本文來源：時代財經(jīng) 作者：鐘黛

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央行“第二支箭”加大馳援力度，多家房企發(fā)債破冰。

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一名債券圈資深人士表示，旭輝控股集團（0884.HK）15億元中票已于1月10日下午中債過會，暫定于1月18日發(fā)行，詢價區(qū)間為2.8%-4.3%，發(fā)行期限為三年，由中債信用增進公司全額擔保。

自央行“第二支箭”發(fā)布以來，多家房企受惠。近期，寶龍實業(yè)申報40億元儲架發(fā)行額度，首期15億元中票已獲得交易商協(xié)會受理，這是首家境內展期主體再融資。

合景泰富（01813.HK）13億元中票也已獲得交易商協(xié)會受理，這是首家境外展期的公司開始再融資。

此外，新希望地產(chǎn)官微披露，已于1月13日完成發(fā)行10億元中票。中駿集團控股（1966.HK）、雅居樂集團（3383.HK）15億元、18億元中票均已獲得交易商協(xié)會受理，有待發(fā)行。上述六家房企合計擬發(fā)債規(guī)模約71億元。

數(shù)據(jù)來源：各期中票的募集說明書

難找抵押物

此前，民營房企發(fā)債的難點在于，行業(yè)違約事件頻發(fā)，市場認購信心不足。

2022年8月，央行指示中債增對房企發(fā)行中期票據(jù)，開展全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，房企需要提供反擔保措施。除了優(yōu)質民營房企外，央行也希望能夠幫助到更多的出險房企。

據(jù)澎湃新聞報道，中國銀行間市場交易商協(xié)會2022年8月曾組織多家房企參加座談會，探討如何為房企提供發(fā)債支持，參會房企包括中南建設（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）、世茂集團（00813.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）等。

有參會房企的內部人士對此反響平平，他對時代財經(jīng)坦言，公司找不到資產(chǎn)擔保。迄今，上述房企中僅有寶龍取得發(fā)債進展，其優(yōu)勢在于“住宅+商業(yè)”雙輪驅動，抵押物充足。

時代財經(jīng)查閱寶龍實業(yè)的中票募集說明書發(fā)現(xiàn)，截至2022年9月末，該公司的投資性房地產(chǎn)的公允價值為648.13億元，主要為持有型商業(yè)物業(yè)，其中因抵押受限規(guī)模約279.70億元，具備較大的擔保空間。

而對于很多以住宅為主要業(yè)態(tài)的房企而言，持有的少數(shù)商業(yè)資產(chǎn)大多早已做了經(jīng)營性物業(yè)貸。住宅項目方面，已經(jīng)通過開發(fā)貸做過抵押了，住宅開始銷售后，更沒法做抵押。

“房企項目上基本沒有干凈的抵押物。而且項目分散、已經(jīng)開放合作的話，都很難做抵押。”一名房企高管對時代財經(jīng)感嘆道。

第二支箭加大馳援

2022年11月，政策升級，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，并通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等一攬子政策，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”可選的反擔保措施，包括國有企業(yè)反擔保、資產(chǎn)抵押、關聯(lián)企業(yè)反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。同時，還可以根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔保比例，尚未違約的優(yōu)質民企有望降低反擔保比例。

“第二支箭”近期降低了對抵押物的標準，這也是多家房企能突破發(fā)債的關鍵原因。

據(jù)多個接近發(fā)行工作的人士透露，在2022年8月的政策中，擔保資產(chǎn)的前提條件是無抵押的資產(chǎn)，不過這輪發(fā)行有所放松，募集資金用途可用于償還抵押物的前手貸款，這樣中債增拿到的還是干凈的抵押物。

旭輝控股集團的財報顯示，截至2022年中期，其持有的投資性物業(yè)約455億元，其中已建成403.36億元，已抵押373.97億元。若按原有的政策來看，可供抵押的空間不多。

“旭輝這次發(fā)債的抵押物是成都的mall。”前述資深債券圈人士對時代財經(jīng)表示。

中梁控股（2772.HK）也是受益房企之一。中梁業(yè)態(tài)以純住宅為主，可供抵押的資產(chǎn)原本比較少。“第二支箭”鼓舞了中梁的信心。一名與中梁有合作的房企高管對時代財經(jīng)表示：“中梁計劃今年一季度搞定所有信用瑕疵，計劃二季度發(fā)中票。”

此外，“第二支箭”的抵押率（抵押貸款本金利息之和與抵押物估值之比）也大大提高了。

中信證券撰文表示，在2022年8月的政策中，房企資產(chǎn)抵押的抵押率約為40%。而數(shù)名房企及銀行人士對時代財經(jīng)表示，“第二支箭”政策近期發(fā)債的抵押率應該是100%。這意味著，新政后，同等估值的抵押物，可申請到的資金大大增加了。

“這就很爽。房企想通過賣資產(chǎn)來回籠資金的話，打九折都很難成交，一般成交的情況，是在八折以下。”一名基金固收研究員對時代財經(jīng)評價稱。

民企迎來發(fā)債小高峰

在央行全力支持民營房企在銀行間市場發(fā)債之際，證監(jiān)會也在努力推動交易所市場民營房企恢復債券發(fā)行。

據(jù)深交所、上交所去年12月披露，首批民營房企“央地合作”增信新模式成功落地，涉及的房企有新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)（3990.HK）、碧桂園（2007.HK）三家企業(yè)合計簿記發(fā)行34.3億元公司債券。

所謂“央地合作”新模式，即在中國證監(jiān)會指導下，交易所與地方證監(jiān)局及中證金融、地方擔保與增信公司、證券公司等多方協(xié)作，為房企發(fā)債提供增信支持。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，民營房企發(fā)債規(guī)模達到96.3億元，占全年民營房企信用債發(fā)行量的35.5%，發(fā)行主體也從頭部優(yōu)質民企擴展到中小型民企。

時代財經(jīng)統(tǒng)計中票募集說明書發(fā)現(xiàn)，自2022年8月的政策發(fā)布后，房企發(fā)債所獲得的資金，大多將流向保交樓。

“發(fā)債資金絕大部分直接用于項目保交付，但實際上也是間接幫助項目債權人收回本息，項目正常推進、企業(yè)恢復自主造血能力，是集團層面的債權人最終收回本息的保障。”一名知情人士稱。

“房企經(jīng)過了兩年的降杠桿，該擠的泡沫都擠掉了。”前述房企高管稱，只要把信用上的問題都解決了，主體還能健康發(fā)展。

“融資是以時間換空間。銷售是一切問題的根源。”一名前民營企業(yè)融資負責人表示，業(yè)內仍在期待銷售好轉。

標普信用評級預計，2023年房地產(chǎn)市場將呈邊際回暖態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將面臨根本性轉變，將從原有的追求增長速度，變得更加追求質量。在這個過程中，行業(yè)信用特征將面臨結構性轉變。

關鍵詞： 第二支箭加大馳援 出險房企融資破冰 6家地產(chǎn)商開年擬