聚焦北京樓市“3·17”新政周年

北京樓市持續(xù)低溫，3月上旬，新房二手房表現(xiàn)均一般，但就交易量來看，二手房市場或出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的局面。不過，在經(jīng)歷了9個月價格下調(diào)之后，北京二手住宅成交價格目前仍有下跌但降幅呈現(xiàn)繼續(xù)收窄狀態(tài)。

據(jù)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年3月上旬（3月1日-3月10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3130套，與2月上旬相比下降28.9%，同比2017年3月上旬下降49.2%。

我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京各月的二手住宅網(wǎng)簽量一直都是“頭低尾高”的走勢，上旬網(wǎng)簽量偏低較為正常。在價格方面，就麥田房產(chǎn)二手住宅掛牌房源價格數(shù)據(jù)來看，2月份掛牌均價環(huán)比上月略降0.4%。業(yè)主掛牌價格下挫，在一定程度上促進(jìn)了交易量的增加。

多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，與市場高位相比，“量價齊跌”已經(jīng)成為二手房市場的主要趨勢。但隨著春節(jié)交易淡季的結(jié)束，預(yù)計接下來會呈現(xiàn)出“小陽春”的勢頭。

業(yè)主愿讓價成交

據(jù)麥田房產(chǎn)一線部分經(jīng)紀(jì)人反饋，“就負(fù)責(zé)樓盤來看，目前的房價和去年4月份高位時相比已經(jīng)下降了20%-30%。現(xiàn)階段的房源價格，往往會以同樓盤或者附近同等價位小區(qū)最新一次成交價格為參考案例，進(jìn)行具體掛牌定價。因為業(yè)主的價格預(yù)期比較穩(wěn)定，所以整體上來看，掛牌房源價格走勢較為穩(wěn)定。”

而在目前的買方市場背景下，降價房源比例仍在高位。

根據(jù)麥田房產(chǎn)成交房源價格監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份調(diào)價房源中降價比例達(dá)到95%，和上月相比上升3個百分點，處于高位波動水平。另外，買方整體議價幅度為-5.7%，和上個月基本相當(dāng)，議價幅度仍在高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)珠江帝景一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，“近期成交的多個單子都是去年政策之前掛出的房源，業(yè)主賣房的目的在于換房。當(dāng)時政策出臺后，業(yè)主說短期內(nèi)不再有換房打算了，但是業(yè)主仍然一直關(guān)注著樓市。到了年底，業(yè)主重新把換房之事提上日程，說明這種換房需求始終是存在的。而經(jīng)過了一段時間對樓市的觀察，同時自己所心儀的房子也降價了，業(yè)主也就自然而然接受了目前房價下降的現(xiàn)實，愿意和客戶坐下來聊房價。整體上來看，多數(shù)業(yè)主還是愿意讓價成交的，當(dāng)然，也存在因為堅守10萬元不退步從而達(dá)不成交易的案例，這就看業(yè)主換房的意愿強不強烈了。”

同時，就麥田房產(chǎn)成交均價來看，2月份環(huán)比上月上漲了1.3%，與當(dāng)月高價格段成交占比增加有較大關(guān)系，2月份1200萬元以上價格段房源成交占比為24%，較上個月提高了6個百分點。由此可見，盡管月度成交量較低，但中高端改善型需求在市場上仍比較活躍。

不過，與2017年同期相比，今年3月上旬的網(wǎng)簽量下降了一半，前后一年對比明顯，這充分說明2017年北京“3·17新政”之后的調(diào)控對降溫樓市，平抑房價起到了顯著作用。

交易量將“穩(wěn)中有升”

值得關(guān)注的是，一位受訪者向《證券日報》記者表示，“由于房貸利率上行，原來還想觀望，但現(xiàn)在已經(jīng)開始密集看房，如果遇到有些業(yè)主愿意降價，就想直接定下來了，這樣即使貸款利率再上行，也可以省一些利息支出。”

據(jù)麥田房產(chǎn)多位一線經(jīng)紀(jì)人反饋，“和去年‘3·17新政’出臺后的半年內(nèi)市場相比，年初市場需求已經(jīng)出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。有部分觀望的業(yè)主把置換計劃重新提上了日程，在賣房的同時也著手選房購房。在這樣的情況下，市場上賣舊買新的‘連環(huán)單’比較多，個別情況下還會出現(xiàn)三連環(huán)。”

據(jù)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從每日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，進(jìn)入2018年后，北京二手房市場每日網(wǎng)簽基本都維持在300套到600套上下，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，春節(jié)前后也并沒有太大起伏，與2017年春節(jié)后的暴漲走勢迥異。可見，在目前政策繼續(xù)從嚴(yán)的預(yù)期之下，北京二手房市場已經(jīng)進(jìn)入了一個穩(wěn)定期。

當(dāng)然，與去年“3·17新政”后最低谷時單日網(wǎng)簽僅300套左右的情況相比，如今的市場還是有所回溫，隨著房價的回落，部分購房需求開始逐步結(jié)束觀望出手購房，未來北京二手房市場仍將延續(xù)穩(wěn)中有升的趨勢。

麥田房產(chǎn)也認(rèn)為，隨著春節(jié)假期結(jié)束，有售房和置業(yè)計劃的業(yè)主及客戶逐漸增多，市場成交也開始回升，外加3月份為傳統(tǒng)“小陽春”，預(yù)計春節(jié)前累積的需求將會有所釋放，市場可能會出現(xiàn)一波正常的成交小高峰，但由于政策調(diào)控仍未放松，預(yù)計力度將明顯小于去年同期。

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