2020年是不凡而跌宕的一年：年初突如其來的疫情攪黃了春節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)、擾亂了房企開工節(jié)奏、推遲了購房者需求，而下半年橫空出世的“三道紅線”讓房企銷售的步伐再度加緊……

在這樣充滿不確定的背景下，多家房企將2020年的銷售目標設定得頗為謹慎。有統(tǒng)計顯示，年初40家房企所定的全年銷售目標平均增速不足14%，為近年來新低。

盡管壓力重重，仍有不少房企加速邁入千億陣營?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從全口徑銷售額來看，2020年千億房企數(shù)量達到43家，較2019年增加9家。

2020年11月，龍光集團率先突破千億;12月，中駿集團、禹洲集團、新希望地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份等房企亦紛紛撞線;聲稱“千億目標已經(jīng)不重要”的時代中國，也終于在2020年實現(xiàn)跨越。回顧過往，千億規(guī)模進擊路上，有人激進擴張，有人“押寶”長三角，有人發(fā)力舊改……

1激進擴張

在進擊千億的道路上，不少房企選擇大跨步向前，大手筆拿地，高杠桿擴張成為了它們的標配。

“黑馬”新力地產(chǎn)的千億之路走得頗為兇猛而波折。2015年時，新力的銷售額尚不到50億元，此后其銷售規(guī)模進入了極速擴張期：2016年-2018年間，該指標分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元，復合年增長率高達136%。

2019年11月，新力地產(chǎn)成功登陸港交所，成為最年輕的在港上市內(nèi)地房企，銷售額也在這一年達到914億元，距千億差臨門一腳。

2020年初的業(yè)績發(fā)布會上，新力給出了全年約20%的銷售增長目標，即約1100億元。也正是在這場業(yè)績發(fā)布會上，新力挖來的明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱亮相，其被委任為公司聯(lián)席董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事，專注公司業(yè)務發(fā)展和運營發(fā)展。

在這期間，陳凱在新力的組織、投資等方面做了一系列調(diào)整，如組織架構上力倡扁平化，投資布局上加大長三角地區(qū)和大灣區(qū)的投資力度，同時發(fā)揮江西大本營的優(yōu)勢等。2020年上半年，新力共斬獲22幅優(yōu)質地塊，其中江西省占7塊、粵港澳大灣區(qū)占1塊、長江三角洲地區(qū)占12塊。

可惜的是，陳凱上任半年后便于同年9月份辭職，新力控股實控人張園林重掌帥印。不過，陳凱的離任并未影響新力的步伐?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年全年，新力實現(xiàn)全口徑銷售額1196.4億元，達成千億目標。

中駿集團在2020年奔赴千億目標的道路上則少了些戲劇性。2018年初，過去頗為“佛系”的中駿提出了“2018年500億、2019年800億、2020年過千億”的銷售目標。同年，中駿總部遷至上海，此后便開啟加速擴張模式。2017年-2019年間，中駿的銷售額從332億元狂奔至805億元。

2020年12月20日，中駿發(fā)布官方信息顯示，截至當日，其銷售額突破1000億元，超額完成全年業(yè)績目標。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，其實現(xiàn)全口徑銷售額1015.2億元。

與銷售規(guī)?？焖僭鲩L相對應的是中駿在土地市場的活躍。據(jù)安信證券數(shù)據(jù)，2017年中駿的拿地強度一度高達96.8%。事實上，2017年以來，中駿制造了多個“地王”。

2018年底，中駿以總價38.05億元、樓面價3.91萬元/平方米拿下廈門湖里區(qū)一幅地塊，刷新了廈門地區(qū)的紀錄;2019年11月，中駿再以59.4億元、樓面價4.51萬元/平方米成功競得枋湖2019P01地塊，刷新當時廈門土地市場總價和島外樓面單價紀錄。

2020年4月，一家名為上海泰鳴的房企在廈門以103.55億元競得一宗地，成為當?shù)貧v史上首個百億地塊，樓板價達到了4.93萬元/平方米，成為廈門新總價和單價地王。盡管當時中駿極力否認與上海泰鳴的關系，但其2020年半年報中卻出現(xiàn)了該地塊的身影，中駿應占權益為65%。

值得一提的是，激進拿地的背后，中駿集團的杠桿水平也在提高。2020上半年，該公司短期有息負債占比45.5%，較2019年上升16.3個百分點，高于TOP50房企中位數(shù);現(xiàn)金及銀行存款結余與短期債務的覆蓋率為1.2倍，凈負債率相比2019年末上升8.3個百分點至68.3%。

曾經(jīng)低調(diào)的新希望地產(chǎn)也于2020年高調(diào)踏入了千億房企陣營。據(jù)新希望地產(chǎn)方面披露，截至2020年12月24日，其年度銷售額突破1000億元，正式跨過規(guī)模門檻。

新希望地產(chǎn)并不是從一開始就著力于規(guī)模擴張的。早前，新希望集團董事長劉永好曾表示，公司的地產(chǎn)業(yè)務是被逼出來的，對地產(chǎn)并沒有多少野心。2013年，新希望地產(chǎn)年銷售額僅19億元，全國布局5、6個城市。

情況在2014年開始發(fā)生轉變。當年，年僅32歲的張明貴接任新希望地產(chǎn)總裁一職，帶領公司步入快速發(fā)展期，2015年-2019年，新希望地產(chǎn)的全口徑銷售額從不足百億元極速增長至735.9億元，躋身行業(yè)TOP50。

新希望地產(chǎn)在土地市場上亦揮金如土。中指院統(tǒng)計顯示，新希望地產(chǎn)的拿地金額從2017年的178億元增長至2019年的319億元，排名也從48位晉升至28位。

與規(guī)模共同增長的還有新希望地產(chǎn)的負債規(guī)模。2019年，新希望地產(chǎn)的短期借款為2.04億元，同比大幅上漲307.32%，總負債較2018年增長53.62%至838.68億元。2020年上半年，該公司的短期借款繼續(xù)攀升至6億元，而總負債則增至966.28億元。

2“押寶”長三角

“千億俱樂部”新會員中，不少企業(yè)選擇持續(xù)深耕長三角地區(qū)，并從這片投資熱土中收獲較高的業(yè)績支持。

今年新入千億陣營的9張新面孔中，有多家企業(yè)從華東地區(qū)收獲了突出的業(yè)績支持。

總部位于珠海的房企華發(fā)股份2019年失約千億目標之后，2020年初再提“三個千億”目標，即集團營收、全口徑銷售額、房地產(chǎn)業(yè)務流量收入均突破千億。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份2020年實現(xiàn)全口徑銷售額1205億元，位列行業(yè)第34名。

而在華發(fā)的千億征程上，華東地區(qū)起到了不可忽視的作用。2017年至2019年間，華發(fā)股份分別實現(xiàn)簽約銷售金額310.17億元、582億元、922.73億元，來自華東地區(qū)的銷售額占比分別為19.45%、38.96%、40.66%，逐年提高。

2020年，華發(fā)股份繼續(xù)加大對長三角地區(qū)的布局。據(jù)披露，2020年前三季度，華發(fā)獲取土地總計容面積約為301.81萬平方米，同比增長24.3%;從城市來看，除珠海外，其新增土儲多位于上海、杭州等核心一二線城市，從區(qū)域分布來看，其新增土儲中長三角地區(qū)占比高達67.4%。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年下半年，華發(fā)股份分別在上海閔行區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)拿下3宗地，溢價率分別為46.41%、32.71%、1.25%;其全年在上海拿地金額達到112億元，僅次于香港置地、金地、招商蛇口。

2017年加速長三角城市群的布局、2018年明確深耕長三角地區(qū)，合景泰富對該區(qū)域的重點布局也有力地支撐了其近年來的千億征程。

2018年，合景泰富共實現(xiàn)655億元的預售額，其80個在售項目中，30%來自粵港澳大灣區(qū)，而有45%來自長三角區(qū)域;2019年，其實現(xiàn)預售額合計861億元，118個在售項目中有43%來自長三角區(qū)域。

2020年，長三角區(qū)域持續(xù)發(fā)力。上半年，合景泰富實現(xiàn)預售額368億元，120個在售項目中，按預售金額貢獻劃分，37%來自長三角區(qū)域，與來自粵港澳大灣區(qū)的貢獻比例持平。同時，在合景泰富2020下半年推出約20個全新項目、1300億元的可售貨值中，粵港澳大灣區(qū)占比45%，長三角區(qū)域占比30%。

如今，在曾同為“華南五虎”的恒大、碧桂園、雅居樂、富力早已成為行業(yè)頭部企業(yè)之時，合景泰富也終于在區(qū)域深耕的加持下，于2020年越過千億門檻。

據(jù)合景泰富披露的銷售簡報，其2020年全年銷售金額約1036.08億元，順利完成年初定下的1033億元銷售目標。

發(fā)軔于廈門的禹洲集團當前的基本盤便在長三角地區(qū)。2016年，禹洲集團將總部從福建遷至上海，并在此后的兩年間在蘇州、南京、上海、揚州等長三角城市發(fā)力，銷售額也從2016年的232億元增長到2019年的751億元。

遭遇疫情侵襲的2020年，是禹洲集團實現(xiàn)2017年提出的“三年沖擊千億”戰(zhàn)略目標的關鍵年。而與多家房企調(diào)低銷售目標不同的是，禹洲堅持目標，其創(chuàng)始人、董事局主席林龍安多次表示，“2020年將實現(xiàn)千億目標。”

所幸，2020年12月7日，禹洲集團發(fā)布公告稱，累計合約銷售突破1000億元，正式躋身“千億俱樂部”。

長三角區(qū)域為其做出了突出貢獻。2020年上半年，在禹洲累計428.5億元的銷售額中，長三角區(qū)域的銷售占比達到62.5%。在蘇州市場，禹洲雖進駐不到3年時間，但單城銷售突破了100億元的銷售規(guī)模。

3“遲到”的撞線

完成千億銷售額，對于房企來說是一個分水嶺，也是一座里程碑。在困難重重的2020年，有房企經(jīng)過多年的努力終于跨過了這道坎。

在沖擊千億的道路上，還有很多企業(yè)經(jīng)過多次努力才最終達標。

克而瑞發(fā)布的榜單顯示，2020年新入千億的房企中，龍光集團以1497億元的全口徑銷售額位列首位。但事實上，這份千億“成績單”晚到了一年。

2018年3月，龍光集團在2017年的業(yè)績會上正式提出千億目標。時任龍光集團首席財務官兼執(zhí)行董事的賴卓斌在會上提及，“龍光的銷售目標是2019年實現(xiàn)千億元，2020年達到1500億元。”

彼時，龍光集團處于高速擴張中。公開信息顯示，2016年-2018年間，龍光集團的銷售規(guī)模實現(xiàn)了從287.2億元到718億元的增長，年復合增長率為58%。

不過，龍光集團管理層在2019年選擇降速，將全年業(yè)績目標設定為權益銷售850億元。以此計，2019年，龍光集團完成權益合約銷售額約915億元，完成了全年銷售目標的108%;但其全年實現(xiàn)合約銷售額約960.2億元，與千億軍團失之交臂。

2020年初，龍光集團將全年銷售目標定為權益合約銷售額1100億元，較2019年權益額增長僅約20%。從以往表現(xiàn)來看，龍光集團2020年跨過千億門檻在意料之中，但相較于其此前定下的目標，其增長仍是放緩的態(tài)勢。

類似的戲碼也在時代中國身上上演。2018年曾對外表示2019年或2020年會實現(xiàn)千億的時代中國，也在過去的兩年間經(jīng)歷了增長降速，推遲了千億時間表。

在2019年初的業(yè)績會上，時代中國為全年設定的業(yè)績目標為750億元，年增長率僅約為24%，遠低于2018年45.5%的同比增幅。而2020年，時代中國設定的銷售目標為823億元，預期增速進一步降低至僅5%左右。

時代中國董事會主席兼行政總裁岑釗雄在2020年初時表示，“公司內(nèi)部已經(jīng)不把千億作為重要目標，因為我們相信就算今年不實現(xiàn)，明年也會實現(xiàn)。”

大幅調(diào)低的銷售目標，對于時代中國來說并沒有完成的難度。數(shù)據(jù)顯示，時代中國2020年前11月就已實現(xiàn)銷售額836億元，超額完成年度目標。截至2020年12月31日，時代中國全年累計合同銷售額約1003.81億元，占據(jù)了千億房企的最后一個名額。

然而，在規(guī)模終于突破千億大關的同時，時代中國的負債也達到了新高。東財Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，公司負債總額達到1371.1億元，較2019年末的1253.94億元增長117.16億元。同期短期借款攀升至253.67億元，較2019年末的185.98億元增長36.4%，資產(chǎn)負債率也于首次達到80.1%。

關鍵詞： 千億房企 三道紅線