“閩系房企”曾是房地產上半場激進、愛冒險的群體代表，千億黑馬頻出。

然而，2021年下半年以來，“閩系房企”卻成為本輪地產下行周期中的爆雷重災區，泰禾、福晟、陽光城等相繼暴雷隕落。

(資料圖片)

如今，房地產行業調整仍在繼續，“閩系房企”出現明顯分化：建發、中駿等未出險房企崛起；金輝等到期償債壓力較大房企面臨流動性考驗；貸款、非標逾期房企公開債務違約風險加大。

01

違約

2月10日，融僑集團股份有限公司（以下簡稱“融僑集團”）公告稱，公司子公司未能清償恒豐銀行福州、鄭州分行貸款合計6.58億元，正在協商和解。

子公司貸款違約公告

公告顯示，融僑集團子公司福州融心置業有限公司未能清償恒豐銀行福州分行債務1.78億元、子公司河南卓奧置業有限公司未能清償恒豐銀行鄭州分行債務4.8億元。?

因違約事項，融僑集團及相關子公司分別與恒豐銀行福州分行、恒豐銀行鄭州分行發生訴訟糾紛，正在與恒豐銀行福州分行、恒豐銀行鄭州分行協商和解。

值得注意的是，這并非融僑集團及其子公司首次出現債務違約。

2022年8月，融僑集團子公司武漢置業未能償還信托計劃5.99億元本金及利息，融僑集團所持約1.77億元股權數額被凍結。

2022年12月，融僑集團新增兩筆信托貸款違約，已到期未支付的借款本息合計6.5億元。

《小債看市》統計，目前融僑集團存續債券9只，存續規模75.92億元，其中將有25.32億債券于一年內到期。

2022年上半年，融僑集團已將“19融僑01”和“19融僑F1”展期，獲得一定喘息機會。

未來償債現金流

在信用評級方面，目前融僑集團主體和相關債項信用等級均為AA+，評級展望為“穩定”。

2022年4月，“19融僑01”及“20融僑01”多次出現二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況，隨后融僑集團緊急回應稱公司生產經營、日常管理均運行正常，未發生重大不利變化。

據官網介紹，1989年融僑集團創辦于福州，已發展成為經營多元民生產業的標桿僑資企業，公司是唯一一家沒有上市的閩系規模房企。

2022年上半年，融僑集團實現營業總收入55.72億元，同比下滑25.56%；實現歸母凈利潤-25.42億元。

歸母凈利潤

截至2022年中，融僑集團總資產為809.47億元，總負債612.47億元，凈資產197億元，資產負債率75.66%。

《小債看市》統計，融僑集團主要以流動負債為主，其中一年內到期的短期債務合計74.65億元；長期有息負債合計145.01億元，其剛性債務總規模高達219.66億元。

然而，融僑集團流動性堪憂，其在手貨幣資金僅有42.9億元，較2021年末規模腰斬，現金短債比為0.57，公司短期償債壓力較大。

債務壓力之下，2022年10月融僑集團向首開股份出售福建首融沛澤置業100%股權及3.21億元股東債權，合計成交額約5.7億元。

2023年1月，融僑集團又以3.23億對價出售“現金奶牛”融僑物業100%股權。

可以說，還未擺脫擴張后遺癥的融僑集團，目前存在較大的流動性和償債壓力，其債務風險會否蔓延至公開債務？

02

降級

2月10日，穆迪將金輝控股（9993.HK）的企業家族評級從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，評級展望維持“負面”。

穆迪表示，受銷售疲軟及未來12-18個月內高額到期債務影響，金輝控股的流動性持續惡化。在嚴峻的經營環境中，其經營性現金流能否支撐起企業運營和債務償還存在不確定性。

2022年前9月，金輝控股合同銷售額同比下降52%至354億元，銷售均價也同比下降12%至每平方米14914元。

穆迪預計，金輝控股2023年的合同銷售額將降至350億元左右，其在二、三線城市敞口較高，這里的經濟基本面和住房需求均弱于一線城市，因而將限制政府支持地產銷售政策的成效。

同時，銷售額下降也將限制金輝控股的經營現金流和流動性，其能否在未來12-18個內籌集到外部資金以滿足經營及再融資需求，將決定其流動性的健康狀況。

在未來12-18個月內，金輝控股將有大量債務到期，其中包括于2024年3月到期的美元離岸債券。

《小債看市》統計，目前金輝控股僅存續這一只美元債，存續規模3億美元，將于2024年3月20日到期。

另外，金輝集團股份有限公司（以下簡稱“金輝股份”）還存續一只2.5億美元債，將于2023年9月17日到期。

在岸債券方面，金輝股份目前存續6只債券，存續規模51.42億元，其中一年內到期規模有12億元。

存續在岸債券情況

2022年末，金輝股份發行了由中債增擔保的12億元境內中票，但與到期債務量相比仍相差甚遠。

從業績上看，2022年上半年金輝控股實現營收183.31億元，實現歸母凈利潤12.39億元，同比下滑32.15%。

歸母凈利潤

由于保持較低售價，金輝控股披露的毛利率可能會從2022年上半年的17.74%和2021年的19.36%下降到2023年的14%左右。

銷售毛利率

由于業務的下降，金輝控股的財務指標將惡化，穆迪預計其債務杠桿將從2022年的7倍惡化至2023年的10倍左右；以EBIT利息覆蓋率衡量的還本付息能力也將從同期的1.8倍惡化至1.4倍。

《小債看市》分析債務結構發現，金輝控股主要以流動負債為主，其中一年內到期的短債有133.19億元；長期有息負債合計301.47億元，剛性債務總規模有434.66億元。

在現金流方面，2021年和2022年上半年金輝控股籌資性現金流分別凈流出89.42億和88.62億元，說明外部融資環境持續惡化，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現金流

2017年以來，為了實現規模化擴張，金輝展開了激進的拿地策略。

規模擴張下，金輝負債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現，其能否安然度過償債高峰？

關鍵詞： 融僑子公司6.58億貸款違約 金輝流動性惡化再被降級