融360大數據研究院發布最新監測數據顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率的1.155倍，環比上月下降0.35%，為連續兩個月回落;但同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升了4.24%。

報告顯示，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調，占比6.38%;有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。

一線城市變化不大 二線城市則大面積回調

從城市來看，1月共有7個城市首套房貸利率出現下降，較2018年12月的17個城市有所減少，多數城市從去年12月出現下降后在今年1月保持穩定。

就北上廣深一線城市而言，1月首套房貸利率處于5.09%～5.57%區間，其中，北京首套房貸款平均利率為5.43%，較2018年12月回落2個基點;上海為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較去年12月持平。

一線城市首套房貸款平均利率僅北京略有下調，但二線城市則面臨了大面積的回調。

以天津地區為例，多家銀行下調房貸利率，首套房貸利率由上期的最低基準上浮15%下降到最低基準上浮5%。

第一財經援引一位中部地區城商行個人房貸人士稱：“目前我們銀行的房貸基礎利率是基準利率上浮20%，從去年年底到現在沒有變動。不過，春節后，我所在區域其他銀行的首套房貸款利率都有所下降，今年上半年我們銀行房貸利率回落的可能性較大。”

融360的數據還顯示，2019年1月全國首套房貸平均利率最低的城市前十分別為：上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。最低的上海，利率持平上期;武漢最高，但較2018年12月下降8個基點。

首套房貸款執行基準利率上浮10%和15%仍是主流。數據顯示，全國533家銀行分(支)行中，有132家銀行首套房貸款執行基準利率上浮10%，較上月增加1家。153家銀行首套房貸款執行基準利率上浮15%，較上月減少8家。

融360分析師李唯一稱，1月份首套房利率下降的城市數量出現減少，與多數城市已經完成樓市回落調整有關。預計未來時間內，仍有城市會出現回落調整，具體時間以及幅度因城而異。從政策調整來看，主要涉及三個方面：公積金政策領域出現調整，多城市出臺公積金貸款細則規定;部分地區出現限購政策的調整，調整方向多結合當地實情;多省市加快住房租賃市場發展進度，盡早發揮租賃市場對市場的利好作用。

不過，中原地產首席分析師張大偉則認為，春節前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預計短期內銀行下調房貸利率的可能性不大。

同策研究院總監張宏偉持近似觀點，他認為即使利率下調，相對基準利率來說，也是上浮狀態。此外，對于一二線大城市來說，房貸利率微調，背后依然是高房價的基調，對樓市的影響微不足道。只有房價真正下降，市場才會好轉。

二套房已連續3個月出現回落 房停貸占比下降

一套房貸款利率連續兩月下調，二套房也呈現出下降趨勢。

1月份，全國二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2個基點，環比下降0.33%，已連續3個月出現回落。

在35個城市533家銀行分(支)行中，二套房貸款利率執行基準到基準上浮10%區間的占比為6.00%;執行基準上浮10%以上的占比為89.87%，二套房停貸占比為4.13%，出現下降。

首付出現變化：首套房首付三成的銀行占比近八成

房貸利率下行，首付情況方面較上月未發生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成。

今年開年以來，隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區政策性住房存在首付優惠。以北京為例，在京購買商品房首付最低為35%，但是購買共有產權房等政策性住房首付最低為三成，首付成數降低使得剛需購買門檻相應降低。

此外，由于降準以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動性較為充裕。某大型連鎖房產中介業務人員在接受經濟參考報采訪時表示：“近期批貸、放款流程加快，不少申請組合貸的客戶都在1個月內走完了流程，純公積金貸款或者純商業貸款會更快一些。”

易居研究院總監嚴躍進認為，首付比例的調整才是影響大量購房需求的關鍵因素，而利率松動對整體需求的影響相對較小。所以接下來就算利率繼續松動，市場交易需求也不大可能大量釋放。“可能需要等到5月、6月，配合一些觀望需求的不斷減弱，市場需求才會開始釋放。”

北京等地為公積金松綁 長沙、內蒙古公積金貸款政策卻在收緊

從今年開始，北京、銀川相繼簡化公積金提取手續，福州和海南則調高公積金提取額度，廣州和武漢做得最徹底，直接允許異地購房提取住房公積金。

具體來看，從今年起，在廣州繳納公積金的人士，如果在廣州六個毗鄰城市購買首套住房，可以提取公積金。毗鄰城市包括佛山、清遠、中山、東莞、惠州和韶關。此前，廣州市嚴格限制提取公積金用于異地購房。

福州則調高職工家庭住房公積金貸款最高額度，從雙職工60萬元、單職工40萬元調整為流動性正常狀態下的雙職工80萬元、單職工50萬元。

在因城施策中，有些地方在松綁，也有一些城市在公積金貸款政策上實施愈發嚴格的標準。

以長沙為例，申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”，提高了公積金貸款申請的門檻，同時還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。

內蒙古則要求職工申請住房公積金貸款必須連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，且賬戶處于正常繳存狀態，不得以補繳、躉繳等形式代替連續繳存，調整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。

經濟參考報援引業內分析人士表示，各地規范商業貸款與公積金貸款可以有效預防加杠桿投資、投機等行為再度擾亂市場，但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響，預計未來將會有更多城市將結合自身現狀對公積金貸款政策作進一步的細化調整，確保有效促進當地房屋貸款市場的規范和完善。

多地掀起限購取消潮

在部分地區公積金管控趨嚴同時，也有部分限購、限售政策出現地區性緩和調整。

近日，安徽省阜陽市國土資源局網站顯示，2019年之后掛出的土地出讓公告取消了限價條款。

阜陽市國土局辦公室工作人員對《中國房地產報》表示：“因為考慮到過去土地流拍的因素，我們暫時在出讓土地的條件中取消了限價，未來一段時間內會維持。不過，如果以后土地市場價格又出現新的變化，不排除有可能會重新采取限價措施”。對于限價條款的取消，有業內人士表示這與阜陽近幾個月來不斷流拍的土地有關。

中指研究院研發中心總經理白彥軍表示，2018年阜陽全年成交的地價，尤其是住宅的地價是下降的，適當對土地政策做一些優化和調整，讓企業看到持續發展的信心，也有利于未來整個土地市場供給增加。

從去年底開始，許多地方都在微調樓市調控政策，紛紛取消限價、限售政策，大多數都是為三四線城市。山東菏澤市在2018年12月18日，明文提出“取消限售條件”，在當時引起了比較大的轟動，也被理解成了“打響樓市松綁令的第一槍"，之后各地城市夜紛紛放寬了購房的限制。

廣州緊隨其后，自去年12月21日開始取消商服物業類限購;青島從今年1月1日起暫停公正搖號;2019年1月9日，北京開始推不限價地塊，位于朝陽區孫河的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。

“搶人大戰”一觸即發：多地落戶利好政策頻出

值得注意的是，在房貸利率穩中有降的同時，今年以來，廣州、西安、南京等城市放寬落戶政策，被認為是對房地產市場的利好。

大連市印發《大連市戶籍管理若干規定》，取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶后，3年內不得抵押、轉讓”“落戶新市區滿5年可遷主城區”等限制，并對其他條件進行了相應的難度降低。

中原地產研究中心統計數據顯示，截止2月18日，在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。業內人士預計，未來將會有更多城市加入2019年升級版“搶人大戰”行列。

人才新政中落戶政策的放寬帶來人口的增加，對當地房地產市場起到了支撐作用。“部分二線城市房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相的放開了限購等政策。”中原地產首席分析師張大偉表示，以最典型的西安為例，與城市歷史最寬松的人才引進政策的確有很大關系。

在張大偉看來，人才政策變相的降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。

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