今日熱聞!利好政策連發刺激地產股債雙雙大漲,行業軟著陸還有多遠
受行業利好消息提振,地產股債14日大幅收漲。
截至收盤,房地產板塊漲幅居前,萬科A(000002.SZ)、保利發展(600048.SH)分別收漲4%、2.9%。粵泰股份(600393.SH)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、三湘印象(000863.SZ)、天地源(600665.SH)漲停。港股內房板塊強勢大漲,碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(00960.HK)一度漲超50%,最終分別收漲45.54%和16.48%;雅居樂集團(03383.HK)收漲33.92%。
地產債大幅收漲,“21碧地01”漲近58%,“21碧地04”漲近55%,“15遠洋03”漲近38%,“21寶龍01”漲超33%,“20世茂G1”漲近32%,“21碧地03”、“21遠洋01”漲超31%,“21金科04”、“18遠洋01”漲超27%,“21旭輝02”漲近27%。
(資料圖)
消息面上,11月13日一份由央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(銀發[2022]254號)(下稱“254號文”)引發強烈關注。從內容看,254號文包含16項舉措,從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置三個方面,支持房地產市場平穩健康發展。比如,提出對國有、民營等各類房地產企業一視同仁,支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期等,政策力度空前。
此外,11月14日晚間銀保監會官網發布消息稱,允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。以支持優質房地產企業合理使用預售監管資金,防范化解房地產企業流動性風險,促進房地產市場平穩健康發展。
中信證券認為,近期金融支持地產融資政策頻出,政策力度提升明顯且落地迅速,地產鏈質量修復在即,市場風險預期好轉。同時市場對政策反應積極,有效穩定投資者對地產信用以及銀行資產質量的預期,并為銀行業推進寬信用打開展業空間。
金融支持力度空前
具體看來, 254號文明確,堅持“兩個毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險,在保證債權安全、資金封閉運作的前提下,按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式,強化貸款審批、發放、收回全流程管理,切實保障資金安全。
254號文還提到對存量融資合理展期。具體看來,對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商,積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。自本通知印發之日起,未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期1年,可不調整貸款分類,報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
在保持債券融資基本穩定方面,254號文提出,支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協商做出合理展期、置換等安排,主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
此外,中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(下稱《通知》),指導商業銀行按市場化、法治化原則,向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。
《通知》指出,監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后,房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策,與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
行業人士普遍認為,《通知》的發布和實施,將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力,穩定房地產市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。
值得一提的是,大金融板塊因受到政策支持也開始反彈,銀行估值持續修復。截至11月14日收盤,招商銀行(600036.SH)收漲6.08%,寧波銀行(002142.SZ)、平安銀行(000001.SZ)分別收漲4.27%、4.55%。
中銀證券認為這是銀行股的修復機會。受到疫情等因素影響,10月數據更多反映經濟需求偏弱,而政策在穩信用、穩地產方面力度不斷增強,效力或將強化。經濟和政策預期修正或支持銀行股價修復。
房企軟著陸還有多遠
今年以來,多家房企陷入流動性危機,在融資收緊、銷售乏力的背景下,多家房企出現商票逾期、債券違約。
從業績來看,今年前三季度房企凈利潤普遍下滑。通聯數據顯示,A股已經發布三季報的106家房企中,有61家房企前三季度營收出現同比下滑;此外,凈利潤實現正增長的房企僅有30家。
“招保萬金”今年前三季度的利潤表現也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元,同比增長2.17%;金地集團前三季度歸母凈利潤為33.36億元,同比微增0.83%;保利發展前三季度歸母凈利潤為130.94億元,同比下降3.61%;招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元,同比大降53.44%。
對于業績下滑,招商蛇口也列舉了三大原因:一是房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長,但受市場下行影響,房地產業務結轉毛利率同比下降,結轉毛利同比減少。二是公司妥善落實國家相關房租減免政策要求,結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免。
萬科對于業績表現低于市場預期給出的原因是,受近年來結算項目地價占售價比上升的影響,2022年前三季度,其開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。
此外,保利發展2022年第三季度實現營收約456.53億元,同比下降5.82%;歸母凈利潤為約22.68億元,同比下降30.96%;中海地產今年第三季度則錄得營收175.2億元,同比下滑59.5%;扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為18億元,同比下滑77.5%。
中銀證券研究報告指出,房企行業業績、利潤率、現金流持續承壓,行業分化加劇,頭部與區域深耕型房企優勢顯著。預計年末政策仍將以促進市場回穩為主。具體看來,加速推進保交樓工作,加快專項借款、紓困基金到位使用,積極處置項目停工問題、化解爛尾風險,將修復市場信心。
此外,對于產業鏈上的建材行業,東吳證券認為,如果地產主體信用能夠恢復,過去受到信用收縮而“受傷”的工程端裝修建材反過來有資產負債表修復的行情機會。三季報是大部分建材公司的業績增速低點,短期工程端材料個股彈性顯現,中期關注有定價權的基建和零售端材料個股。
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