地產界開展多業務板塊 或可穩橫發展
房地產進入下半場后,每家企業都在通過自己的方式進行競爭。
如今的市場,頭部效應明顯,碧桂園、萬科、恒 大已拉開后方第二陣營一個身位,來到五千億的山頭;而第二陣營則以千億為規模分水嶺,其中包括融創中國、保利地產、華潤置地等知名房企。
今年1月,福晟國際正式完成借殼上市,收購標的為佑威國際,當日股價報收1.48港元,上漲7.25%。克而瑞數據顯示,2017年,福晟地產板塊銷售收入418億元,是中國房地產45強。
不過鮮為人知的是,福晟還有其他多個板塊。與其他開發商一樣,多元化是今年的關鍵詞,加強各個板塊之間的協同發展,是他們探索并嘗試突圍的方式之一。
福晟地產集團執行總裁吳洋告訴第一財經記者,只有每個業務板塊都有比較均衡的發展,才能保證在任何一個周期,都有穩定的進步。
建筑、地產平分秋色
地產板塊和建筑板塊雙線并行始終是福晟擴張規模的商業邏輯。按照規劃,福晟在2016~2025年計劃實現1.68萬億的銷售目標,其中地產板塊8800億、建筑板塊8000億。2018年,福晟計劃實現地產600億、建筑500億。
可以看到的是,地產與建筑兩個板塊的業績目標幾乎對等——作為唯 一一家把建筑業作為核心業務并爆發增長的房企,這正是福晟戰略的特殊之處,自2006年福晟收購六建之后,雙翼發展戰略始終是福晟的工作重心。
當年,被福晟收購70%股權的六建集團已成立68年,因此不乏比福晟布局更多區域,比如鄭州就是六建早于福晟進入的一個城市,包括給政府做BT工程,更多的是做土地一二級聯動開發等。收購之后,由于建筑板塊的聯動效應,目前福晟在鄭州有近2萬畝土地儲備。
既然規模能與“財大氣粗”的地產板塊相提并論,福晟在建筑業務上的野心自然也不言而喻。福晟集團副董事長兼福建六建集團董事長林棟表示,2018年的收入目標是500億,進入中國承包商20強。
如此自信來源于其建筑板塊喊出“由承建商向服務商過渡”的口號,林棟表示,六建集團由原來的房屋建筑工程向市政工程、交通工程轉變。目前,房屋建筑比例占80%左右,計劃到2025年這一比例不超過50%,市政公路、交通工程兩項達到50%以上。
通過這樣的建筑合力,福晟可以打通自己的產業鏈條,提高周轉速度。比如在其拿到地之后,第二天六建就可以進場,不存在招投標等一系列環節——而這一點,陽光城、碧桂園等企業也看到了優勢,正在悄然布局。
“作為行業周期的互補,六建的現金回款比地產銷售更慢,行業周期的影響比地產整個行業推遲一年到一年半。”林棟說道。
這樣的對沖和互補效果,福晟的建筑跟地產規模相當。相關數據顯示,福晟建筑板塊2017年營業額為370億元,是中國建筑業22強,而其地產板塊銷售收入為418億元。
事實上,由于建筑業務與房地產行業周期互補,兩者增長的波峰、波谷可以逐漸撫平,對整個集團的現金流、穩健發展都起到了一定的促進作用。第一財經記者了解到,除了在鄭州的2萬畝土地儲備,目前福晟的土地儲備總建筑面積約5500萬平方米,新增總貨值約8100億元。其中,在深圳,福晟擁有土地儲備貨值超過3000億元。
商業地產發力
房地產行業銷售面積或將觸碰天花板,未來在增量住宅的競爭將面臨瓶頸,因此在存量商業市場迎來了機會。易居(博客)智庫研究總監嚴躍進認為,商業地產可以有良好的持續現金流,未來住宅銷售見頂以后,商業地產將成為各個開發商追求的熱點。
福晟內部的“二八戰略”則與上述邏輯一脈相承,即商業與住宅比為2∶8。福晟商業明確了新的戰略定位:聚焦“投 資端”和“運營端”,以商務智慧體Officetree運營體系,提升資產運營水平,同時實現資產多元渠道退出。
“Officetree是一個為企業提供資源共享、合作發展、品牌展示的平臺,旨在讓企業在相互交流、資源共享過程中探索商務合作的可能。”吳洋向第一財經記者表示,他們希望把各種生活場景有效地裝進寫字樓。寫字樓作為福晟商業占比最大的業務模塊,經過兩年的時間,其自持物業面積超過50萬平方米,商務租戶有300余家。
戴德梁行一份報告指出,商辦物業大資管時代已經到來,通過有效的資產運營管理來提升物業價值,已是大勢所趨。
“企業租戶不再滿足于寫字樓的空間租賃,對企業交流、商務合作、資源共享的需求越來越強烈。白領需求升級并趨于多元化。以85后為主力的千禧一代,期望在寫字樓中獲得人性化體驗,需求越來越多元化。”吳洋說道。
事實上,已經有很多房地產商紛紛殺入商業地產領域,讓原本已經紛爭四起的商業地產競爭再度加劇。包括融創、萬科等房企都在不斷發力對商業地產布局。
3月5日,福晟于今年首次參與國內公開市場評級,大公國際資信評估公司發布福建福晟集團信用評級報告,評定為“AA+”,評級展望為穩定。
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