21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道“三支箭”齊發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)終于將擺脫此前的融資困境，地產(chǎn)債大幅反彈，多只債券由于漲幅過(guò)大甚至集體被盤中臨停。自11月11日至今，有43只債券的漲幅超過(guò)100%，其中4只債券的反彈幅度甚至超過(guò)200%，不過(guò)需要提醒的是，雖然近期地產(chǎn)債反彈迅猛，但是多數(shù)仍沒(méi)有回到面值之上。面對(duì)地產(chǎn)債，市場(chǎng)多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了“最難”的時(shí)光。

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多只地產(chǎn)債被臨停

近一個(gè)月，央行會(huì)同有關(guān)部門通過(guò)債券、信貸、股權(quán)等三個(gè)融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓寬融資途徑。

11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱，決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。政策涉及恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

“第二支箭”也出弓。11月23日，交易商協(xié)會(huì)表示，中債增進(jìn)公司出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等3家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬分別支持對(duì)應(yīng)企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，此舉意味著政策框架下增信項(xiàng)目的快速扎實(shí)落地。

在一系列利好政策預(yù)期和落地下，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大漲，多只地產(chǎn)債強(qiáng)勢(shì)上漲，盤中一度臨停。如世茂股份旗下的“20世茂G1”、11月14日、11月29日、11月30日因?yàn)闈q幅過(guò)大被臨停，此外“20世茂03”、“21金科01”、“20旭輝01”、“20碧地01”、“20金科03”等多只債券也因?yàn)闈q幅過(guò)大被盤中臨時(shí)停牌。

優(yōu)美利投資總經(jīng)理賀金龍對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期地產(chǎn)債普遍大漲，頻現(xiàn)臨停潮，這主要基于政策發(fā)力，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的“金融十六條”政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資提供了極大的信心支撐，并且一系列政策大幅超預(yù)期，在REITs和PERE上有正面支持，這會(huì)促成不少地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況短期內(nèi)有明顯改善，維護(hù)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，債券價(jià)格有望重回票面值。

43只地產(chǎn)債區(qū)間漲幅翻倍?

不少地產(chǎn)債的漲幅已經(jīng)翻了一番。根據(jù)同花順的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自11月11日至12月6日，有43只地產(chǎn)債券的漲幅超過(guò)100%，其中有4只的債券超過(guò)200%，漲幅最大的是H0陽(yáng)城02，區(qū)間漲幅高達(dá)2319%。此外21金地MTN006和21金地MTN007的漲幅分別達(dá)到228%和223%，另外一只漲幅超過(guò)200%的地產(chǎn)債是21遠(yuǎn)洋控股PPN001為211.32%。不過(guò)需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然地產(chǎn)債經(jīng)過(guò)了一波迅猛的上攻，但是多數(shù)債券的價(jià)格仍在面值之下。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)首席分析師謝浩宇則表示，涉房企業(yè)再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場(chǎng)環(huán)境，將對(duì)目前的中小市值央國(guó)企帶來(lái)極大的利好。本次再融資放開，可以募集配套資金，對(duì)于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項(xiàng)目，則不能用于擴(kuò)張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國(guó)企，一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營(yíng)能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

地產(chǎn)債在年底前實(shí)現(xiàn)自我救贖，也讓基金產(chǎn)品收復(fù)失地，有16只債券類基金近一個(gè)月的時(shí)間年內(nèi)漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。一家私募基金的基金經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“今年11月用了10%的倉(cāng)位抄底了地產(chǎn)債，收益頗豐，目前產(chǎn)品的凈值已經(jīng)創(chuàng)了新高。”

展望后市，國(guó)海證券首席分析師靳毅表示，短期建議關(guān)注超跌穩(wěn)健民企地產(chǎn)債，重點(diǎn)建議關(guān)注逐步放開，商業(yè)、物業(yè)受益較多導(dǎo)致現(xiàn)金流改善的地產(chǎn)集團(tuán)；中期建議關(guān)注地方國(guó)企和混合制房企債投資機(jī)會(huì)，一類是規(guī)模較小但股東背景實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)企；另外是業(yè)務(wù)版圖相對(duì)較大但區(qū)域安全邊際較高，同時(shí)具有一定業(yè)績(jī)預(yù)期的地方國(guó)企；長(zhǎng)期建議關(guān)注央企和業(yè)績(jī)修復(fù)的國(guó)企、穩(wěn)健民企投資機(jī)會(huì)。

賀金龍則較為謹(jǐn)慎，他認(rèn)為，目前多家百億債券私募錨定優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)債的投資機(jī)會(huì)，未來(lái)具備較大修復(fù)空間，但是也要關(guān)注政策落地的執(zhí)行情況和需求端能否真正修復(fù)，以及基本面數(shù)據(jù)的高頻次跟蹤。尤其注意過(guò)去經(jīng)營(yíng)杠桿較高，并不在救助范圍內(nèi)的民營(yíng)開發(fā)商，其實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)尚未消除，部分地產(chǎn)債在政策后恢復(fù)投資級(jí)定價(jià)，后續(xù)修復(fù)空間也在邊際遞減，風(fēng)險(xiǎn)收益性價(jià)比低。但從整體來(lái)看未來(lái)地產(chǎn)債投資機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，政策端右側(cè)形成，銷售端是影響走勢(shì)需要持續(xù)關(guān)注的重要因素。

國(guó)泰君安固收資深分析師王宇辰也提示了風(fēng)險(xiǎn)，他表示，地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)，和地產(chǎn)債的拐點(diǎn)并不完全對(duì)應(yīng)。原因在于，債券的償付順序是地產(chǎn)所有的利益相關(guān)方中是靠后的。 從投資策略的角度來(lái)看，看好弱資質(zhì)央國(guó)企地產(chǎn)債的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于民營(yíng)和混合所有制地產(chǎn)債仍偏謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞： 三支箭出弓地產(chǎn)度過(guò)最難時(shí)光43只地產(chǎn)債大幅反彈近