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投資方面，2022年12月，蘇州、長沙等城市的集中供地陸續開展，房企拿地規模同比下降19.0%，環比上升109.1%。拿地平均溢價率2.5%，溢價率有所回落，市場熱度較低。受到疫情等因素的影響，整體銷售情況仍然較為嚴峻，12月單月TOP200房企總銷售額環比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地產銷售持續萎靡。融資方面，盡管監管當局釋出的“三支箭”政策給予了優質民營企業較大的支持，融資情況也有了一定的恢復，但整體的融資環境仍然相對嚴峻。

投資：地方國企霸榜

【資料圖】

土地投資相對低迷

2022年12月，蘇州、長沙等城市的集中供地陸續開展，房企拿地規模同比下降19.0%，環比上升109.1%。拿地平均溢價率2.5%，溢價率有所回落，市場熱度較低。從全年情況來看，2022年1-12月，房企拿地規模同比下降29.5%,，土地投資仍然較為低迷。

從企業性質來看，12月拿地仍以央企和地方國企為主，民企蹤跡難覓。1-12月權益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國企和民企的占比分別為40.0%、48.2%和11.8%，民企和央企的占比則小幅度回落，地方國企的占比則來到了2022年1月份以來的新高，份額持續攀升。

億翰監測的8家典型央企12月權益拿地總金額140.5億元，環比小幅下滑。保利發展和華潤置地12月拿地較為活躍，主要集中在廣州、蘇州等核心一二線城市的核心區域，地價普遍較高。以保利為例，保利發展12月豪擲95.81億拿下廣州天河區的中鐵物流園地塊，起拍樓面價達45819元/平方米，樓面價足以位列廣州樓面價TOP10。在央企積極拿地的背景下，華潤置地和保利發展的投銷比升至42.3%和23.9%，較11月分別提升3.4和2.4個百分點。而從全年的拿地情況來看，央企優勢明顯。拿地排行榜TOP10中，央企占據了6席。華潤置地則以892.6億元的權益拿地金額位列榜首，全年的投銷比達0.42，在央企中拿地較為積極。盡管如此，在行業泥沙俱下的大背景下，相比于2021年，華潤在銷比仍然下滑4.1個百分點，整體拿地力度有所下滑。

從12月土拍來看，地方國企拿地現象仍然普遍，以城投平臺、地鐵集團為主體的地方國企拿地在12月的拿地力度有增無減。從12月單月的拿地金額來看，地方國企拿地占總權益拿地金額的79.9%，占比達到了2022年1月份以來的新高。以城市基本面相對較好的南京為例，南京第五輪土拍的14宗出讓土地全部由當地國企獲得，且主要以當地的城投平臺為主，無民企或央企參與拿地，而這也是12月土地市場的縮影。在市場轉冷的當下，地方國企在土地市場承擔了主力軍的角色。

民企方面，12月拿地力度有所回落，民企拿地的積極性較低。1-12月權益拿地金額TOP100房企中，民企的拿地金額占比降低至11.7%，環比下滑1.1個百分點。從具體企業來看，12月拿地的民營房企多為扎根當地的民營房企，如新盛投資在徐州拿地，偉星地產在合肥拿地，TOP100排行榜中難覓大型民企蹤影，民企在12月拿地相對沉寂。

銷售：2022年冷淡收官

2023年行業規模將降至13.2億平米

從2021年下半年開始，房企銷售業績便進入到冷淡循環中，信心遲遲難以修復，偶發的沖擊更是將略有修復的信心再度拉向更深處，銷售業績始終難有起色。整個2022年延續了這種趨勢，2022年TOP200房企全口徑銷售額下滑44.6%，整體表現相對萎靡，銷售規模明顯下臺階。盡管一般12月是房企們年末沖刺的時間段，但受到疫情等因素的影響，整體銷售情況仍然較為嚴峻。根據億翰智庫《2022年1-12月中國典型房企銷售業績研究報告》，12月單月TOP200房企總銷售額環比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地產銷售持續萎靡。

具體到門檻值數據，各梯隊房企的門檻值依舊未脫離負增長區間，其中TOP10房企門檻值為1700億元，同比降幅為41.4%，較1-11月的39.6%擴大1.8個百分點，TOP30/50房企門檻值分別為640/352億元，同比降幅分別為48.8%/54.6%。

從各梯隊來看，以2022年1-12月銷售額TOP100房企為樣本，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50的12月單月銷售金額同比降幅分別為0.1%、-42.9%、63.1%。TOP10企業表現相對較好，頭部企業在年尾發力，銷售規?；竞?021年持平。其中，保利、華潤和綠城的單月銷售額同比增長55.9%、9.5%和16.9%。整體來看，TOP200房企中，僅25家房企的單月銷售規模錄得正成長，75家房企的銷售額同比下滑，43家企業的同比降幅超過50%，較11月增加了6家。盡管包括“金融十六條”在內的支持政策持續出臺，但我們認為出險企業的信用很難在短期內得到改善，預計其銷售仍然將在未來一段時間內保持萎靡。從整體規模來看，截止2022年12月31日，實現千億銷售業績的企業僅有19家，較2021年的42家減少23家，增速放緩已是不爭的事實，規模為王的時代已近終結，未來的競爭焦點也必然迎來新的轉向。

從企業性質來看，12月無論國企和民企的銷售表現均強差人意。相對而言，國央企銷售恢復較為樂觀，且部分國央企表現亮眼。民企除個別優質房企，銷售狀況整體趨于惡化。以2022年1-12月銷售額TOP50房企為樣本，TOP50房企中，國央企12月銷售額環比上升34.6%，同比下滑2.4%，同比增速3個月以來再次跌入負值。但部分國央企銷售表現較為強勢，如保利發展、華潤置地和綠城中國，12月銷售額同比增長分別達55.9%、9.5%和16.9%。部分國央企在年尾市場低迷期大幅度發力，銷售表現相對靚麗。從全年來看，2022全年國企銷售額同比下滑-18.0%，銷售表現不佳。國央企中僅越秀地產累計銷售額保持正增長，同比增長6.6%，成為了國企中的“獨苗”。其余頭部房企，華潤置地（-4.6%）、建發房產（-0.5%）、華發股份（-1.4%）銷售同比降幅也在10%以內。在銷售環境惡化的情況下，國央企成為了市場的中流砥柱，銷售表現相對較好。

民企方面，TOP50房企的民企12月銷售環比上升13.0%，同比仍下降52.1%，同比跌幅較11月收窄0.3個百分點，整體銷售形勢仍然相對萎靡。具體來看，12月尚有3家房企保持同比正增長，12月僅有濱江集團一家企業的單月銷售保持正增長。濱江集團12月銷售額達204.1億元，同比增長超過40%，增長亮眼。其余房企均保持負增長，碧桂園（-6.1%）和中駿集團（-8.0%）的銷售跌幅均在10%以內，銷售表現在民企中較為突出。從全年表現來看，受到房企信用危機和需求低迷的影響，TOP50中民營房企的累計銷售額全部下滑，表現相對萎靡。

展望后市，在政策全面開花、疫情防控持續優化的情況下，我們認為2023年影響地產的因素更多取決于地產以外的宏觀經濟因素。只有經濟持續回暖，居民收入的預期得到扭轉，地產的修復才能持續進行。在中性情況下，2023年的地產銷售面積將維持在13.2億平左右，地產的持續修復仍然任重道遠。

融資：“三支箭”持續落地

2023年融資邊際向好

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信用債：民企融資逐漸恢復

凈融資重新回正

2022年12月，隨著“三支箭”的持續落地，房企在境內市場成功發行信用債60筆，總融資規模為533.6億元，同比上行14.4%，凈融資規模247.0億元，凈融資規模久違的在半年后再次轉正。從累計數據來看，2022年1-12月房企境內債融資5443.3億元，較2021年同期下降15.7%，整體融資情況萎靡。發債成本上，12月房企境內債融資平均票面利率為3.7%，較11月基本持平。

從企業性質來看，央企、地方國企和民企的發債規模分別為268.2億元、169.1億元和96.3億元，平均票面利率分別為3.1%、3.8%和4.4%。國央企方面，臨近年末，為應對2023年的債務到期高峰，大量國央企發行債券，融資規模達268.2億元，環比上升76.3%。民企方面，在中債增的大力支持下，12月民企發債規模達96億元，相比于11月規模有了明顯的提升，包括碧桂園、龍湖、美的在內的優質民企持續發行債券，改善公司流動性情況。除此以外，我們也觀察到包括雅居樂在內的民營房企近期大量配股進行股權融資。我們認為，盡管監管當局釋出的“三支箭”政策給予了優質民營企業較大的支持，但在銷售持續回落的背景下，優質民營企業的融資環境仍然無法根本改善。相對而言，配股融資是目前內房企業在境外資本市場，幾乎最重要的一條融資渠道。隨著年關將至，民營房企頻頻配股以回收現金流，緩解當前的流動性危機。

展望2023年，我們認為2023年的融資情況盡管仍然嚴峻，但曙光已出現，整體融資有邊際向好的趨勢。從到期情況來看，2023年境內地產債到期及回售5302億元，規模較2022年小幅增加334億元。這也意味著在整體融資仍未完全恢復的情況下，2023年地產企業將面臨更大的兌付壓力。而對于脆弱性最高的民營企業而言，根據不完全統計，2023年上半年仍有919億元的債券將會到期，而2023年上半年的企業銷售的情況預計仍將相對承壓，償債壓力仍然巨大。但從近期的政策表態來看，監管當局“保主體”的意愿相對強烈，后續預計將在融資端予以優質房企較多的支持，融資端將呈現邊際向好的趨勢。

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海外債：綠景地產展期

海外債融資形勢嚴峻

2022年12月，房企海外債融資0.35億美元，同比下降93.6%，海外債發行冷清。具體來看，除了綠景地產的3筆交換邀約以外，無其余債券發行，美元債融資仍舊萎靡。發債成本上，12月海外債發行平均票面利率為6.4%，較11月份的發債成本有所回落。

展望未來，和境內債不同，我們對2023年海外債的融資情況仍不樂觀。在經歷了持續的暴雷潮后，疊加部分房企“保境內不保境外”的心理，海外投資人在相當程度上已對內房債喪失了信心。最直接的證據就是最近2個月都未見房企新發海外債券，包括優質房企在海外發債的渠道都已經斷絕。盡管監管當局已指導國有銀行開展內保外貸業務，但預計收益主體仍將非常有限。在融資路線斷絕，銷售回暖需要時間的情況下，2023年的海外債融資仍較為嚴峻。

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關鍵詞： 2022年冷淡收官 民企融資逐漸恢復