在融資端的“春風細雨”灑向優質房企的同時，一些已爆雷房企的債務展期、重組也取得了進展。12月份，龍光集團境內債整體展期獲得通過、融創中國披露境外債初步重組方案、世茂股份擬尋求44億公司債整體展期。

出險房企的債務整體展期、重組充滿挑戰，“自救”工作艱難，其整體展期獲得通過背后，既體現了政策寬松下債權人信心增強，也是債務人、債權人雙方談判與博弈實現雙贏的一個結果。

除了優質房企融資迎來利好外，當前一些出險房企的債務展期、重組也取得了進展。資料圖片

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利好政策下房企化債加速

相比于單只債券的展期，債務的整體展期或者重組，涉及的投資者眾多，更為復雜。

8月7日，龍光集團官宣將暫停支付5筆境外美元優先票據到期的利息，共計16億美元。

同一日，富力地產刊發2021年經審核業績報告，其中首次披露了其已發生債務違約的事實，截至公告日已有298.83億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。而在之前，富力地產的旗下美元債剛剛獲得整體展期。

三個月后的11月份，富力地產公告披露，公司境內公司債券整體展期獲得通過，8筆公司債券加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。這也是首家完成境內外債券整體展期的房企。

此后的12月份，龍光集團公告稱，境內債整體展期事項于12月6日獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS（資產證券化）展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

不止于此，融創中國也表示正積極推進境內公開債整體重組，近日已對債券持有人發布境內債重組方案，并將就展期方案召開債券持有人會議進行投票表決。

時值年底，一些出險房企境內債務整體展期或者重組取得明顯進展，這釋放著積極信號，不僅體現了“金融支持房地產政策”密集出臺下債務解決速度的加快，也為其他出險房企的化險提供思路與借鑒。

債務重組方案不斷優化

中證鵬元工商企業評級董事郜宇鴻認為，“金融16條”文件中提及對于按期兌付有困難的，可通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。事實上，在政策出臺前，各家房企與債權人溝通磋商展期事宜已經持續數月。龍光在11月初提交境內債重組方案后，多部委出臺了金融支持政策，市場對地產行業的信心有所提升，最終重組能夠順利通過，政策出臺的積極引導和監管部門的協調起到了很大的作用。

在業內人士看來，支持政策頻頻落地，債權人市場信心增強，這對于境內債務的整體展期或重組、談判都有積極意義。不過，債務人必須誠意到位，充分考慮債權人利益與訴求，不斷優化方案，才能推動整體債務的化解，實現雙方利益雙贏。

從龍光集團的展期方案優化與調整，就可以看出其中雙方博弈與共贏的思路。

據了解，龍光集團根據企業自身及投資人意見對境內債券的展期方案進行了調整與優化，將展期期限從45至54個月調整為36至48個月， 縮短了6-9個月，展期首年的利息兌付比例提高至50%。

已經于12月9日進行境內債整體重組方案投票表決的融創中國，也對方案進行了優化。在已到期的債務方面，最新方案將展期時間從3.7年降至3年；針對未到期債務，將展期時間從此前的4.5年降至4年。

“從重組的方案上看，展期期限進一步延長到3-4年，壓力進一步延后，能夠為房企爭取到更長的喘息時間；基本需追加資產抵押或股權質押，因此房企是否能夠成功進行債務重組仍取決于自身存貨的質量，擁有優質項目更能夠增強投資者信心。”郜宇鴻如是說。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，境內債整體展期或者是重組能通過的原因主要就是債權人對于當前行業現實的充分認知，其次則是出險房企盡量考慮債權人訴求的債務重組方案讓債權人更容易接受。

境外債化解仍存難點

在境外債方面，此前12月9日，融創中國對外公布了境外債務重組進展，并披露初步重組原則和建議重組框架概要。

據悉，過去數月以來，融創中國一直與本金約91億美元的優先票據及其他境外債務的部分持有人及其顧問進行建設性接洽。現有債務持有人已成立境外債權人小組，對公司的財務和經營狀況進行了深入調研，并在制定重組框架、收窄各項經濟條款的分歧上取得重大進展。

雖然融創中國的境外債重組披露了初步方案，但整體看來，相比于境內債重組，部分已爆雷房企雖然踏上了境外債務重組的道路，但仍是難點較多、進展緩慢。

郜宇鴻表示，境內債券市場受政策環境的影響更大，監管機構維穩的態度堅決，窗口指導更易操作，因此房企境內債成功展期的更多，實質違約的債券數量相比境外更少。大部分境外發債主體沒有實質資產和實際業務運營，境外債權人缺少維權抓手，部分債權人只能通過申請清盤呈請的方式向房企施壓。

據了解，今年以來，包括恒大、融創、新力、大發、花樣年、佳源國際、祥生控股等在內的房企遭遇債權人提出的清盤呈請。

柏文喜稱，難點在于境外債屬于信用債，債權人手中沒有足夠的維權抓手，而且即使按照發債合約債權人也很難跨境執行相關條款，所以不少房企出險后首先選擇對境外債“躺平”。這就導致境外債權人很難對出險房企產生信任感。

解決境外債的關鍵點是什么呢？柏文喜認為，在于如何在出險房企與境外債權人之間建立信任感，一個辦法是提供相關增信措施，另一個辦法是提升回報條件以降低債權人的機會成本。

“想推動境外債務整體重組成功，發行人和投資人均需要做出讓步，重組成功的核心還是需要房地產市場銷售有所恢復，提振投資人信心。”郜宇鴻如是說。

新京報記者 段文平?

編輯 楊娟娟 校對?付春愔

關鍵詞： 出險房企債務重組 在博弈中實現雙贏 債務重組