令地產股起死回生的“第二支箭”有何神通?
經濟觀察網?記者?陳月芹 編輯 張雅楠?11月8日,中國銀行間市場交易商協會(以下簡稱“交易商協會”)釋放了“第二支箭”的利好消息:由央行再貸款提供資金支持,預計可提供約2500億元民營企業債券融資,后續還有望擴容。
(相關資料圖)
受此消息影響,地產股債已連漲3個交易日,前50強房企總市值累計上漲約3071億港元。其中,旭輝控股累計漲幅超125%,碧桂園漲59%,龍光集團漲52%。
多個信源向經濟觀察網證實,央行和交易商協會是在11月4日前后向少數民營房企傳遞了“第二支箭”融資安排的消息,征求房企意見,并組織首批民營房企申報。
2018年,央行等監管部門從信貸、債券、股權三個融資渠道,采取“三支箭”的政策組合,支持民營企業拓展融資,民企債券融資支持工具即為“第二支箭”,目的是引導金融機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍,緩解民營企業信用收縮問題。
2500億元融資額度的“第二支箭”,和8月以來的中債增擔保性發債又有何不同?哪些房企有望入圍,以及發行成本、資金用途等細則令房企十分關注。
首批中簽者
11月9日,中債信用增進投資股份有限公司(以下簡稱“中債增”)發布了接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知,有意向的民營房企可填寫《項目需求意向表》,并發送至指定郵箱,向中債增提出增信需求。
次日,交易商協會便官宣受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行。
經濟觀察網獲悉,除龍湖集團外,首批受益于 “第二支箭 ”的發行人還包括新城控股和美的置業,發行額度分別為150億元和不低于50億元。旭輝、碧桂園等多家民企已著手申報第二批發行。
一位知情人士透露,龍湖集團作為“第二支箭”計劃飲頭啖湯的房企,目前也僅獲悉額度為200億元、發行品種為儲架式,期限、利率、資金用途等細則仍有待推進、細化。
《項目需求意向表》要求房企填寫公司資產和債務情況,如總資產、凈資產、項目意向主承銷商、是否發行過公開債、境內外債券是否違約等;其次,本次意向發行品種、期限、增信金額,還需詳細填寫房企擬提供的風險緩釋方式,如金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。
一位參與申報“第二支箭”發行的房企人士透露,意向發行品種、期限、增信金額由企業自行填寫,但實際額度由央行層面、交易商協會評估。例如,首批發行的其中一家民企實際獲批額度比自行申請的數額還要高。
擔保發債升級版
同樣是中債增參與發行,“第二支箭”和擔保性發債有何不同?
前述頭部房企IR人士解釋,“第二支箭”和擔保性發債本質相差不大,都需要房企提供資產抵押或國企反擔保、母公司反擔保等,主要有4點不同:
一是“第二支箭”初步定量2500億元,還有望擴容。而8月以來,第一輪擔保發債中,碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過中債增擔保,融資總額僅68億元。
二是本次“第二支箭”的發行,由央行牽頭,央行提供再貸款資金支持,點名支持“包括房地產企業在內的民營企業發債融資”,傳遞出了監管部門有意為民營房企融資紓困的信號。
這個“央行再貸款”意味著,商業銀行或其他金融機構購買了房企的債券,可憑借購買憑證,以很低的成本去央行借到一筆等額資金,“假設金融機構買了10億元‘第二支箭’產品,還能向央行貸款10億元,相當于央行為之兜底,銀行購買這類型產品幾乎沒有資金成本。如果房企違約,不良率仍歸屬于銀行,但理論上,中債增手上還有抵押資產和國企擔保”。前述房企IR人士表示,此次央行提供再貸款,能進一步打消金融機構的疑慮。
三是和此前的擔保性發債相比,“第二支箭”明確,除擔保增信、創設信用風險緩釋憑證外,增加了直接購買債券等方式,支持民企發債融資。
四是發行成本上,中債增對民營房企收取的增信服務費率低于0.8%/年,約是首批擔保性發債擔保費率1.5%/年的一半。同時,還可以根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例,尚未違約的優質民企有望降低反擔保比例。
上述參與申報“第二支箭”發行的房企人士透露,其和交易商協會、中債增多次對接發行事宜,在資金用途方面,“第二支箭”發行產品除了償還項目類貸款、償還中票等境內直接融資等常規用途外,還可用于償還外債。至于是否可以用于項目公司開發建設,還未確定,具體須看企業獲批發行后發布的募集說明書。
民企信用拐點
前述頭部房企IR人士認為,此前中債增的擔保發債,擔保條件較嚴格,發行金額也較少,一家頭部房企約發出10余億元,實際融資效果難言“解渴”,背后原因是投資人不買賬,銀行、金融機構對地產債券還是畏手畏腳。但“第二支箭”有了央行背書,地產股債二級市場的投資人、金融機構嗅到了風向變化:金融口開始對地產行業提供支持,央行愿意對還沒出險的房地產企業在信用端努力做一些修復。
樂觀預期給整個市場情緒帶來的轉變非常明顯。該參與申報“第二支箭”發行的房企人士認為“第二支箭”利好的釋放,是民營房企信用狀況的拐點,至于房地產行業的恢復仍依賴于購房者信心的恢復。
與地產股上漲相比,他更關注債券是否在漲,“必須是二級市場的價格跟一級發行價格處在合理區間,才是信用復蘇。”他解釋。
由于中債增在官網公開發布“第二支箭”受理方式,理論上所有房企都有申請資格,通過提交《項目需求意向表》報名。這是否意味著已出險房企也能獲得該筆融資支持?
一位民營房企融資人士解釋,中債增要求企業填寫境內外債是否違約,也是對房企資產和債務成色進行分類,“首先,已出險的企業大多處在資不抵債階段,沒什么資產可用于抵押,也很難獲得國企擔保;其次,爆雷房企當前的主要任務是保交付,需要通過申請紓困基金或政府專項基金。房企發債,最重要的目的是修復信用,這對爆雷房企意義不大”。
多位房企人士對“第二支箭”持謹慎樂觀態度。
一是龍湖的信用是民企標兵,其能發出第一單產品,對其他民企的象征意義不大,要看第二批發行名單能否有更多民企入圍;
二是“第二支箭”的實際效果,最終要看金融機構的投資意愿。盡管有央行再融資、中債增擔保,但如果出壞賬,風險還是商業銀行自擔。據悉,央行有意向各金融監管部門發文,合力推動“第二支箭”發行。
第三,相關細則有待落地,如給房企的具體額度、資產認定、擔保比例、資金用途等,直接關系政策的實際效力。
關鍵詞: 令地產股起死回生的第二支箭有何神通
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