中華網財經12月29日：日前，花旗在發表的研究報告中下調了中國金茂的目標價，由8.6港元/股下調至5.6港元/股，下調幅度約35%。

花旗在報告中稱，中國金茂周轉放慢，而今年售賣的樓房因限價而導致其毛利受壓，下調其目標價，同時下調資產凈值8%。花旗稱，預計中國金茂到2022年的銷售額可達3000億元，按年增長20%。

按照公司2020年半年報財報數據顯示，截至6月30日，公司凈負債705.19億元，資金杠桿率由2019年末的74%下降至69%，融資成本降至4.68%。

11月銷售額按年增長63.5%

而最新，據新華財經與面包財經日前發布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》顯示，11月銷售額TOP30房企合計實現銷售額7698.26億元，較10月銷售額TOP30房企合計銷售額下降5.42％；11月銷售面積TOP30房企合計實現銷售面積5500.56萬平方米，較10月銷售面積TOP30房企合計銷售面積下降13.82％；11月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價為16967.55元/平方米，較10月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價增長2.42％。

其中，中國金茂11月全口徑銷售額為199.80億元，同比增長63.47%，TOP30房企排名15位；其1-11月銷售額為2003.00億元，排名13位。

圖為新華財經和面包財經發布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售面積按年增加21％

從銷售面積增速來看，中國金茂11月銷售面積為76.99萬平米，較上年同比增加21.01％，TOP30房企排名28位；其1-11月銷售面積為1017.47萬平米，排名第18。

圖為新華財經和面包財經發布的《2020年11月銷售面積TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售均價按年漲35個百分點

從11月的銷售均價看，中國金茂11銷售均價為25951.42元/平米，較上年同比增加35.08%，TOP30房企排名第3位；而1-11月銷售均價為19686.08元/平米，排名第7。

圖為新華財經和面包財經發布的《2020年11月銷售均價TOP30上市房企排名》截屏

踩1條“紅線”、財務歸屬“黃色”陣營

不過，據2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業座談會，以期逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題。在本次座談會中，監管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對房地產企業的融資進行進一步的標準化管理，在預防行業系統性風險的同時，為“房住不炒”的管理目標搭建有效的落地路徑。

為有效實現上述管理目標，“三道紅線”以對房企負債管理為管理工具，強調房地產企業需滿足：（1）房企剔除預收款的資產負債率不得大于70％；（2）凈負債率不得大于100％；（3）現金短債比不得小于1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業，對其后續融資進行要求。

具體為，全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，為綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

據中國金茂半年報數據顯示，其剔除預收款后的資產負債率為76.4％，超監管“紅線”，財務歸屬“黃色”陣營。

圖為公司2020年中報數據

營收按年跌18個百分點：毛利率為行業平均水平

此外，中華網財經從中國金茂今年中報獲悉，2020年中期營收120.97億元按年下跌17.94個百分點，毛利率32.45%按年跌4.40個百分點。根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看，中國金茂的毛利率處于行業平均水平。

圖上數據來源中國金茂財報2020年中期數據

凈利率遠高于行業水平

同樣依據克而瑞研究中心的數據，2019年上半年，172家上市房企的加權平均凈利率和凈利率中位數分別為14.0%、12.2%。也就是說，按中國金茂2020年中期凈利率38.31%來看，其凈利率遠高于172家上市房企的加權平均凈利率與凈利率中位數。

較2016年營收、利潤增幅分別為58.79%、154.42%

將時間拉至2016年看，中國金茂營收由273.04億元增長至2019年的433.56億元，較2016年增長58.79%；而利潤則由2016年的25.36億元，增長至2019年的64.52億元，較2016年增長154.42%。

圖上數據來源中國金茂歷年公開財報數據

總負債近3000億：三年新增130.12個百分點、凈增長1685億

圖上數據來源中國金茂歷年公開財報數據

中華網財經從以往公開財報獲悉，自2017年年報公開數據看，中國金茂的負債總額持續提升，金額由1294.83億元上升至2020年中期的2980.27億元，三年總負債增長130.12個百分點、凈增長1685億元。

中華網財經獲悉，中國金茂總裁李從瑞在半年報業績會上表示，“過去幾年，公司看到了市場高速發展的機會。未來，我們會改進工作，逐步控制負債。”

截至上半年，中國金茂擁有的總土儲9069萬平方米，其中二級部分6431萬平方米，剔除不可售后5630萬平方米，城市運營項目大概占比31%。上半年新增二級土儲583萬平方米，剔除孵化項目，上半年在新增土儲中，城市運營面積貢獻占比超過50%。

截至12月28日收盤，中國金茂報3.49港元/股，下跌1.97%。

值得注意的是中國金茂股價近一個月來跌跌不休，已從11月中每股4.38港元，下跌至3.48港元/股，已跌去約21%，且換手率0.16%。

（中華網財經綜合 文/劉星）

關鍵詞： 中國金茂 11月