（原標題：煙臺合作伙伴“揭竿而起”：萬科少數股東B面）

最近，地產行業的標桿萬科被舉報了。

【資料圖】

有人的地方就會有江湖，有江湖的地方必然有紛爭。在暴利和亂象橫飛的地產行業，有些利益糾葛本在所難免。

不過，讓人驚掉下巴的是，以“大道當然、合伙奮斗”為核心價值觀的三好生萬科，是被自己的項目合作伙伴，也就是少數股東，實名舉報的，更夸張的是，舉報者竟然多達11家公司。

舉報信上說：在現實的合作中，煙臺萬科公司利用優勢地位，操控項目公司，肆意挪用項目公司資金、違規調取“資金池”資金用于借貸漁利，侵犯合作方的合法權益。

話說，這些年在營收大增背景下，萬科歸母凈利潤大幅下降，而少數股東權益占比卻直線上升，侵蝕公司利潤，飽受詬病。

很多投資人將矛頭指向了內部人控制，理由是2014年萬科開始嘗試事業合伙人制度。這之前，少數股東損益與歸母凈利潤之比維持在22%左右，隨著事業合伙人制度的推進，該指標躍升至40%左右。

也就是說，每年少數股東的利潤由之前占歸母凈利潤的兩成升至四成，翻了一番。

盡管萬科的少數股東權益占比越來越高，侵蝕公司利潤明顯，但少數股東也有明顯的分野，同名不同命。

那些出地、出錢的項目合作方，他們的權益也未必能得到保障，很多弱勢的少數股東終究沒有逃脫被收割的命運。

真正的收益屬于萬科的事業合伙人，與合伙人持股計劃相關的資管計劃，這些戴著面具跳舞的少數股東，才真正享受了高成長的盛宴。

大多數情況下，這個世界的悲喜并不相通。

壹

先來說說這次的舉報信。

文末的落款是一串長長的名單：煙臺明迪投資、煙臺瑞拓投資、煙臺市百潤置業、煙臺宸智商貿、煙臺宏宸、煙臺盈興、山東宸予錦商貿、煙臺博疆商貿、煙臺萬林、煙臺佳宸房地產、煙臺盈泰等。

看著這一系列煙臺前綴的公司，很明顯，煙臺萬科觸發了眾怒。

一切還得從萬科的港城往事說起。2008年金融危機過后，樓市從蕭條中復蘇。在4萬億刺激計劃的暖風下，煙臺土地市場井噴，樓市前景看好。萬科、龍湖、中海、保利等一眾品牌房企先后殺入，攪動樓市風云。

萬科進入煙臺始于2009年。當年12月11日，萬科摘得芝罘區西海岸南側31萬平方米地塊，耗價9.48億元，開發的第一個項目叫海云臺。

煙臺萬科的第一任總經理林瞳治下，先后成功開發了海云臺、青年特區、御龍山，假日風景、假日潤園和萬科城6大項目。

不過，煙臺樓市的第一個霸主當屬龍湖。2010年龍湖進軍煙臺，選擇偏僻的牟平，利用強大的運營優勢，生造出一個養馬島養生概念區。煙臺的首個項目銷售額達30億元，成了2011年龍湖全國的銷冠。如一朵絢爛的煙花，綻放在煙臺上空。

一直到2013年，煙臺萬科憑借19億元銷售額，趕超后續乏力的龍湖，如愿登頂。此后兩年蟬聯煙臺房企銷售額冠軍。

以萬科、龍湖為代表的品牌房企憑借雄厚的資金、先進的管理理念、強大的運營能力野蠻又迅速地撕開煙臺樓市。

他們高歌猛進的同時，也意味著本土房企的節節敗退。

恰好這時候，煙臺萬科向他們拋出了橄欖枝。

不得不說的是萬科當時發生的那件大事。

2014年4月萬科開始事業合伙人的嘗試，包括事業合伙人持股計劃和項目跟投制度，與此同時，利用“小股操盤”的合作模式向“輕資產”轉型的概念應運而生。

在競爭激烈、融資難度增加、成本攀升的背景下，“小股操盤”可以有效利用外部資源，快速擴大規模，搶占市場份額，為團隊提供發展空間；同時也憑借更多的項目運營提升品牌影響力，通過不同環節收益，進一步反哺業績增長，提高凈資產收益率……

2015年8月，隨著新任總經理曾巍的到來，這一做法快速在煙臺進入落地實操。

郎有情妾有意，一拍即合。從此，煙臺萬科駛入了一個聯合當地房企，通過經營杠桿替代財務杠桿，做大做強的快車道上。

對比一下數據，直觀而顯目。此前的2013~2015年，煙臺萬科蟬聯三連冠，不過銷售額都在十億的量級。2016年、2017年銷售額分別達32億元、67億元，以一年一番的速度飛躍，刷新著煙臺銷售額紀錄。

不知不覺中，煙臺樓市的格局發生了變化，形成了萬科一家獨大的局面。

此后幾年，萬科牢牢占據銷售排行榜第一，年銷售額量級在四五十億元。

聰明的看官應該明白，之所以高居煙臺樓市榜首，秘訣就藏在聯合開發中。

一切看起來都很美好。只不過，在萬科的野蠻生長中，很多做法逐漸變了味。

貳

在萬科與當地開發商合作開發中，基于萬科的上市公司信譽及綜合管理能力，合作方幾乎無一例外的選擇萬科公司實質運營合作項目公司。

并且萬科很強勢，合作項目的資金都由萬科單方歸集。

這就給了萬科足夠大的自由度和操作空間，巨大的誘惑之下，一切都可能發生。

各種讓人大跌眼鏡的操作上演了。

比如，舉報信上說：萬科違反合同約定，將項目公司資金挪用給其關聯企業，由關聯企業從事借貸業務。

有翔實的案例。萬科與煙臺瑞拓投資有限公司合作的項目公司的賬上資金，2017年7月31日被挪用給天津萬翔企業管理有限公司8000萬元，2018年1月17日挪用給萬鵬（北京）投資管理有限公司5000萬元，2018年5月29日挪用給北京五和萬科置業有限公司1000萬元。

萬科與煙臺百潤置業有限公司合作的項目公司于2018年11月26日挪用給萬鵬公司1.5億元。

萬科與煙臺宸智商貿有限公司合作的項目于2019年1月挪用給萬鵬公司1.5億元。

僅這3個項目就挪用資金4.4億元，挪用這些資金短的3年，有的至今沒有收回。

企查查顯示，萬鵬公司的股東是北京萬科。萬翔公司股東是萬鵬公司和天津萬城企業管理中心（有限合伙），后者的合伙人是萬鵬公司和北京萬科。北京五和萬科置業有限公司股東是天津恒京企業管理有限公司，后者的股東是北京萬科和北京五和萬科置業有限公司。

盡管股權關系錯綜復雜，不過，這些公司經穿透后都是萬科公司。

換句話說，煙臺萬科私自把合作項目公司的資金挪用給了萬科北京區域的其他公司。

某種意義上說，萬科小股操盤的項目公司完全成了自己說了算的自家后院，合作方成了被借名和頂雷的“白手套”。

煙臺萬科的做法，不過是露出的冰山一角而已。這種灰色操作已成了秘而不宣的常態。

萬科合作方的朋友說，類似操作不僅僅發生在煙臺，全國也很普遍，經初步了解山東省威海市、青島市，河北省秦皇島市、石家莊市都發現了大范圍的挪用。

萬科在全國有數百上千個項目，以此推算每年挪用的資金量級令人咋舌。

合作開發本應是一個互惠共利的模式，但操盤者萬科時不時耍一下花槍。如何平衡和維持與合作方的關系、如何隱藏關聯交易的安排，是一件考驗技術和藝術的活。

總歸，紙里包不住火。

熟悉萬科的看官可能記得，2021年11月，萬科對執行副總裁兼首席運營官劉肖進行通報批評、降級以及扣減2018、2019年度的經濟利潤獎金各500萬元的處罰。

這一被罰事件，起源是唐山公司的一個合作項目的股東沖突，原始股東涉嫌遭強迫融資交易利益受損，舉報了合作中萬科的一系列違規操作，引爆了一個游走在灰色領域的萬科“放貸”業務。

此番，煙臺萬科挪用合作項目公司的資金又何其相像？值得一提的是，唐山公司和煙臺公司同為時任北方區首劉肖管轄。

這份舉報信揭開了萬科合作開發的隱秘一角，背后那條灰色利益鏈條影影綽綽。

當合作項目公司治理失效時，那些弱勢的少數股東或淪為特定利益主體“利潤轉移”的工具。

曾幾何，萬科是一家業績優秀、治理優異、令人尊敬的公司，之前的寶萬之爭將多年的美名擊得粉碎，如今亂象紛呈的煙臺萬科遭遇了少數股東的舉報，將最后一塊遮羞布徹底揭開了。

隨著雙方對薄公堂，萬科的違規操作已經引起了監管的注意。

一家煙臺萬科合作公司的人士稱，他們已將萬科違反金融管理法規、擾亂金融秩序等問題反映至央行，前不久已接到央行深圳分行的來電，總行已將此事批到央行深圳分行辦理。

溪云初起日沉閣，山雨欲來風滿樓。

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