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當前時訊:融資開閘,哪些房企能受益?

作者 / 朱一鳴、汪慧

8月至今,房地產融資“開閘”,釋放流動性,直接支持房地產資金規模超過萬億。為加快風險出清,10月底以來,監管層不斷加強對民營房企融資的支持力度,繼央行副行長對中債增公司指出“加大對民營房企債券融資的支持力度”之后,交易商協會延期并擴容民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資,近日“金融十六條”再度明確提出“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”,這也預示著民營房企的生存環境迎來實質性轉機。


(資料圖片)

龍湖完成200億元中期票據注冊

優質房企率先受益企穩

“第二支箭”政策支持力度加大,預期將更為明顯地作用到民營房企流動性改善上,目前正在加速落地,龍湖集團、新城控股和美的置業三家民營房企率先行動,分別申請了200億元、150億元、150億元配額。11月15日,龍湖集團已完成200億元中期票據注冊。美的置業150億元儲架式注冊發行也已獲受理,11月16日30億元中期票據項目狀態更新為“預評中”。

但值得注意的是,截止目前,“第二支箭”申請注冊以及正在推進的企業與第一輪中債增信發債企業高度重合,這也意味著政策支持對企業資質要求并未有明顯放松跡象,短期內民營房企融資狀況將繼續呈現分化。

由于申請門檻的存在,一些問題性房企發債難度尚存,相對優質的民營房企將率先成為主要受益者。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩健的民營房企來說,抓住機會窗口,可以有效改善短期流動性,率先企穩,步入經營正軌。

抵押條件下

積極盤點資產價值助力順利發債

從中債增信以及“第二支箭”融資條件來看,申請標準都需要抵押物,這也就對民營房企可抵押資產提出要求。在此條件下,目前對于民營房企來說,積極盤查可抵押資產也是一項重點工作。通過自查非受限資產數量和分布,做好價值評估和分類,將助力企業順利申請發債。

我們認為持有優質投資物業的民營房企或占據比較優勢,龍湖集團、新城控股就是典型的代表,根據2022年半年報數據披露,投資性房地產價值均過千億規模,在民營房企中領先優勢突出,這也是它們能夠率先申請不可忽視的原因之一。

還有一些未出險、經營穩定性較高的民營房企,如合生創展、瑞安房地產、中駿集團等,投資性房地產價值比較高,也具備達成“第二支箭”融資條件的優勢。

此外,對于部分短期流動性風險較高、但經營面具備一定支撐的企業來說,若擁有足夠的優質抵押物,獲得資金支持的概率會提升,對于扭轉自身流動性、提高經營安全性非常有利。如旭輝集團,旗下擁有商業地產、長租公寓等資產,截至2022年上半年末,儲備的商業綜合體已經有30個,旭輝瓴寓已拓房間規模約8.2萬間,這都將成為企業申請發債的加分項。

短期政策惠及面有限

內生流動性仍是關鍵

整體來看,流動性支持政策表面在“救”,實則核心仍在于“穩”,支持資金將優先流入相對比較優質、穩健的民營房企,這部分企業得以率先企穩,以免風險繼續蔓延,短期內政策惠及面有限,多數民營房企融資仍不容樂觀。

然而11月以來,違約潮繼續,旭輝、中梁等相繼發布違約公告。根據克而瑞數據監測,年內24家典型民營房企債務到期仍超過800億元,明年上半年亦是償債高峰期,流動性對于民營房企來說緊迫性不減。

在“馬太效應”下,出險的機會成本顯著提升,目前民營房企脫困除了緊跟政策端,積極尋求發債機會,更重要的是要依靠銷售端恢復,增強內生流動性,穩住局面。因為無論是發債還是展期,解決的都是短期問題,未來仍要面臨債務疊加和償還的問題,銷售回款才是“治本”的關鍵。目前已經進入年終槍收階段,企業迎來排貨、營銷大比拼,民營房企更要打好攻堅戰。

整體看來,2021年下半年以來,民營房企在流動性危機、信用危機中首當其沖,身處風口浪尖。為加速行業風險出清,8月至今,直接支持房地產資金規模超過萬億,流動性在加速釋放,民營房企融資環境迎來改善。

但從政策落地來看,融資對企業資質要求并未有明顯放松跡象,短期惠及面有限。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩健、擁有優質抵押物的的民營房企來說,抓住機會窗口,可以有效改善短期流動性,率先企穩,步入經營正軌。

目前多數民營房企融資尚未落地,流動性需求緊迫,除了積極尋求發債機會,更重要的還是要依靠銷售端恢復,增強內生流動性,穩住局面。

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關鍵詞: 融資開閘 哪些房企能受益 房地產企業

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