中國指數研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計將達238億平方米，僅物業費一項收入的市場規模，就將高達1萬億元。而多種經營收入，更將高達1.8萬億元。

出門忘帶門禁、快遞沒人簽收、設施無人維修……人們在日常生活中碰到的一系列問題，實際上映射了傳統物業行業的痛點。

1月10日，記者在重慶金科南山小區發現，業主通過物業的云車管、云監控、AI天天-人臉識別、大社區APP+大管家APP等智慧服務管理平臺，讓你遇到的那些物業問題都不是事。

新年伊始，物業行業喜獲政策“大禮包”。國家10部委聯合出臺《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，就提升物管服務水平、推動生活服務業、強化監督管理等6個方面做出明確指引。這標志著，物業管理行業已進入全新的轉型升級時代。

萬億元藍海漸成行業新風口

近年來，房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時，物業行業萬億元級市場規模引發新的想象空間。

天眼查專業版數據顯示，我國共有近228萬家物業相關企業。地域分布上，廣東省的物業相關企業數量最多，超過36萬家，占全國總量的16%。山東省和江蘇省位居第二三位，均擁有超過19萬家物業相關企業。上海和北京兩大一線城市也躋身前五名。 東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業市場規模達1.7萬億元，行業總規模超過2.5萬億元。

據了解，目前的物業管理行業已撕開了物業四保、勞動密集型產業、房產附屬等傳統標簽，并且正進行著眾多的變革：聯盟模式助力部分企業成長為航母型公司;資本風口漸大，優秀的物業服務企業接二連三上市;規模企業投入資金研發互聯網技術平臺，物業管理進行智能化，規模效益越見顯著。

而跳脫資本裹挾的思維，龍湖智慧服務走上了另外一條路。截至目前，龍湖智慧服務已經實現全國73座城市近1000個項目的云端管控，為240萬戶業主提供掌上服務，并走出社區，接管學校、醫院、購物中心、交通樞紐、甚至市政道路，向城市生活的每一個角落延伸。

兩年前，龍湖物業集團就與重慶兩江新區共同出資組建新公司，接手悅來片區市政管理。這也是全國首家混合所有制的新型城市服務企業，管理著重慶國際博覽中心，這個投資數十億元的城市地標建筑群以及周邊近20平方公里范圍內環衛、園林、道路等市政設施。

金科物業在母公司金科地產自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數十家產業園區。目前在200多個城市擁有物業管理項目，物業巡查大部分都在“云”上完成。僅2020年省下的差旅成本，就以千萬元計。金科物業董事長夏紹飛透露，得益于大數據智能化，去年增加約4000萬元凈利潤。

通過大數據智能化，物業公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機。通過建設無人超市、智能充電配套設施等，打造“100米智慧生活圈”;在自有小程序推出線上賣菜專區，將新鮮蔬菜配送到業主家里以及提供全科醫生24小時在線咨詢、專人配藥到戶服務。

企業紛紛爭搶資本賽道

物業常被看作是房地產行業的業務衍生板塊，不過在近幾年，房地產企業分拆物業上市成為熱潮。2020年，重慶兩家房地產企業金科股份、迪馬股份先后分拆旗下物業公司赴港上市。

從物業行業自身稟賦看，在大數據時代，物業公司扼守流量人口，占據了開展多種業務的天然優勢。地產開發受制于土地資源仍有盡頭，而服務卻無止境。對地產公司而言，物業分拆上市可為母公司造血，緩解資金壓力，也有利于優化戰略布局和提升企業價值。

“2020年11月17日，金科智慧服務集團股份有限公司在香港交易所掛牌上市，從‘智慧服務’四個字也可窺見，在未來我們將把智慧服務作為企業戰略的核心重點，不斷通過科技的手段賦能到城市服務、賦能到居民生活的方方面面。”金科股份董事長蔣思海如是說。

近年來，互聯網、大數據、人工智能等技術的出現，正倒逼著物業行業走上轉型之路，智慧物業、智慧社區等新興字眼應運而生，物業行業整體呈現智能化發展趨勢。

比金科物業更早在港交所上市的迪馬股份相關負責人告訴記者：“物業管理已形成慧聯、慧眼、慧行三條產品線。未來，還將持續投入更多資金用于智慧社區平臺以及各個業務平臺的建設。”

2020年12月9日，華潤萬象生活上市，當天收盤就刷新了物業股的估值記錄：獲得110倍市盈率，位列物業股估值第一名。這個市盈率是它母公司華潤置地的15倍。至此，“巨無霸”華潤已經收獲了13家上市公司，其中港股8家，內股5家。

最近一個多月以來，十強房企陣營里，世茂、融創、恒大都把物業端上資本盛宴，華潤是第四家。老牌10強房企中，只剩萬科和龍湖沒“拆家”了。截至目前，共有34家內地物業企業登陸港股、3家企業進入A股。這些物業股大多數由規模型房地產開發企業分拆而出。僅2020年就有13家企業登陸港股，另有8家已交表，20余家企業在準備進程中。

據中指院統計，截至去年底，港股上市物業企業總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市企業總市值達353億元，較年初增長21%。港股上市物業企業平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率10.3倍。

政策紅利加持助力

當然，傳統物業企業存在的問題也長期飽受詬病，不容忽視。天眼查專業版風險數據顯示，我國有超過28萬家物業相關企業產生過法律訴訟，其中，案由涉及物業服務合同糾紛、買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛的案件數量占比超過60%。另外，有3.42%的物業相關企業曾遭到行政處罰，1.8萬家曾存在嚴重違法行為。2020年，物業相關企業被執行人信息數量達24.1萬次。

一場疫情，不僅讓大家意識到物業服務的重要性，也讓資本市場重新發現了服務的價值，物業行業正在以嶄新面貌進入新的發展階段。

國家“物業新政”發布當天，相關物業股在資本市場全線飄紅。截至1月6日收盤，港股44家物業上市公司中42家股價呈現不同程度的上漲，僅兩家股價略微走跌。A股市場中，招商積余漲停，南都物業、新大正等物業相關股票上漲幅度也超過7%。業內認為，物業管理行業優化升級勢在必行，品牌優勢明顯的規模物企具備更廣闊發展空間。

物業是美好生活的重要部分，隨著人們對美好生活的重視，促進物業行業發展的規定和政策也愈發密集。去年《政府工作報告》強調，住宅逐漸回歸居住屬性，品質和服務成為業主關注的首要對象。還從國家層面，第一次把物業管理納入擴內需的核心領域，第一次明確鼓勵物業管理公司依托科技賦能，開展社區增值服務。

記者在采訪中了解到，越來越多的物業企業開始布局非住宅物業領域。上市的新大正、寶龍商業非住宅物業收入占比最高，達到 30%以上。而500 強物業企業，在非住宅領域的辦公樓、商業、學校、工業、場館、醫院等業態均有布局。

中物研協總經理楊熙則認為，物業新規勢必將更加有效指導各地物業管理條例修訂，也將為修訂國家《物業管理條例》做好鋪墊。

重慶市物業協會秘書長何偉告訴記者，物業公司“好日子還在后頭”，上市步伐有望進一步加快。從市場容量看，中國指數研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計將達238億平方米，僅物業費一項收入的市場規模，就將高達1萬億元。而多種經營收入，更將高達1.8萬億元。

李國

關鍵詞： 物業管理行業 轉型升級