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10月26日，A股非住宅物業(yè)新大正回復(fù)了深交所關(guān)注函。此前新大正公告擬變更募資用途用于收購(gòu)民興物業(yè)100%股權(quán)，交易金額9700萬(wàn)元。近億元募投項(xiàng)目的變更引起了深交所的注意，要求新大正說(shuō)明前次募投項(xiàng)目所涉及的市場(chǎng)環(huán)境是否發(fā)生重大變化及收購(gòu)預(yù)計(jì)形成商譽(yù)的金額等問(wèn)題。

新大正于2019年11月上市。彼時(shí)趕上物業(yè)上市熱潮，再加上新大正作為非住宅物管領(lǐng)域稀缺標(biāo)的，公司上市以來(lái)持續(xù)受到投資者追捧。即便是8月開(kāi)始大部分物業(yè)股遭遇估值殺，股價(jià)跌跌不休之際，新大正截至27日PE（TTM）仍然高達(dá)55.9倍，與龍頭招商積余（55.3倍）持平，遠(yuǎn)高于南都物業(yè)（24.1倍）。就在公司即將上市1年之際，新大正釋放了首單并購(gòu)利好，股價(jià)維持高位水平，那么公司基本面真的像股價(jià)一樣穩(wěn)嗎？

前次募投項(xiàng)目進(jìn)展緩慢加入并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)屬無(wú)奈

新大正IPO募資凈額為4.3億元，其中物業(yè)管理信息化項(xiàng)目、市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展、停車(chē)場(chǎng)改造及投資建設(shè)三個(gè)項(xiàng)目的投資金額分別為9271萬(wàn)元、1.04億元、1.1億元，是當(dāng)初上市時(shí)投資金額最大的三個(gè)項(xiàng)目。

按照規(guī)劃，T+0、T+1期物業(yè)管理信息化應(yīng)分別投入3508萬(wàn)元、3067萬(wàn)元，累計(jì)投入6575萬(wàn)元。但截至2020年9月，該項(xiàng)目累計(jì)投入金額為1393萬(wàn)元，投資進(jìn)度僅15.03%。而市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展尚未投入，停車(chē)場(chǎng)改造及投資建設(shè)的投資進(jìn)度也只有0.46%。在將近一年的時(shí)間里，投資進(jìn)度最快的是償還銀行貸款100%，以及物業(yè)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目進(jìn)度為42.96%。

此次并購(gòu)，新大正擬將原最大募投項(xiàng)目“停車(chē)場(chǎng)改造及投資建設(shè)”中調(diào)出募集資金9700萬(wàn)元，停車(chē)場(chǎng)改造及投資建設(shè)變更后的投資金額為1549萬(wàn)元。

新大正對(duì)此解釋稱(chēng)，“停車(chē)場(chǎng)改造及投資建設(shè)”項(xiàng)目啟動(dòng)以來(lái)，由于現(xiàn)有停車(chē)場(chǎng)的升級(jí)改造需要與產(chǎn)權(quán)方協(xié)調(diào)溝通，而新建停車(chē)場(chǎng)涉及政府政策的支持，因此目前該項(xiàng)目募集資金投入進(jìn)度較慢，短期內(nèi)暫未有大幅增加投入的契機(jī)；同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間較早，系根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況和發(fā)展前景確定的實(shí)施方案，而近三年來(lái)，伴隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)亦飛速成長(zhǎng)，公司作為領(lǐng)先行業(yè)的公建物業(yè)企業(yè)，需要跳出原有的業(yè)務(wù)邏輯，通過(guò)市場(chǎng)拓展、收并購(gòu)合作等方式加速全國(guó)化、規(guī)模化進(jìn)程。

“停車(chē)場(chǎng)升級(jí)改造需與產(chǎn)權(quán)方協(xié)調(diào)溝通”“需要跳出原有的業(yè)務(wù)邏輯”，一方面反映出新大正作為一家獨(dú)立第三方物管公司的尷尬。另一方面新大正作為西南區(qū)域物企，發(fā)展思路正在發(fā)生變化。

實(shí)際上，根據(jù)新大正的論述，停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目涉及的市場(chǎng)環(huán)境較立項(xiàng)時(shí)未發(fā)生重大變化。國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量持續(xù)增加、停車(chē)難、停車(chē)場(chǎng)管理問(wèn)題等依然存在，而停車(chē)場(chǎng)管理收入也是目前大部分物企涉及的業(yè)務(wù)。比如中海物業(yè)的停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)就在收入結(jié)構(gòu)中占有一席之地，中報(bào)同比增長(zhǎng)62%至887萬(wàn)港元；濱江服務(wù)剛剛中標(biāo)濱江控股的儲(chǔ)藏室及停車(chē)位的使用權(quán)。

新大正的項(xiàng)目受阻正是缺關(guān)聯(lián)房企支撐。TOP100物業(yè)企業(yè)中，重慶企業(yè)共有10家入圍，新大正排名第四，排名靠前的龍湖物業(yè)、金科物業(yè)、天驕股份等依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景，在住宅、商辦物業(yè)等領(lǐng)域具有優(yōu)勢(shì)。新大正為了與前述物業(yè)公司錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)注于公共、學(xué)校、航空等業(yè)態(tài)類(lèi)型的物業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?232萬(wàn)平方米簽約面積到期

從原有的募資項(xiàng)目可以看出，新大正最初各項(xiàng)業(yè)務(wù)均有意拓展，并沒(méi)有明確的一條發(fā)展主線。在這樣的規(guī)劃下，募投項(xiàng)目進(jìn)展不如預(yù)期，導(dǎo)致新大正現(xiàn)在的業(yè)務(wù)邏輯其實(shí)沒(méi)有太大變化。

物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模為王，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)依賴(lài)管理面積的擴(kuò)大。與港股物業(yè)股詳細(xì)公布在管建筑面積、合約建筑面積的做法不同，新大正自上市后并未公布在管面積。2019年年報(bào)披露簽約項(xiàng)目336個(gè)，在管項(xiàng)目325個(gè)，簽約面積近7000萬(wàn)方。2020年6月披露簽約項(xiàng)目340個(gè)，在管項(xiàng)目334個(gè)，簽約面積還是近7000萬(wàn)方。

實(shí)際上，2019年6月新大正公布的簽約面積為6771萬(wàn)方，已經(jīng)接近7000萬(wàn)方。2016-2018年新大正的簽約面積為5138萬(wàn)方、6010萬(wàn)方、6272萬(wàn)方，2018年開(kāi)始簽約面積增長(zhǎng)不多。

同時(shí)資料顯示，2019年新大正到期的簽約面積為1559萬(wàn)方、2020年為2232萬(wàn)方，分別占總面積的23%、33%。2020年仍舊是新大正合同到期的大年。

舊項(xiàng)目到期，新項(xiàng)目進(jìn)入。2019年新大正開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目和業(yè)務(wù)合同總金額超6億元，合同簽約期為1-3年不等，簽約金額同比增長(zhǎng)約50%。2020年上半年，開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目和業(yè)務(wù)合同總金額超3.7億元，合同簽約期為1-5年不等，簽約金額同比增長(zhǎng)約10%。

反映在業(yè)績(jī)上，新大正2019年?duì)I收10.55億元，同比增長(zhǎng)19%。歸母凈利潤(rùn)1.04億元，同比增長(zhǎng)18.7%；2020年上半年?duì)I業(yè)收5.67億元，同比增長(zhǎng)15.8%。歸母凈利潤(rùn)0.54億元，同比增長(zhǎng)13.16%。營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)同步放緩。

考慮到2020年仍然是合同到期的大年，新大正2020年全年業(yè)績(jī)承壓。適逢新大正首單并購(gòu)?fù)瞥觯龊駱I(yè)績(jī)的目的不言而喻。中信建投認(rèn)為，以民興物業(yè)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)的1.7億營(yíng)收和1900萬(wàn)凈利潤(rùn)計(jì)算，將對(duì)公司全年?duì)I收和歸母凈利分別形成約17%和15%的增幅。

通過(guò)這單并購(gòu)，市場(chǎng)也看到了新大正全國(guó)化的野心。

2018-2020年6月，新大正來(lái)自重慶地區(qū)的收入占比逐步下降，分別為76%、82.5%、69%。半年報(bào)顯示，新大正省外地區(qū)（除成渝地區(qū)外）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)額約占新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總金額的69%，省外地區(qū)中航空類(lèi)項(xiàng)目約占總金額的41%。此次并購(gòu)標(biāo)的民興物業(yè)在管面積逾350萬(wàn)平方米，服務(wù)項(xiàng)目主要集中在成都及周邊地區(qū)，川渝優(yōu)勢(shì)得以強(qiáng)化。

盡管如此，目前物業(yè)股大多處于高增階段，尤其是背靠房企的物業(yè)公司。新大正中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀谛袠I(yè)平均，疊加合約到期影響，全年業(yè)績(jī)?cè)诓①?gòu)加持下能否避免增速放緩，還有待觀察。

關(guān)鍵詞： 新大正 IPO