2021年年底，融創實控人孫宏斌在年度發布會上說道，“房地產企業里除了我們以外都有可能爆雷”，發表這番話的背景是國內體量最大的房企恒大在經歷了近一年的遮遮掩掩后徹底“躺平”，商票逾期、項目停工、理財產品兌付、美元債展期，實在藏不住了。

老話有云，“此地無銀三百兩”，三個月后融創用實際證明了這點，2022年3月融創突然上了熱搜，原因是有自媒體發文稱融創躺平了，之后的幾個月里關于融創“暴雷”的消息不斷，孫宏斌在處理這些棘手的問題上比許家印有誠意得多，除了借款給公司外（如果融創破產基本上一分錢也拿不回來）還以個人名義為公司債務進行擔保，但即便如此還是沒能扭轉頹勢。

(資料圖片僅供參考)

沒錢就是沒錢，本事再大也沒法改變。

從時間上來說融創暴雷得比恒大晚，可能是融創不像恒大那樣不僅搞房地產還整了一堆不怎么賺錢卻很燒錢的項目，比如足球隊和新能源汽車，孫宏斌的做事效率顯然比許家印高，率先拿出了債務重組方案，而且已經是第二版了。

值得注意的是現在的債務僅指與債券相關的部分，包括了在境內發行的人民幣債券以及在境外（主要是在香港）發行的美元債，而銀行貸款、供應商欠款、工程款等債務不在重組方案涉及的內容之中。換言之，即使債務重組方案通過了融創也只是緩解了一小部分問題而已。

融創的債務重組方案對債券持有人是否公平呢？我們來看看具體內容，先看境內債券部分。

兩份重組方案涉及700多億元債務

融創給出的境內債務重組方案里將債務分成了兩類，第一類是已經到期的，比如應該在2022年3月歸還本金并支付最后一期利息，融創沒錢支付，一直欠到現在；第二類是暫時還沒有到期但可以預見到期后還不上錢，比如在2023年5月到期的債券。

針對第一類境內債券債務（已經到期的）重組方案希望展期3年，什么意思呢？假設方案通過后為2022年12月，那么要在2025年12月兌付本金。

第二類還沒有到期的債權債務展期期限更長，達到了4年，也就是最早要到2026年年底才能兌付本金。

與此同時，針對5萬元以內的小額債權融創承諾會在2023年全部兌付完，分兩次于明年3月和9月各兌付一次。

這樣的兌付方案意味著小額債權人將獲益，最快明年9月能夠拿到所有本金，大額債權人比較吃虧，最早要到2025年年底才能拿到錢，最晚到什么時候呢？不好說，說句難聽點的，那個時候都不知道融創還在不在了。

截止目前融創的境內債券及關聯ABS余額超過150億元人民幣，無論是涉及的金額還是人數都是一個不小的數字，但相比于美元債境內債的規模還算小的。

根據數據統計，融創在境外發行的美元債余額在64億美元左右，按照1:7的匯率換算為448億元人民幣，幾乎是境內債券債務規模的3倍，并且房企的美元債利率向來不低，低的4%-5%，高的能達到8%以上，光是一年的利息就要數十億元人民幣了。

針對境外美元債，融創此前給出的方案為展期8-10年，你沒看錯，持有境外美元債的人可能要等到2030年之后才能拿回本金。

境內債權人大概率會同意，境外債務重組方案很難通過

境內重組方案能否獲得通過要等到12月9日債券持有人會議投票結果出來后才能知曉，只有持有債券金額超過總額一半的投資人同意該重組方案才能通過。

我估計大概率是會通過的，因為大家也沒有更好的選擇。

通過了至少還保留幾年后拿回所有本金的可能，說不定那時房地產行業恢復了、融創起死回生了；不同意就只能申請融創破產，問題是破產后還是拿不回錢，融創根本沒錢還，債券債務劣后于破產費用、共益債務、員工工資和稅款，等到分錢的時候怕是也沒有多少錢了，這意味著本金將永遠都拿不回來。

其實債權人也知道融創現在的境況，反復拉扯的目的是讓融創盡量給出有利于他們一些的重組方案，比如縮短展期期限、先支付更高比例的本金等。

另外一頭的境外債權人可能不太滿意，展期8-10年實在太久了，極高的不確定性怕是很難讓他們做出通過境外債務重組方案的決定。

當然，很多美元債持有人的成本很低，在房企們暴雷后他們的美元債價格大幅下跌，二級市場上甚至出現了2折就能成交的情形，面值100美元1張，花20美元就能買下來，如果最后能夠兌付的話，哪怕不算每年4%-8%的利息光是靠著拿到本金就能賺4倍（80美元/20美元）。

此外，融創的大部分資產在國內，發行美元債的主體是境外公司，破產清算后基本上牽扯不到融創境內的資產，融創真“躺平”的話這些人虧得更多，甚至將一無所獲。

以上兩點也許是融創敢于向境外美元債持有人提出如此“變態”的展期方案的原因，但欺負人也得有個底線吧，尤其是人家看到境內債務重組方案后。

孫宏斌賣了很多資產但銷售業績起不來救不了融創

為了回籠資金，融創從去年10月開始就開啟了拋售模式，先是出售貝殼找房股票套現10.84億美元，11月賣掉了兩宗土地獲得16.73億元的轉讓款，孫宏斌自掏腰包以零利率的方式借了4.5億美元給公司，找戰略投資者配售股份獲得9.52億美元融資款。

除了在資本市場上有所動作外融創出售項目的速度也在加快，賣掉上海和杭州的三個項目套現26.8億元，之后又在全國各地出售了多個項目得到了超過100億元的紓困基金。

而在著名的上海董家渡項目里融創引入了合作伙伴，從兩家不良資產處置機構以及多家銀行、信托處那里獲得120億元的融資款。

可即便如此融創的窟窿依舊沒有被堵上的跡象，究其原因是由于銷售端出了嚴重的問題，房子賣不出去。

我查了一下融創剛發布的2022年前11個月銷售情況，截止11月底融創實現合同銷售額共計1611億元。

看著好像不少，但你要知道2021年1-11月融創的合同銷售額為5495.4億元，換言之，今年的銷售額比去年同期少了3884.4億元，同比下滑70.68%，哪怕是在新冠最嚴重的2020年融創前11個月也賣出了5204億元的房子。

這么算來融創兩年少賣了7477.4億元，融創的凈利率在15%左右，7477.4億元的銷售額意味著1000多億元的凈利潤，出售資產獲得的收益在銷售不利減少的凈利潤面前根本不值一提，況且資產總有賣完的一天，到那時靠什么還債和“保交樓”呢？

現在你知道為何融創會暴雷了吧？

如果說恒大、融創等房企因三道紅線政策出臺后資金鏈斷裂是誘因的話，那么房子賣不動了才是暴雷的關鍵因素。

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關鍵詞： 最快3年后還錢 融創的債務重組方案不讓人滿意但也沒更好