周刊》傳媒有限公司董事長陳躍作為財務投資人加入，另創智持有德信中國4.63%股份。

規模：163個項目、在管面積2310萬平米（63% 位于浙江）

截至2020年9月30日，德信服務在管物業共163個，在管建筑面積共2310萬平方米，覆蓋了9個省份26座城市。在這163項在管物業中，63項由德信集團及其合營企業及聯營公司開發，在管建筑面積780萬平方米，占總在管建筑面積的34%。

從區域來看，截至2020年9月30日，德信服務的在管建筑面積中有1458萬平米來自浙江省，729.9萬平方米來自長江三角洲地區(浙江省外其他地區)。

招股書中，德信服務表示，未來計劃繼續鞏固于浙江省的地位，大力提高于長江三角洲地區以及中國其他經濟發達地區的市場份額。此外，德信服務將在武漢、鄭州、成都、西安、貴陽及佛山等具有巨大發展潛力的中國其他地區持續擴張。

物業管理服務收入占比54.6%同期收繳率為83.7%

業績方面來看，截至2018年末、2019年末及2020年9月末，德信服務公司收入分別為3.97億元、5.12億元、4.97億元，期內毛利9511萬元、1.44億元、1.67億元，期內歸屬股東凈利潤2236萬元、4939萬元、7656萬元；其中物業管理服務收入分別為2.69億元、3.1億元和2.72億元，占比分別為67.5%、60.5%和54.6%。另外，德信服務物業管理費同期的收繳率分別為90.1%、95%和83.7%。

除物業管理服務外，德信服務的收入途徑還有非業主增值服務及社區增值服務。

截止2020年9月30日，物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務收入分別為2.72億元、1.16億元、1.1億元，分別占比為54.6%、23.4%、22.0%。

第三方物業中標率64%

于往績記錄期間，一般透過參與招標取得新物業管理服務協議。于往績記錄期間，就德信集團開發的物業而言，公司中標率為100.0%，截止2020年9月底，來自德信中國及關聯方項目占比為34%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就獨立第三方物業開發商所開發物業管理項目分別提交了合共29項、22項及25項投標書，于同期，中標率分別為58.6%、63.6%及64.0%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，物業管理服務協議的留存率分別為94.7%、92.9%及95.3%。

99.9%包干制收費六項目現虧損

招股書顯示，德信服務絕大部分的收入來自按包干制進行的物業管理服務，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，其分別佔物業管理服務收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就五項、一項及六項在管物業產生合共總虧損分別為30萬元、40萬元及30萬元。

物業管理費收繳率83.7%

值得注意的是，招股書顯示，向業主收取物業管理費時可能會遇到困難，尤其是在空置率相對較高的社區。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，物業管理費收繳率分別為90.1%、95.0%及83.7%。盡管力求通過多種收費措施收回逾期物業管理費，但我們無法向閣下保證該等措施將會奏效或能使我們準確預測未來的收繳率。截至2020年9月30日止九個月，物業管理費收繳率與過往年度相比較低，原因為業主傾向于年內或年末一次或分期多次支付有關費用。因此，整體來說，物業管理費收繳率于每年上半年較低，臨近年末會持續上升。

截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，德信服務應收款項減值撥備分別為108萬元、1490萬元及1720萬元。

曾向關聯方計息墊款

德信服務還在招股書中提到，公司曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。向關聯方作出利率為12%的計息墊款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有關計息墊款的利息收入分別為0、90萬元和160萬元。截至2020年9月30日，有關墊款及相關利息已悉數結清。

此外，德信服務此次IPO募資擬用于：擴大業務規模及通過多渠道提高市場份額；用于多元化及擴展服務產品；用于投資信息技術和內部管理系統，以此改善服務質量和客戶體驗；用于完善人力資源管理并提升企業文化；用作營運資金及其他一般公司目的。

（中華網財經綜合 文/衛東）

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