金融機構搶灘長租房市場 降低融資成本
在政府、房地產企業大力支持下,長租房市場蓬勃發展的同時,金融機構通過各種途徑進駐長租房市場。據中國證券報記者不完全統計,目前,住房租賃專項REITs產品規模已達500億元。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示,由于成本較高,長租房市場整體處于虧損狀態,少數存在微利;亟需創新性金融解決方案,引入低成本資金。
金融機構搶灘
2017年7月,住建部會同有關部門在全國選取了首批12個重點城市,開展住房租賃試點。隨后,全國超過50個城市發布了支持住房租賃的政策。此后,長租房市場規模迅速擴大。隨著規模的擴張,以銀行為代表的金融機構通過租賃貸款、長租房專項REITs產品、ABS等創新金融產品進入住房租賃市場。據中國證券報記者不完全統計,目前,各大房企通過金融機構發行REITs數量超過500億元。
此外,多家國有商業銀行加大長租房市場參與力度。以工商銀行為例,北京市分行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議,未來五年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持,推動建立租購并舉的住房制度。建設銀行則是在參與地區數量上占據絕對優勢。據中國證券報記者不完全統計,建設銀行目前已經與近30個地級市簽署住房租賃領域合作協議。
業內人士稱,商業銀行資金雄厚,使其可以用較小的資金壓力進入房地產租賃市場;而其較強的資產證券化水平,則可以進一步實現租賃資產資金盤活的可能性,從而為商業銀行進入住房租賃市場提供了良好契機。
關于金融機構入駐租賃市場的影響,中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,銀行目前提供的租賃信貸產品,很可能出現資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性,需要銀行增加對貸款者的審核。
降低融資成本
銀行等金融機構通過創新產品等搶灘長租房市場,可以提供成本較低的資金。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示,目前長租房行業是虧損的,可能少數是微利狀態。總結起來主要是“三高一低”:房價高、營建改造成本高、資金成本高,租金收入較低。對租戶來說,長租公寓因為增加了營建改造成本,所以比普通民宅租金要高。如果說破解,短期依靠房價下跌是不現實的,而房租上漲與居民收入密切相關,所以房租短期也不會大幅上漲。這就需要利用創新性的金融解決方案,引入低成本資金。國內目前的REITs、ABS都是過渡性產品,與國外真正意義上的資產證券化差別很大,需要相關法律法規不斷完善,引進真正意義上的住房租賃創新金融產品。
旭輝控股總裁林峰表示,國外的長租房市場也是微利狀態。但是微利不等于不盈利,規模大了利潤自然可觀。目前各大房企都希望把長租房規模先做起來,就是這個道理。長租房領域的發展主要有兩種模式,一種是輕資產模式,即以租賃物業的方式,通過合作,以較低成本入駐;另一種是重資產模式,對看好的物業直接購買,發行“儲架式”長租房REITs產品就是為了實現這一目的。
關于國內REITs產品與國外REITs的不同,林峰對中國證券報記者表示,目前國內產品有一定期限,過了這個期限需要續約。隨著相關政策落地,會陸續與國外住房租賃市場相關金融產品看齊。這些產品的推出,為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。(記者 董添)
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